[克而瑞]龍湖：“穩(wěn)”中求勝 向750億發(fā)起沖刺

　　2016年上半年龍湖實(shí)現(xiàn)合約銷售金額385.9億元，同比大幅上漲78.4%。究其原因，主要是過去幾年龍湖不斷調(diào)整布局，現(xiàn)在企業(yè)項(xiàng)目主要分布在核心一二線城市。而上半年一二線城市市場火熱，尤其是南京、蘇州等城市，龍湖的項(xiàng)目銷售大好。如龍湖位于蘇州的獅山原著項(xiàng)目，5月6號(hào)開盤2小時(shí)就宣告售罄，上半年單項(xiàng)目合同銷售金額高達(dá)29.3億元；南京春江驪城也是如此，開盤2小時(shí)銷售18億，上半年銷售收獲25億元的銷售金額。上半年龍湖于一二線城市的銷售貢獻(xiàn)高達(dá)89%，在一二先市場的帶動(dòng)下，企業(yè)實(shí)現(xiàn)了業(yè)績的大突破。

　　從目標(biāo)完成率來看，1-7月龍湖已累計(jì)完成銷售額473億元，完成年初制定的全年銷售620億元目標(biāo)的76.3%。在良好的銷售業(yè)績推動(dòng)下，龍湖將年銷售目標(biāo)上調(diào)至750億，比去年合同銷售金額增加37.5%。在穩(wěn)健潛行了多年之后，龍湖的銷售規(guī)模迎來了新一輪的沖刺。上調(diào)后，龍湖前7月的銷售目標(biāo)完成率為63.1%，依然較高。但是企業(yè)有1250億的可售貨量支撐，下半年將有13個(gè)全新項(xiàng)目上市、14個(gè)項(xiàng)目將加推，根據(jù)目前的銷售情況來看，目標(biāo)完成壓力不大。

　　拿地：堅(jiān)持10+X城市布局戰(zhàn)略，加大合作力度

　　2016年上半年，龍湖共新增土地儲(chǔ)備574萬平方米，新增地塊主要分別位于龍湖提出的10大重點(diǎn)城市以及天津和濟(jì)南這些潛力市場。從城市能級(jí)來看，新增地塊集中于一二線高能級(jí)城市，這與龍湖以往布局一線及二線潛力城市的拿地策略一致。大規(guī)模拿地之后，龍湖的總土地儲(chǔ)備較2015年底的3486萬方大幅增加414萬方，達(dá)到3900萬平方米，其中一二線城市土地儲(chǔ)備占比達(dá)71%。

　　從過去幾年企業(yè)新增土地儲(chǔ)備規(guī)模來看，龍湖上半年新增土地儲(chǔ)備量較多，一方面是因?yàn)辇埡衲晟习肽赇N售較好，企業(yè)增加在一二線城市土地儲(chǔ)備積累，為銷售持續(xù)增長奠定基礎(chǔ)。另一方面企業(yè)較強(qiáng)的融資能力和充足的資金，也為企業(yè)拿地提供了有力的支撐。龍湖的財(cái)務(wù)狀況一直十分良好，且得益于良好的債務(wù)結(jié)構(gòu)及穩(wěn)健的發(fā)展策略，龍湖的信用評(píng)級(jí)一直較為優(yōu)良，上半年末企業(yè)平均融資成本約為5.18%，處于行業(yè)較低水平。上半年，龍湖先后發(fā)行81億公司債，對(duì)企業(yè)資金有很好的補(bǔ)充。上半年末龍湖持有現(xiàn)金162.81億元，且現(xiàn)金短債比進(jìn)一步增加至3.29，短期債務(wù)壓力不大，還存在進(jìn)一步在核心城市適當(dāng)增加土地儲(chǔ)備的財(cái)務(wù)空間。

　　從價(jià)格來看，龍湖雖然上半年拿地面積雖然較多，但是溢價(jià)率不高，平均新增土地成本5316元/平米。且合作地塊較多，如位于北京的景粼原著項(xiàng)目地塊，青島的春江酈城項(xiàng)目地塊，企業(yè)權(quán)益都只有25%，因此上半年龍湖實(shí)際要支付的地價(jià)僅181億元。合作拿地可以讓企業(yè)以更少的資金獲得更多的資源，支撐企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張。但是如果從權(quán)益銷售角度來看，也會(huì)有所影響，據(jù)了解2016年上半年企業(yè)權(quán)益銷售額占比大概在70%左右，較去年同期的90%有明顯下降。

　　商業(yè)：租金同比增長34%，2020年50億元目標(biāo)可期

　　上半年末，龍湖已開業(yè)商場面積達(dá)到了154.96萬平方米，同比增加24.45%，租金收入(含稅)達(dá)9.2億元，較上年同期上升33.9%，整體出租率達(dá)到96.0%。7月份龍湖又新完工開業(yè)2個(gè)商場，為北京大興天街和重慶時(shí)代天街3期，面積為22萬平方米。目前龍湖主要在建的商場項(xiàng)目有7個(gè)，總建筑面積92萬平方米。預(yù)計(jì)到今年年底開業(yè)面積將達(dá)170萬方，全年企業(yè)租金收入極有可能超過20億元。

　　在企業(yè)堅(jiān)持每年10%的回款投在投資性物業(yè)上的基礎(chǔ)下，隨著一二線城市租金的不斷上漲以及在建商業(yè)的持續(xù)投入運(yùn)營，龍湖的租金收入也將進(jìn)入快速上行通道。按照目前的增長速度，保證30%左右的復(fù)合增長率不成問題，企業(yè)到2020商業(yè)收入50億完全可以實(shí)現(xiàn)。此外，上半年龍湖在物業(yè)管理方面的營業(yè)收入為6.65億元，同比上漲17.9%，收益逐年穩(wěn)定上漲，未來物業(yè)管理也將會(huì)是龍湖去進(jìn)一步探索的方向。

　　盈利：商業(yè)收入拉升毛利率，受益于市場銷售管理費(fèi)用率顯著下降

　　2016年上半年，龍湖的毛利率為27.9%，同比增長了1.4個(gè)百分點(diǎn)，其中物業(yè)開發(fā)的毛利率為25.8%，同比微增0.8%。整體毛利率的上漲主要原因是龍湖商業(yè)投資方面實(shí)現(xiàn)了較高的收入增長，而商業(yè)的毛利率相對(duì)較高。上半年龍湖商業(yè)不含稅租金收入人民幣共8.8億元，較上年同期上升了33.9%，占總營業(yè)的比例同比上漲1個(gè)百分點(diǎn)。

　　上半年，龍湖的營銷及管理費(fèi)用率較往年降低了1.67個(gè)百分點(diǎn)，主要是因?yàn)榻衲晔袌鲚^好，一二線城市銷售大幅增長，而企業(yè)所需的營銷費(fèi)用等增加相對(duì)較少。雖然毛利率有所增長、費(fèi)用率顯著下滑，但是企業(yè)的核心凈利率依然微跌了0.21個(gè)百分點(diǎn)，主要是因?yàn)槠髽I(yè)應(yīng)占聯(lián)營/合營業(yè)績從去年的盈利變?yōu)樘潛p。

　　存貨：煙臺(tái)巨無霸項(xiàng)目去庫存問題尚待解決

　　總體來看，龍湖現(xiàn)在區(qū)域布局結(jié)構(gòu)合理，銷售發(fā)展勢頭良好，商業(yè)可持續(xù)收入也大有保障，但是依然存在問題尚待解決，即三四線去庫存問題。目前龍湖71%的土地儲(chǔ)備位于一二線城市，三四線只有29%，但是這當(dāng)中19%位于煙臺(tái)一個(gè)城市一個(gè)項(xiàng)目，而2015年煙臺(tái)市的去化周期為24.9個(gè)月。龍湖于2010年首進(jìn)煙臺(tái)后，拿下了養(yǎng)馬島A/B/C地塊，即現(xiàn)在在售的煙臺(tái)葡醍海灣項(xiàng)目。該項(xiàng)目上半年銷售金額1.88億元、銷售面積1.8萬平米，去化緩慢，目前剩余的土地儲(chǔ)備面積依然有722萬平米，該項(xiàng)目如何加快去化速度，是企業(yè)需要考慮的問題。