[克而瑞]105億收購中大 看新晉并購?fù)蹶柟獬堑臄U(kuò)張之路

??2016年11月29日， 陽光城以13.51億元競得物產(chǎn)中大等掛牌出售轉(zhuǎn)讓的15家公司股權(quán)組成的資產(chǎn)包，同時因承接上述標(biāo)的合計91.18億元的應(yīng)收債權(quán)，總成交金額達(dá)到了104.69億元。事實(shí)上，步入2016下半年以來，陽光城的擴(kuò)張步伐明顯加快，收購和招拍掛雙管齊下斬獲了多幅地塊，此次并購中大地產(chǎn)業(yè)務(wù)也僅算是“冰山一角”。究竟陽光城在下一盤怎樣的棋？并購豪賭背后又隱藏著怎樣的擴(kuò)張野心？

??中大地產(chǎn)業(yè)務(wù)“賣相”較佳，契合陽光城擴(kuò)張需求

??據(jù)CRIC初步統(tǒng)計，通過此項收購，陽光城共接收了物產(chǎn)中大分布于6個城市的16個項目，具體的項目明細(xì)如下：

??備注：因其中標(biāo)的公司武漢市巡司河物業(yè)發(fā)展有限公司、武漢中大十里房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、四川思源科技開發(fā)有限公司、中大房地產(chǎn)集團(tuán)南昌有限公司、中大房地產(chǎn)集團(tuán)南昌圣馬房地產(chǎn)有限公司在基準(zhǔn)日后已對股東中大地產(chǎn)共計分紅 3.08 億元，掛牌底價作相應(yīng)扣減，扣減后為 13.41 億元。

??從標(biāo)的資產(chǎn)目前狀態(tài)來看，項目均為在售和尾盤階段，收購?fù)瓿珊蠡究梢灾苯觿?chuàng)造收益，而且項目地處諸如杭州、南昌、武漢、成都等核心城市，城市市場較好，項目均有不錯的銷售表現(xiàn)。以成都文儒德項目為例，據(jù)成都克而瑞統(tǒng)計，2016年10月成交金額為1.87億元，位列商品住宅當(dāng)月成交金額第二名。此外，這些項目拿地時間普遍較早，成本也相對較低，盈利空間相對較大，從中大本身的地產(chǎn)業(yè)務(wù)來看，近期營收和毛利也均有不斷上升的趨勢，2016年三季度其房地產(chǎn)開發(fā)板塊業(yè)務(wù)營收為23.45億元，占2015年全年的67.79%，且毛利率較2015年25.38%提升至27.07%。

??從項目布局來看，這些項目所在城市也迎合了陽光城的戰(zhàn)略擴(kuò)張需求。2015年陽光城遇到了增長瓶頸，在行業(yè)環(huán)境變化和企業(yè)高管變動的雙重影響下，公司進(jìn)行了戰(zhàn)略升級，制訂了3+1+X(長三角、京津冀、珠三角+大福建+戰(zhàn)略城市點(diǎn))的區(qū)域布局戰(zhàn)略，開始了新一輪的擴(kuò)張。而此次收購標(biāo)的的城市分布也迎合了公司既有的戰(zhàn)略布局，增加了企業(yè)在長三角以及戰(zhàn)略城市點(diǎn)的項目儲備。

??招拍掛競爭地王頻出，陽光城以兼并收購作為拿地主旋律

??閩企拿地一向比較激進(jìn)，陽光城也不例外，據(jù)CRIC統(tǒng)計，2016年至今，陽光城累計拿地金額已達(dá)385.06億元。其中招拍掛市場砸金161.17億元，10幅地塊中8個溢價率超過100%，8個地王項目，競爭激烈程度可見一斑。值得一提的是，其在福州以15.5億元競得宗地2016-11號五一新城地塊，雖然折算樓面價為21685元/平米，但扣除了為政府提供的安置房面積后，實(shí)際樓面價高達(dá)45511元/平方米，項目入市能否盈利仍有待市場檢驗，由此也足見高溢價地塊暗藏的運(yùn)營風(fēng)險。

??也正是基于降低企業(yè)擴(kuò)張成本的因素， 2016下半年以來，陽光城的收購步伐明顯加快。在2016年至今收購的64個項目中，2/3均來自下半年的貢獻(xiàn)。此外，除了收購單一地塊外，諸如此次并購中大業(yè)務(wù)獲得多幅地塊的案例也不鮮見，長沙中泛置業(yè)、廣東逸濤萬國兩筆并購也為陽光城帶來了42宗地塊。而且初步測算，陽光城2016年前11月并購的拿地成本僅1304元/平米，與公開招拍掛市場可謂“天壤之別”。

??注：陽光城收購天安中國福州晉安區(qū)地塊代價為24.129億港幣，匯率：1港幣=0.86人民幣

??總結(jié)：據(jù)CRIC統(tǒng)計，陽光城前11月的銷售金額已達(dá)391.3億元，較2015年全年303億元還是有顯著進(jìn)步的。未來業(yè)績能否實(shí)現(xiàn)再突破，除了政策和市場因素外，主要取決于以下兩方面：一是高溢價地王地塊所面臨的運(yùn)營風(fēng)險，即便在市場良好的狀態(tài)下，這些地塊銷售“飄紅”也僅是繁榮假象，成本趨高帶來的利潤壓縮是“硬傷”，故如何提升項目的附加值，賣得更貴是關(guān)鍵；二是兼并收購盛行，獨(dú)具慧眼的撿到“便宜貨”也是事關(guān)成敗的重要一環(huán)。眾所周知，收購是企業(yè)低成本快速擴(kuò)張規(guī)模的捷徑，但相對而言，收并購市場更加“魚龍混雜”，如何結(jié)合自身現(xiàn)有布局承接相應(yīng)項目擴(kuò)大區(qū)域競爭優(yōu)勢也是陽光城能否更上一層樓的決定性因素。