房玲、俞倩倩、易天宇2016-12-13 09:56:26來源:克而瑞
??中大地產(chǎn)業(yè)務(wù)“賣相”較佳,契合陽光城擴(kuò)張需求
??據(jù)CRIC初步統(tǒng)計,通過此項收購,陽光城共接收了物產(chǎn)中大分布于6個城市的16個項目,具體的項目明細(xì)如下:
??備注:因其中標(biāo)的公司武漢市巡司河物業(yè)發(fā)展有限公司、武漢中大十里房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、四川思源科技開發(fā)有限公司、中大房地產(chǎn)集團(tuán)南昌有限公司、中大房地產(chǎn)集團(tuán)南昌圣馬房地產(chǎn)有限公司在基準(zhǔn)日后已對股東中大地產(chǎn)共計分紅 3.08 億元,掛牌底價作相應(yīng)扣減,扣減后為 13.41 億元。
??從標(biāo)的資產(chǎn)目前狀態(tài)來看,項目均為在售和尾盤階段,收購?fù)瓿珊蠡究梢灾苯觿?chuàng)造收益,而且項目地處諸如杭州、南昌、武漢、成都等核心城市,城市市場較好,項目均有不錯的銷售表現(xiàn)。以成都文儒德項目為例,據(jù)成都克而瑞統(tǒng)計,2016年10月成交金額為1.87億元,位列商品住宅當(dāng)月成交金額第二名。此外,這些項目拿地時間普遍較早,成本也相對較低,盈利空間相對較大,從中大本身的地產(chǎn)業(yè)務(wù)來看,近期營收和毛利也均有不斷上升的趨勢,2016年三季度其房地產(chǎn)開發(fā)板塊業(yè)務(wù)營收為23.45億元,占2015年全年的67.79%,且毛利率較2015年25.38%提升至27.07%。
??從項目布局來看,這些項目所在城市也迎合了陽光城的戰(zhàn)略擴(kuò)張需求。2015年陽光城遇到了增長瓶頸,在行業(yè)環(huán)境變化和企業(yè)高管變動的雙重影響下,公司進(jìn)行了戰(zhàn)略升級,制訂了3+1+X(長三角、京津冀、珠三角+大福建+戰(zhàn)略城市點(diǎn))的區(qū)域布局戰(zhàn)略,開始了新一輪的擴(kuò)張。而此次收購標(biāo)的的城市分布也迎合了公司既有的戰(zhàn)略布局,增加了企業(yè)在長三角以及戰(zhàn)略城市點(diǎn)的項目儲備。
??招拍掛競爭地王頻出,陽光城以兼并收購作為拿地主旋律
??閩企拿地一向比較激進(jìn),陽光城也不例外,據(jù)CRIC統(tǒng)計,2016年至今,陽光城累計拿地金額已達(dá)385.06億元。其中招拍掛市場砸金161.17億元,10幅地塊中8個溢價率超過100%,8個地王項目,競爭激烈程度可見一斑。值得一提的是,其在福州以15.5億元競得宗地2016-11號五一新城地塊,雖然折算樓面價為21685元/平米,但扣除了為政府提供的安置房面積后,實(shí)際樓面價高達(dá)45511元/平方米,項目入市能否盈利仍有待市場檢驗,由此也足見高溢價地塊暗藏的運(yùn)營風(fēng)險。
??也正是基于降低企業(yè)擴(kuò)張成本的因素, 2016下半年以來,陽光城的收購步伐明顯加快。在2016年至今收購的64個項目中,2/3均來自下半年的貢獻(xiàn)。此外,除了收購單一地塊外,諸如此次并購中大業(yè)務(wù)獲得多幅地塊的案例也不鮮見,長沙中泛置業(yè)、廣東逸濤萬國兩筆并購也為陽光城帶來了42宗地塊。而且初步測算,陽光城2016年前11月并購的拿地成本僅1304元/平米,與公開招拍掛市場可謂“天壤之別”。
??注:陽光城收購天安中國福州晉安區(qū)地塊代價為24.129億港幣,匯率:1港幣=0.86人民幣
??總結(jié):據(jù)CRIC統(tǒng)計,陽光城前11月的銷售金額已達(dá)391.3億元,較2015年全年303億元還是有顯著進(jìn)步的。未來業(yè)績能否實(shí)現(xiàn)再突破,除了政策和市場因素外,主要取決于以下兩方面:一是高溢價地王地塊所面臨的運(yùn)營風(fēng)險,即便在市場良好的狀態(tài)下,這些地塊銷售“飄紅”也僅是繁榮假象,成本趨高帶來的利潤壓縮是“硬傷”,故如何提升項目的附加值,賣得更貴是關(guān)鍵;二是兼并收購盛行,獨(dú)具慧眼的撿到“便宜貨”也是事關(guān)成敗的重要一環(huán)。眾所周知,收購是企業(yè)低成本快速擴(kuò)張規(guī)模的捷徑,但相對而言,收并購市場更加“魚龍混雜”,如何結(jié)合自身現(xiàn)有布局承接相應(yīng)項目擴(kuò)大區(qū)域競爭優(yōu)勢也是陽光城能否更上一層樓的決定性因素。