[克而瑞]建業(yè)地產(chǎn)：下半年市占率降低，走出河南效果有待觀察

克而瑞研究中心  房玲、洪宇桁

??2018年建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額536.75億元，同比增長(zhǎng)76.5%。上半年建業(yè)在河南的市占率曾一度達(dá)到10.2%，下半年則有所回落，全年市占率為9%，隨著外來(lái)房企爭(zhēng)相深度進(jìn)入河南市場(chǎng)，建業(yè)能否繼續(xù)提高市占率值得關(guān)注。拿地方面，建業(yè)繼續(xù)深耕河南市場(chǎng)，同時(shí)正式宣布將走出河南。但是在目前全國(guó)一二線城市的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)基本穩(wěn)定的情況下，建業(yè)如何在其他區(qū)域爭(zhēng)奪市場(chǎng)有待觀察。建業(yè)的毛利率有大幅提升，但是較高的銷(xiāo)管費(fèi)率影響了凈利率的增長(zhǎng)。凈負(fù)債率繼續(xù)降低，負(fù)債結(jié)構(gòu)控制較好，可以考慮加大杠桿促進(jìn)企業(yè)擴(kuò)張。

??銷(xiāo)售：充裕在河南的市占率下半年有所回落

??2018年建業(yè)的合同銷(xiāo)售金額約為人民幣536.75億元，同比增長(zhǎng)了76.5%，完成了2018年450億銷(xiāo)售目標(biāo)的119.3%。合同銷(xiāo)售面積約為743.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了62.1%。按合同金額計(jì)算，2018年建業(yè)在河南省的市場(chǎng)占有率為6.7%，同比增長(zhǎng)了2.4個(gè)百分點(diǎn)，若是加上輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷(xiāo)售額，建業(yè)在河南省的市占率則達(dá)到了9%，2019年建業(yè)目標(biāo)在河南的市占率突破10%。 

??值得注意的是，2018年中時(shí)建業(yè)在河南的市占率一度升至10.2%，下半年市占率的滑落，可能與30強(qiáng)房企爭(zhēng)相深度進(jìn)入河南市場(chǎng)有關(guān)。在競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈的情況下，建業(yè)是否能夠繼續(xù)提高在河南省的市占率有待觀察。尤其是在鄭州，建業(yè)的市占率相對(duì)于過(guò)去幾年也有所下滑。

??2018年建業(yè)在鄭州的貢獻(xiàn)銷(xiāo)售金額138億元，同比增長(zhǎng)了72%，貢獻(xiàn)率則減少了0.7個(gè)百分點(diǎn)至25.7%。根據(jù)2019年建業(yè)的銷(xiāo)售計(jì)劃，在鄭州的銷(xiāo)售額貢獻(xiàn)率可能繼續(xù)下降到24%左右。隨著各大房企爭(zhēng)相進(jìn)入鄭州市場(chǎng)，建業(yè)在鄭州的競(jìng)爭(zhēng)壓力也越來(lái)越大。根據(jù)鄭州克而瑞的統(tǒng)計(jì)顯示，建業(yè)在鄭州的權(quán)益銷(xiāo)售額排名從2016年的第2名下降到了2018年的第4名。

??2019年建業(yè)重資產(chǎn)目標(biāo)銷(xiāo)售額635億元，相對(duì)于2018年銷(xiāo)售額增長(zhǎng)18.3%，增幅大大降低，反映了企業(yè)對(duì)于未來(lái)發(fā)展較為謹(jǐn)慎的態(tài)度。從2019年建業(yè)擁有的1000億元的可售貨值來(lái)看，完成該目標(biāo)問(wèn)題不大。

??投資：宣布走出河南而效果有待觀望

　　2018年建業(yè)在拿地方面繼續(xù)保持著較為迅速的增長(zhǎng)，新增土地建筑面積達(dá)1351萬(wàn)平方米，基本和2017年相當(dāng)，而新增土儲(chǔ)均價(jià)為1184元/平方米，相比于2017年同比增長(zhǎng)了將近10%。建業(yè)在2019年的購(gòu)地支出預(yù)計(jì)為170億元，與2018年的實(shí)際拿地支出基本持平。

??2018年建業(yè)新增土地全部集中在河南省境內(nèi)。從城市占比來(lái)看，建業(yè)在鄭州的新增土地建面占比相對(duì)于2017年大幅下降了19個(gè)百分點(diǎn)至14.4%，而周口的新增土儲(chǔ)建面占比則同比增長(zhǎng)了6個(gè)百分點(diǎn)。由此可見(jiàn)，建業(yè)在2018年大幅加大了在鄭州之外河南省其他城市的拿地力度，繼續(xù)深耕其他城市，加強(qiáng)在河南市場(chǎng)和其他規(guī)模房企的競(jìng)爭(zhēng)力。 

　　建業(yè)在2018年12月28日和河北邢臺(tái)的企業(yè)德隆鋼鐵簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同開(kāi)發(fā)邢臺(tái)市的一個(gè)小鎮(zhèn)，這是建業(yè)走出河南的標(biāo)志。建業(yè)走出河南對(duì)外布局的條件有三個(gè)，分別是半徑要求、輕資產(chǎn)模式與中原文化小鎮(zhèn)的產(chǎn)品形態(tài)。走出河南可以在未來(lái)增加企業(yè)收入，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，將建業(yè)升級(jí)成為一個(gè)全國(guó)性房企，長(zhǎng)期來(lái)看是一個(gè)較為優(yōu)秀的戰(zhàn)略選擇。然而，在目前全國(guó)一二線城市的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)基本穩(wěn)定的情況下，建業(yè)如何在其他區(qū)域爭(zhēng)奪市場(chǎng)也是一個(gè)需要慎重考慮的問(wèn)題。

　　截至2018年底，建業(yè)的總土地儲(chǔ)備建面為4608萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了44.5%，其中權(quán)益建面約3466萬(wàn)平方米，總土儲(chǔ)的權(quán)益比例約為75.2%，保持在了一個(gè)比較高的水平。除此之外，建業(yè)正在穩(wěn)步推進(jìn)的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略也為企業(yè)增加土儲(chǔ)提供了不少的補(bǔ)充。截至2018年底，建業(yè)共簽約了110個(gè)委托管理合約，總建面約1662萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了33.4%。2018年建業(yè)輕資產(chǎn)的合約銷(xiāo)售額約為186.91億元，同比增長(zhǎng)了197.2%，未來(lái)對(duì)建業(yè)業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)率可以繼續(xù)保持。

　　財(cái)務(wù)：銷(xiāo)管費(fèi)率較高影響凈利率水平增長(zhǎng)

??2018年，建業(yè)共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入147.83億元，同比增長(zhǎng)了6.5%，其中輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入為6.75億元，同比增長(zhǎng)了119.2%，這說(shuō)明建業(yè)的輕資產(chǎn)板塊對(duì)于其業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)正在持續(xù)高速增加。在盈利性指標(biāo)方面，建業(yè)的毛利率同比大幅增長(zhǎng)了近11個(gè)百分點(diǎn)，這主要是因?yàn)?018年毛利率較高的項(xiàng)目占比增加，而且物業(yè)銷(xiāo)售的平均售價(jià)增長(zhǎng)高于平均銷(xiāo)售成本的增長(zhǎng)。相比之下，凈利率以及歸母凈利率雖有增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)幅度較小，且低于行業(yè)平均水平。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年中期行業(yè)平均加權(quán)凈利率和歸母凈利潤(rùn)率分別為14.7%和11.6%。建業(yè)的毛利率大幅增長(zhǎng)而凈利率增長(zhǎng)較慢，可能與其高達(dá)18.54%的銷(xiāo)管費(fèi)率有關(guān)，未來(lái)企業(yè)還是需要加強(qiáng)成本控制以提高利潤(rùn)率水平。

　　截至2018年底，建業(yè)的負(fù)債狀況十分穩(wěn)健，凈負(fù)債率僅為20.2%，同比繼續(xù)下降了5.5個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)杠桿率使用較低，未來(lái)可以考慮充分利用較大的融資空間進(jìn)行融資以加速企業(yè)擴(kuò)張。與此同時(shí)，長(zhǎng)短期債務(wù)比為2.71,現(xiàn)金短債比為3.33，同比略有優(yōu)化，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)處于較為穩(wěn)定的水平。在融資成本方面，建業(yè)在2018年底的平均融資成本為7%，相比于2017年底的6.8%略有提高，這主要也是受2018年房企融資環(huán)境整體收緊的影響，然而相對(duì)于2018年中重點(diǎn)房企6.33%的平均融資成本而言還是較高，企業(yè)的融資能力還需增強(qiáng)。