[克而瑞]長三角26城土儲比拼，哪些房企已乘上一體化的東風？

文／謝楊春 吳嘉茗 齊瑞琳

??今年政府工作報告中提出，將長三角區(qū)域一體化發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略。作為“一帶一路”和長江經(jīng)濟帶的重要交匯點，一體化發(fā)展的大概念出臺，哪些房企能夠占據(jù)主動？土地儲備是衡量的重要標準之一。

??顯然，布局多、質(zhì)量高、資源廣的企業(yè)無疑會在長三角一體化的發(fā)展道路上搶占先機。為此，我們研究房企在長三角一體化26個城市土地儲備及其布局方式和特點，結合城市發(fā)展的契機來判斷在規(guī)劃利好下，這些土儲能夠給企業(yè)帶來多少潛在貨值？但同時也要看到一體化的發(fā)展必然是一個長期的過程。期間房地產(chǎn)市場變化具有周期性、波動性和差異性。所以，需要用發(fā)展的眼光去看待規(guī)劃落地和各項利好，房企的發(fā)展和布局也需要細水長流，盲目追高并不可取。

??1 長三角一體化規(guī)劃下土地市場率先“響應”

??兩會上政府工作報告指出，將長三角區(qū)域一體化發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略，編制實施發(fā)展規(guī)劃綱要。政策利好以及部分城市出臺落戶政策，讓房企嗅到了未來的發(fā)展?jié)摿Α２⑹紫确磻谕恋厥袌?，長三角區(qū)域部分城市土拍持續(xù)火熱，地王頻出。

??1、長三角二線蘇州、南京、杭州、合肥等區(qū)域土地熱度直線攀升

??自長三角一體化上升至國家戰(zhàn)略后，以蘇州、南京和杭州、合肥等為代表的長三角二線城市受到各家房企的高度關注，部分優(yōu)質(zhì)地塊更是引發(fā)激烈角逐。一方面是企業(yè)踐行回歸二線的戰(zhàn)略需要，另一方面，未來規(guī)劃利好預期也使得長三角的二線格外受到關注，畢竟更好的經(jīng)濟基礎會使得二線城市在利好中率先受益。

??數(shù)據(jù)顯示，4月份以來長三角區(qū)域二線城市的部分區(qū)域樓板價接連被刷新。例如蘇州園區(qū)一周內(nèi)樓板價接連被刷新，最終中海以35.6億元總價競得蘇州園區(qū)蘇園土掛（2019）02號地塊，樓面價為30287元/平方米。這也是蘇州園區(qū)自規(guī)劃建設以來，土地樓面價首次超過3萬元。

??除了樓板價外，溢價率和競拍輪數(shù)也反映了土地市場高熱態(tài)勢。合肥多幅地塊溢價率超過100%。另外杭州、南京等熱點城市在土拍中均采用了“限價加自持”的方式，但溢價率仍然高于全國平均。而南京多幅地塊在起拍后短時間內(nèi)便達到限價，足以見得市場熱度和開發(fā)商拿地的信心。

??競價輪次方面，杭州、南京和寧波等城市皆出現(xiàn)多地塊競價上百輪，甚至有地塊達到300多輪。品牌房企愿意在土拍中花費大量精力來參拍，支付更高的溢價，也說明了對于二線城市樓市前景有樂觀預期，其中有很大一部分因素來自長三角一體化規(guī)劃利好的支撐。

??2、無錫、安慶、常熟等三四線城市再現(xiàn)地王熱潮（略）

??3、小結：土地競爭白熱化，土儲將成為一體化中比拼的資本（略）

??2 規(guī)模房企成長三角一體化中最大贏家

??本土企業(yè)搶占先機

??哪些房企能夠在一體化發(fā)展中搶占先機？最重要的衡量指標就是土地儲備。土儲的多少直接決定了各家房企在長三角一體化中的業(yè)績增長空間和競爭格局。綜合來看，規(guī)模房企依舊優(yōu)勢明顯，部分浙系、蘇系等本土企業(yè)憑借地緣優(yōu)勢在長三角一體化26個城市的總土儲競爭中占據(jù)一席之地。

??1、近15家房企一體化26個城市土儲貨值超2000億

??長三角歷來是各大房企布局的戰(zhàn)略要塞，幾乎近8成百強房企均在長三角有不同程度布局，因此長三角區(qū)域的競爭本身就十分激烈。在長三角一體化上升國家戰(zhàn)略之后，無疑會加大企業(yè)在區(qū)域內(nèi)的軍備競賽，尤其是一體化26個城市中土儲較多的企業(yè)將首先受益，一旦規(guī)劃落地，能夠及時吃透這一輪政策紅利。

??我們認為，衡量各家企業(yè)的優(yōu)勢的標準就是總土儲貨值的絕對量。通過梳理典型房企在長三角一體化26個城市中總土儲數(shù)據(jù)，并扣除了已售未結轉部分后發(fā)現(xiàn)，規(guī)模房企依然優(yōu)勢顯著，一體化中爭奪仍然呈現(xiàn)強者恒強的格局。其中26個城市中2018年總土儲貨值在千億以上的房企超過27家，近9成來自千億房企。規(guī)模房企由于其全國性的布局特性和區(qū)域深耕的能力，本身土儲就比較廣泛，加之長三角一直是房企布局的要塞，因此總量上優(yōu)勢顯著仍在意料之中。

??從土儲建面看，中梁、祥生等浙系房企表現(xiàn)突出，雖然單位貨值不如銷售前十的房企，但建面儲備能夠排進前十五。這也能反映出兩家企業(yè)在長三角的布局特征仍然是以三四線為主。而且，作為本土企業(yè)，對區(qū)域內(nèi)市場熟悉度、深耕程度、以及良好的政商關系，使得其在長三角一體化土儲競爭中具有一定先天優(yōu)勢。

??2、綠地、碧桂園、融創(chuàng)超5000億貨值領跑，浙系、蘇系房企地緣優(yōu)勢足

??具體來看，綠地、碧桂園、融創(chuàng)三家企業(yè)在26個城市中貨值超過5000億，遙遙領先其他房企。三家企業(yè)在26個城市總土儲貨值之和幾乎是接下來30家企業(yè)總和的30%，優(yōu)勢十分顯著。其中綠地大本營本就在長三角，所謂近水樓臺先得月，綠地也是長三角一體化中土儲最多的企業(yè)。而碧桂園和融創(chuàng)緊隨其后，兩者都是全國化布局的排頭兵。一旦規(guī)劃真正落地過后，土儲規(guī)模上優(yōu)勢會逐步體現(xiàn)出來，長三角的銷售貢獻也會逐步加大，以三家企業(yè)的拿地、運營能力而言，未來規(guī)模穩(wěn)定攀升可期。

??26個城市中總土儲貨值超過2000億的企業(yè)也基本被銷售前三十的企業(yè)所覆蓋。作為蘇系房企的代表，新城、中南貨值均在3000億以上，地緣優(yōu)勢不容忽視。而兩個企業(yè)總土儲中長三角占比也超過60%，未來銷售重點區(qū)域的優(yōu)勢將更加明顯。而保利、龍湖、萬科等銷售前十企業(yè)在區(qū)域內(nèi)總土儲貨值也超過2000億。

??此外，走全國化布局的閩系房企，如寶龍地產(chǎn)、融信中國前兩年擴張步伐加快，在長三角區(qū)域中也占據(jù)一些之地。在長三角一體化26個城市總土儲排名顯著高于其銷售排名，考慮到近兩年公司戰(zhàn)略重心的轉變，長三角區(qū)域或?qū)⒊蔀槠湟?guī)模進階的踏腳石。

??在土儲貨值超過800億的企業(yè)中，有兩類企業(yè)值得關注。

??第一，規(guī)模房企如恒大、中海，并未在長三角一體化的總土儲中排名靠前，與其前十的銷售排名差距頗大。相比其他規(guī)模房企，長三角一體化區(qū)域內(nèi)土儲相對較少，規(guī)劃利好帶給這些企業(yè)的紅利將較為有限。一方面是自身戰(zhàn)略重心不同所致，尤其是恒大，雖然在26個城市中基本實現(xiàn)全覆蓋，但并未進行過多的深耕，其戰(zhàn)略重心依舊在廣東、粵港澳一邊。而中海在長三角的布局主要是以二線城市為主，截止到2018年末，中海僅在杭州、寧波、上海有土儲分布。不過，2019年中海仍在長三角積極拿地，例如在蘇州以35.6億元總價競得蘇州園區(qū)蘇園土掛（2019）02號地塊，打破區(qū)域的樓面價記錄，足見其加倉長三角二線的信心。

??第二，作為大本營，蘇系和浙系房企在長三角的土儲貨值方面表現(xiàn)搶眼，其中浙系房企里祥生地產(chǎn)、佳源集團、瑞安房地產(chǎn)、濱江集團和眾安房產(chǎn)等，雖然實行快周轉模式，但其在長三角區(qū)域仍有較高的土地儲備。而蘇系房企中近年快速擴張的弘陽地產(chǎn)在長三角一體化區(qū)域內(nèi)總土儲貨值接近1000億。作為本土企業(yè)，弘陽土儲布局基本都在長三角區(qū)域，26個城市土儲貨值占總土儲占比超過80%。若能在把握好區(qū)域內(nèi)城市間輪動，業(yè)績有望沖擊前50名。

??總體而言，在長三角一體化中占據(jù)先機的主要是來自部分規(guī)模房企和地方性企業(yè)。前者全國化布局多年，后者地緣優(yōu)勢明顯。而26個城市土儲占總土儲比重較高的企業(yè)更值得關注，在長三角一體化戰(zhàn)略利好下，這些企業(yè)將成為較同規(guī)模房企實現(xiàn)規(guī)模彎道超車的利器。

??3、新希望、大名城等企業(yè)加速入場，本土企業(yè)積極調(diào)整布局重心

??還有部分企業(yè)雖然在長三角一體化26個城市中總土儲貨值相對不足，但近一年卻積極在長三角拿地，一方面是補充土地儲備需要，為其未來規(guī)模擴張尋求支撐，另外一方面也受到規(guī)劃利好的預期，畢竟早在2016年就長三角就已經(jīng)開始著手準備協(xié)同發(fā)展了。

??整體來看，2018年規(guī)模房企在長三角區(qū)域內(nèi)的拿地仍然強勢，但除去這些規(guī)模較大的全國性布局的大型房企來看，銷售排名較為靠后的地方性房企如三巽集團、新希望地產(chǎn)和大名城等2018年在長三角區(qū)域拿地也相對積極，均希望未來能夠在長三角區(qū)域內(nèi)分一杯羹。例如作為川派企業(yè)，新希望進入長三角區(qū)域的時間較晚，但近兩年在長三角地區(qū)迅速擴張，尤其2018年拿下了多塊蘇州、杭州和寧波這些核心長三角二線城市的土地，為其未來的規(guī)模擴張打下了良好的基礎?？梢钥吹?，在規(guī)劃利好的推動下，未來會有更多的百強房企持續(xù)進駐，也會帶動區(qū)域內(nèi)土地市場的競爭加劇。

??此外，還有部分在長三角土儲相對充裕的企業(yè)也在積極的做出戰(zhàn)略調(diào)整。典型的如在長三角區(qū)域土儲占比較高的企業(yè)——最近兩年發(fā)展迅猛的中梁。作為扎根長三角，搶收三四線的房企，也基本實現(xiàn)在長三角一體化中的全布局，但土儲結構上來看，二線城市核心價值地塊仍缺失，雖然短期并不會立馬反映在業(yè)績上，但長遠發(fā)展來看，三四線難以支撐業(yè)績一直快速增長。因此，中梁在2018年下半年以來，頻繁在蘇州、杭州和合肥等二線城市落子。

??而且，從一體化的發(fā)展進程來看，二線城市無疑率先受益。所以，補充二線土儲這樣的戰(zhàn)略調(diào)整使其土地布局更加均勻，相比之前風險降低，且可減少政策利好錯失機會，增加其競爭力。不僅是中梁，祥生、德信等浙系企業(yè)也在積極拓展二線。

??3、小結：規(guī)模房企暫時領跑，二線城市未來競爭將更為激烈

??從總土儲貨值來看，規(guī)模房企無疑在一體化的進程中暫時領跑，土儲貨值的絕對量高企，是其穿越區(qū)域發(fā)展周期的最大底氣。其中第一梯隊的碧桂園、綠地和融創(chuàng)在長三角區(qū)域布局廣泛，不僅可以分散風險，且不會錯失不同城市的發(fā)展紅利，且這些房企本身就是全國化布局，在其他區(qū)域如粵港澳大灣區(qū)等利好疊加之下，強者恒強的效應愈發(fā)明顯。另外在長三角區(qū)域土儲較多的浙系、蘇系等本土政策利好將為其未來擴張發(fā)展助力。

??值得注意的是，長三角一體化大背景下，未來核心二線城市對人口的吸引力將變強，例如如蘇州和杭州等常住人口增長較快。換句話說，二線城市將會在一體化中率先受益。而其中重點布局二線的企業(yè)也會率先得到利好，發(fā)展更具優(yōu)勢。

??因此，在整體回歸二線的戰(zhàn)略下，未來二線城市的土拍也會愈發(fā)激烈。分析近80家房企在長三角區(qū)域進駐的城市，可以看出杭州、蘇州、南京等城市百強房企進駐數(shù)量遠高于其他三四線。在長三角一體化利好推動下，一方面這些二線城市土地市場會更加激烈，中小房企想要打破壁壘進駐分一杯羹難度較大；另一方面，銷售的競爭也會更加“慘烈”，大量供貨之后比拼的是房企產(chǎn)能和運營能力。

??3 不同類型房企的長三角一體化中布局之道

??3月以來長三角土拍熱度持續(xù)攀升、拿地門檻提升，對有計劃新進駐長三角的企業(yè)來說壓力會更加顯著，但對于原本已經(jīng)在長三角有一定土地存量的企業(yè)而言，他們已經(jīng)掌握了在長三角發(fā)展的先機。雖然大量房企都已經(jīng)進駐了長三角區(qū)域，但企業(yè)規(guī)模、戰(zhàn)略等不盡相同，在長三角的布局差異也決定其發(fā)展優(yōu)勢各有側重。

??1、碧桂園、恒大等規(guī)模房企全覆蓋，搶占政策紅利先機

??長三角城市群擁有經(jīng)濟領先、人口規(guī)模龐大、交通融合度高等優(yōu)勢，一直是房企爭相進駐的重點區(qū)域，目前大量規(guī)模房企已經(jīng)在長三角擁有廣泛布局，以2018年末企業(yè)土儲分布的情況來看，完成長三角“全覆蓋（土儲遍布20個及以上城市）”的企業(yè)已達到6個，均是千億級別房企，碧桂園、恒大、融創(chuàng)和綠地2018年銷售額更是突破3000億元，中梁也是近兩年快速崛起的本土企業(yè)。

??碧桂園：26城全覆蓋，長三角中江蘇省土儲占比最重

??碧桂園在多年深耕后完成了對長三角26個城市的全覆蓋，早在2008年碧桂園在江蘇落下第一枚棋子——泰州碧桂園，開盤即成為全市銷冠，為企業(yè)進駐長三角區(qū)域奠定了良好的基礎。

??從目前土儲建面分布來看，碧桂園在26個城市土儲中有75%左右位于三四線城市，與其“三四線包圍一二線”的企業(yè)戰(zhàn)略相吻合，鎮(zhèn)江是其在長三角土儲總量最高的城市，占比達到總土儲的2成左右。2018年鎮(zhèn)江商品住宅成交均價達到11442元/平方米，同比漲幅高達27.42%，以此來看碧桂園在鎮(zhèn)江的大量土儲未來能對集團銷售產(chǎn)生較大的貢獻。

??分省份來看碧桂園土儲更偏重于江蘇省，占比靠前的幾個城市多來自于江蘇，如鎮(zhèn)江、蘇州、無錫和鹽城等。碧桂園在蘇州的土儲建面超過400萬平方米，占其長三角二線城市的一半以上，蘇州是碧桂園在長三角布局二線城市的重要據(jù)點：cric數(shù)據(jù)顯示，2018年碧桂園在蘇州成交商品住宅建面33.4萬平方米，位列全市第5，成交總金額為49.98億元，位列全市第7。

??綠地、融創(chuàng)：一二線比重超5成，26城中上海土儲貨值占比超10%

??規(guī)模房企融創(chuàng)、綠地雖然沒有完成26個城市的全覆蓋，但其在長三角的布局也已經(jīng)非常廣泛，且布局情況與碧桂園相比有明顯的差異：融創(chuàng)和綠地長三角土儲中，上海占比均超過10%，而碧桂園僅有不足2%的土地位于上海，融創(chuàng)主要是由于其產(chǎn)品定位較為高端的戰(zhàn)略需要，而綠地作為上海本土企業(yè)，在上海土儲較多也較為正常.

??此外，融創(chuàng)、綠地在二線城市的土儲比例均在4成左右，較碧桂園高出20%，充分體現(xiàn)了企業(yè)戰(zhàn)略上的區(qū)別。從企業(yè)布局的差異和土儲總量差異來看，雖然融創(chuàng)、綠地布局范圍不及碧桂園，在長三角的土儲總量也相較碧桂園有一定差距，但由于具備土儲能級較高的優(yōu)勢，也意味著碧桂園要成為長三角銷售金額最高的城市，只能通過強勢擴張銷售，以量取勝。

??就融創(chuàng)和綠地對比來看，兩者的拿地側重點也有所不同，融創(chuàng)新增土儲堅持以收并購、合作拿地為主，可有效降低土地成本，其土儲占比較高的城市為杭州、上海、無錫、蘇州，均是經(jīng)濟條件優(yōu)越的核心城市；而綠地更偏好布局一些高鐵沿線的核心三四線城市，如昆山、蕪湖、無錫，更易獲得重點城市輻射帶來的紅利。

??新城控股：一體化城市中土儲集中江蘇省，銷售重點區(qū)域常州、蘇州土儲足

??新城是典型的立足長三角快速擴張的城市，長三角區(qū)域是企業(yè)投資的核心區(qū)域，其在長三角區(qū)域的土儲建面和貨值分別占集團總土儲的32%和41%。江蘇是新城發(fā)展的大本營，新城在長三角的土儲也明顯更偏重于江蘇省內(nèi)，土儲占比靠前的10個城市中，江蘇占據(jù)8席，常州、蘇州各占總土儲15%以上。

??銷售方面，常州、蘇州也分別位列新城2018年銷售的第一、二名，分別貢獻了186.6億和171.6億元的銷售額，長三角城市群銷售占比達到集團總銷售額的48%，銷售TOP20的城市中半數(shù)來自長三角區(qū)域；結合各城市成交均價，新城成交量TOP20企業(yè)中，成交均價最高的5個城市也有3個來自長三角，分別為上海、 杭州和南京。從“質(zhì)”和“量”上看，長三角區(qū)域的城市對新城銷售的貢獻度非常高，立足長三角也是新城成為黑馬的關鍵因素之一，未來新城在進行全國化布局的同時，還應注意保證長三角土儲的充足，維持自身土儲的區(qū)位優(yōu)勢。

??對于品牌房企來說，在長三角區(qū)域完成全覆蓋可享受區(qū)域內(nèi)所有政策規(guī)劃、交通規(guī)劃帶來的利好，確保不會由于布局失誤而“踏空”，另一方面，在長三角各能級城市均有所布局，也能幫助企業(yè)從區(qū)域上均衡發(fā)展，在區(qū)域內(nèi)部打造更好的品牌影響力。從這個角度來看，布局廣、貨值高的全覆蓋的規(guī)模房企在一體化中擁有先行優(yōu)勢。

??目前來看企業(yè)在長三角內(nèi)未覆蓋到的城市主要以池州、宣城、滁州、銅陵和舟山為主，這些城市多為高鐵/動車未開通城市或距離核心城市距離較遠，品牌開發(fā)商入駐程度暫時不高。但這些城市房價、地價目前仍處于區(qū)域內(nèi)洼地水平，對于想要進一步完善自身全覆蓋布局的規(guī)模企業(yè)而言，這些城市存在進駐機遇，畢竟在一體化之下，隨著產(chǎn)業(yè)、交通等方面協(xié)同發(fā)展，這些城市有可能隨著本次長三角戰(zhàn)略升級，房地產(chǎn)市場迎來一波上行。

??2、多數(shù)房企以區(qū)域聚焦為主，蘇、浙成一體化中最關注的省份（略）

??2.1環(huán)上海：輻射紅利最多的都市圈，中南、正榮等重點布局（略）

??2.2環(huán)南京：地處蘇皖交界覆蓋廣，本土企業(yè)弘陽、佳源優(yōu)勢足（略）

??2.3環(huán)杭州灣：杭州核心地位突出，浙系房企的大本營（略）

??3、金茂、禹洲等以二線為重心，部分企業(yè)需警惕三四線風險（略）

??4、小結：規(guī)模房企全覆蓋布局優(yōu)勢超前，本土房企堅持戰(zhàn)略深耕（略）

??4 總結

??目前已經(jīng)有多數(shù)企業(yè)搶占了長三角發(fā)展紅利的先機，而布局多、質(zhì)量高、資源廣的企業(yè)無疑會更勝一籌。但同時也要看到，一體化的發(fā)展必然是一個長期的過程。期間房地產(chǎn)市場變化也是具有周期性、波動性和差異性。所以，無論是區(qū)域內(nèi)土儲充足、還是急需通過規(guī)劃利好增加土儲來提升業(yè)績的企業(yè)而言，投資布局仍然需要理性對待。

??1、長三角一體化發(fā)展不會一蹴而就，投資布局仍然需要理性對待（節(jié)選）

??長三角一體化發(fā)展作為國家戰(zhàn)略，無疑會對當前區(qū)域內(nèi)各城市經(jīng)濟、人口、交通帶來積極的一面。而經(jīng)濟的提升、人口流動、交通的通達也會對房地產(chǎn)市場發(fā)展起到正面作用，購房需求、購房能力增加都會對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場長遠發(fā)展起到支撐作用，而作為中國經(jīng)濟增長的壓艙石，房地產(chǎn)市場預期向好也會反過來保持經(jīng)濟穩(wěn)定。

??對于企業(yè)而言，預期和信心更為重要，尤其是在當前房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模面臨天花板的困局下，作為最具活力、開放力、創(chuàng)新力的長三角，一體化的利好給行業(yè)和企業(yè)帶來巨大機遇和發(fā)展?jié)摿?。長遠來看，無論是對規(guī)模房企保持穩(wěn)定的業(yè)績增長，還是中小企業(yè)規(guī)模再上臺階起到推波助瀾的作用。

??當然機遇也伴隨著挑戰(zhàn)，畢竟一體化發(fā)展屬于大的發(fā)展概念，且目前尚無具體細則出臺，因此不宜過度解讀或過分樂觀。比如3、4月份土地市場火熱中，長三角二三線城市地價漲幅過快，且地王頻出，“面粉貴過面包”的現(xiàn)象在當前市場走勢并不明朗的情況下，容易造成企業(yè)資金鏈的緊張，需要警惕高位套牢的情況出現(xiàn)。而對有計劃新進駐長三角的企業(yè)來說壓力會更加顯著，因此盲目看好發(fā)展前景而高價拿地并不可取，房企在投資布局長三角一體化城市當中仍需要保持理性。

??2、環(huán)核心城市群內(nèi)先天優(yōu)勢依然充足，部分三四線需要警惕潛在市場風險（節(jié)選）

??短中長期如何在一體化城市中布局？我們認為中長期來看，從規(guī)劃出臺的目的來看，全面布局、均衡布局是不踏空節(jié)奏的安全做法。因此，一二三線均需要有適當?shù)牟季?，這也是企業(yè)布局結構的終極目標。

??短期來看，影響的因素比較多。規(guī)劃出臺細則如何、政策調(diào)控風向如何、以及市場走勢都會影響城市群內(nèi)城市的房地產(chǎn)市場。結合們目前市場走勢來看，三四線受到棚改衰退、需求透支等影響，市場熱度在衰退，正在進行調(diào)整和修復基本面，短期風險較大。這一點從房企紛紛回歸二線的戰(zhàn)略也可見一斑。

??短期在長三角一體化的大背景下，城市圈內(nèi)核心二線是投資布局的最佳選擇。這一點在以長三角三四線起家而快速發(fā)展的黑馬中梁身上也看見，2019年一季度中梁已經(jīng)先后在合肥、杭州落子。