[易居研究院]上市房企存貨研究報(bào)告

??20家房企存貨去化周期為13個(gè)月，已經(jīng)進(jìn)入上升通道

??下半年去庫(kù)存將是房企重要工作

??報(bào)告摘要：

??1、截至2019年上半年，20家房企存貨規(guī)模達(dá)26874.7億元，環(huán)比增長(zhǎng)0.6%，同比增長(zhǎng)16.6%。環(huán)比未出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，同比也處于歷史較低水平，是因?yàn)?019年2季度房地產(chǎn)調(diào)控有所收緊，房企拿地有所受限。20家房企存貨去化周期為13.0個(gè)月，環(huán)比增長(zhǎng)1.0%，同比增長(zhǎng)2.0%。

??2、按規(guī)模分類(lèi)：2019年上半年，超大房企、大型房企、中型房企存貨同比增速分別為12.6%、20.4%和33.4%?？傮w來(lái)看，出于擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模的需要，中型房企在近階段拿地最為積極。此外，中型房企同比增速出現(xiàn)回落，而超大和大型房企略有提高。2季度，大型與中型房企存貨去化周期分別為9.8和22.8個(gè)月，環(huán)比分別增長(zhǎng)2.4%和0.5%，而超大房企存貨去化周期為9.7個(gè)月，環(huán)比下降0.5%。

??3、按性質(zhì)分類(lèi)：2019年上半年，央企、地方國(guó)企和民企存貨同比增速分別為16.1%、11.5%和22.8%，民企拿地最為積極。除地方國(guó)企，央企和民企的存貨同比增速均有所提高。2季度，央企、地方國(guó)企和民企存貨去化周期分別為11.3、17.8和10.9個(gè)月。央企和民企去化周期環(huán)比增長(zhǎng)1.8%和6.1%，而地方國(guó)企環(huán)比下降4.0%。4、預(yù)測(cè)：隨著730會(huì)議對(duì)樓市的再次定調(diào)，7-8月新房市場(chǎng)成交量逐漸萎縮，即使9月房企推盤(pán)量大增，市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)難以扭轉(zhuǎn)。此外，就目前7-8月的形勢(shì)來(lái)看，土地市場(chǎng)成交量也有所下降。從基期值來(lái)看，2018年3季度存貨同比增速高于2季度。因此，預(yù)計(jì)2019年3季度房企的存貨同比增速大概率回落，去化周期變長(zhǎng)。

??存貨是房企未來(lái)可變現(xiàn)的重要資產(chǎn)。存貨規(guī)模過(guò)大或過(guò)小均會(huì)造成一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。若規(guī)模過(guò)小，房企可能會(huì)因土儲(chǔ)不足而被動(dòng)補(bǔ)庫(kù)存；若規(guī)模過(guò)大，房企可能會(huì)因過(guò)于激進(jìn)的拿地策略導(dǎo)致債務(wù)攀升，后續(xù)政策調(diào)控從嚴(yán)可導(dǎo)致存貨轉(zhuǎn)化成資金難度增加，從而去化周期延長(zhǎng)且資金吃緊。

??一、概念與指標(biāo)

??報(bào)告選取了20家A股上市房企的存貨、預(yù)收款、毛利及合同銷(xiāo)售額，數(shù)據(jù)來(lái)自于各企業(yè)的公司公告，其中存貨、預(yù)收款均為會(huì)計(jì)核算口徑。

??以萬(wàn)科集團(tuán)2018年年報(bào)為例，存貨分為完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（已建成待售）、在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（含已預(yù)售）、擬開(kāi)發(fā)土地和其他。存貨以成本進(jìn)行初始計(jì)量，包括采購(gòu)成本、加工成本和其他成本。其中，完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、擬開(kāi)發(fā)土地為主要構(gòu)成，三項(xiàng)占比已高達(dá)99.8%。在數(shù)據(jù)處理上，我們將預(yù)售部分的成本從存貨里扣除。因此，本報(bào)告的存貨口徑為未銷(xiāo)售的房企存貨。

??預(yù)收款是指企業(yè)按照合同規(guī)定預(yù)收的款項(xiàng)，因會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求公司在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)，以該項(xiàng)目完工并已向購(gòu)買(mǎi)方辦理交付手續(xù)為時(shí)點(diǎn)確認(rèn)銷(xiāo)售收入。目前國(guó)內(nèi)商品房銷(xiāo)售采取的是期房預(yù)售制度，已建預(yù)售的收入記在財(cái)報(bào)的預(yù)收款中。此外，考慮到年末房企沖銷(xiāo)量的影響，我們將季度的預(yù)收款及合同銷(xiāo)售額做了平滑處理。

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