[克而瑞]企業(yè)加速布局合肥，保利、融創(chuàng)、萬科土儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)明顯

??導(dǎo)  語

??鑒于目前合肥地價(jià)處于相對(duì)洼地，在城市圈政策利好加持下，中長(zhǎng)期投資前景依舊值得期待。

??33家房企參拍4宗地，平均溢價(jià)率達(dá)30%，開年以來合肥首場(chǎng)土拍熱度頗高。一方面是地塊優(yōu)質(zhì)、板塊內(nèi)供應(yīng)緊張，另一方面則是長(zhǎng)三角一體化之下，眾多房企已經(jīng)把合肥作為布局要塞。鑒于目前合肥地價(jià)處于相對(duì)洼地，在城市圈政策利好加持下，中長(zhǎng)期投資前景依舊值得期待。

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??33家房企競(jìng)拍，平均溢價(jià)30%

??合肥土拍熱度不減

??雖然合肥土拍時(shí)間受疫情影響被推遲將近一個(gè)月，但并未影響房企的參拍熱情。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，四宗地塊共吸引了33家知名房企參拍，4宗居住用地均溢價(jià)成交，總成交金額達(dá)到81億元。

??在“價(jià)高者得+最高限價(jià)時(shí)轉(zhuǎn)競(jìng)自持用于租賃的商品住房”之下，綠地、中海和陽光城所獲地塊均達(dá)最高限價(jià)，分別需要配建自持租賃商品房7200平方米至41000平方米，由此可見整體競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。

??我們認(rèn)為，熱度較高一方面在于出讓地塊自身?xiàng)l件優(yōu)質(zhì)：陽光城競(jìng)得的濱湖科學(xué)城地塊距離省政府不足1.5公里，配套齊全，板塊內(nèi)均為綠城、融創(chuàng)、保利等知名開發(fā)商樓盤，一直受到開發(fā)商普遍看好；另一方面在于部分區(qū)域面臨“斷供”風(fēng)險(xiǎn)，綠地、中海所得地塊雖然緊鄰高架，會(huì)受到一定影響，但經(jīng)開區(qū)即將面臨無房可售的空白期，對(duì)拿地企業(yè)而言是較好的市場(chǎng)機(jī)遇。

??此外，此次疫情期間的土拍，也從另一方面提振了當(dāng)前的市場(chǎng)信心，未來土地市場(chǎng)火熱也會(huì)傳導(dǎo)至銷售，進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)形成支撐。

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??長(zhǎng)三角一體化加速房企布局合肥

??近一年銷售50強(qiáng)”搶得“一半土地

??此次土拍的背后實(shí)際也是房企對(duì)于長(zhǎng)三角一體化發(fā)展前景看好的”縮影“。

??類比于京津冀、粵港澳大灣區(qū)等，長(zhǎng)三角地區(qū)核心一二線城市擁有較強(qiáng)吸附力，人口、經(jīng)濟(jì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)顯著，市場(chǎng)需求較為堅(jiān)挺。

??作為長(zhǎng)三角一體化的”1+5核“之一、以及安徽省的省會(huì)，合肥自然受到了各大房企的關(guān)注。雖相較于杭州、南京和蘇州這類準(zhǔn)一線城市稍遜一籌，但合肥在省內(nèi)具備較強(qiáng)吸附力。

??安徽省內(nèi)三四線城市外來人口普遍偏好就近遷移，作為省會(huì)，合肥已然成為省內(nèi)外來人口第一聚集地。因此，近三年合肥也是企業(yè)踐行以城市圈發(fā)展為核心、投資回歸一二線的戰(zhàn)略的落腳點(diǎn)之一。并直接體現(xiàn)在房企對(duì)合肥投資逐年加碼。

??第一，近三年合肥經(jīng)營(yíng)性用地成交建面逐年上漲，2019成交建面超過1400萬平方米，同比增長(zhǎng)19%，已經(jīng)回到2015年、2016年高峰。成交均價(jià)也僅次于2016年的絕對(duì)高點(diǎn)，土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。

??第二，2019年有十家房企新進(jìn)駐合肥，不乏雅居樂、新力等品牌房企。

??第三，超過三成銷售50強(qiáng)近一年在合肥有新增拿地，拿地總建面幾乎是2019年合肥土地市場(chǎng)成交的60%。范圍擴(kuò)大至百?gòu)?qiáng)來看，占比接近70%。

??當(dāng)然，支撐企業(yè)拿地信心的不僅是長(zhǎng)期的城市規(guī)劃利好，短期市場(chǎng)房?jī)r(jià)強(qiáng)勢(shì)也是布局重要因素。CRIC數(shù)據(jù)顯示，合肥九區(qū)房?jī)r(jià)近5年一路攀升，2019年商品住宅均價(jià)已達(dá)17960元/平方米，較2015年增長(zhǎng)一倍有余。

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??投資加碼之下競(jìng)爭(zhēng)將愈發(fā)激烈

??保利、融創(chuàng)、萬科土儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)明顯

??隨著越來越多房企將合肥作為布局的戰(zhàn)略要塞，投資加碼之下銷售競(jìng)爭(zhēng)格局將愈發(fā)激烈。

??2019年在合肥銷售權(quán)益金額、流量金額TOP10的上榜企業(yè)中已經(jīng)以外來的頭部房企為主，融創(chuàng)、萬科、招商、碧桂園等名列前茅，本地房企僅剩文一地產(chǎn)和安徽高速集團(tuán)榜上有名，本土房企的生存空間被擠壓。從入榜金額來看，流量金額最高的萬科也僅有104億元，上榜門檻在40億左右。

??整體而言，合肥房企銷售正處于”混戰(zhàn)“階段，市場(chǎng)上漲的空間和格局尚未確定，尤其是疫情期間土地交易、銷售都暫停的情況下，土儲(chǔ)的優(yōu)勢(shì)也是左右”戰(zhàn)局“的重要因素。

??結(jié)合百?gòu)?qiáng)在合肥的土地儲(chǔ)備情況來看，土儲(chǔ)貨值在200億以上的企業(yè)有保利、融創(chuàng)、綠地、龍湖、旭輝、萬科等規(guī)模房企。其中融創(chuàng)、龍湖、萬科和旭輝均位列2019年合肥銷售TOP10，疊加其土儲(chǔ)的優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)接下來也將持續(xù)占據(jù)較高的市場(chǎng)份額。

??綠地雖然2019年未上榜，但作為早已多子布局合肥的企業(yè)，其土儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)較大，加之新增地塊項(xiàng)目也能在年內(nèi)上市，有望重回合肥銷售TOP10企業(yè)。

??其次新城、弘陽、美的、佳源等企業(yè)也有百億以上土儲(chǔ)貨值位于合肥，且主要地塊集中在市內(nèi)九區(qū)，如何沖進(jìn)第一梯隊(duì)需要更快的提高土儲(chǔ)到銷售的轉(zhuǎn)化率。

??整體來看，鑒于目前合肥地價(jià)、房?jī)r(jià)處于相對(duì)洼地，且在政策利好加持下，中長(zhǎng)期投資前景依舊值得期待。但在投資選擇上，2016年合肥多幅地王的前車之鑒值得警惕，18宗地王項(xiàng)目有10宗“面粉”貴于“面包”，盈利空間為負(fù)。因此，投資拿地上仍然需要理性對(duì)待。

??此外，值得注意的是，截止到2019年末，合肥全市廣義庫存1429萬方，廣義去化周期25個(gè)月。其中2018、2019年成交地塊庫存占比占57%，16年多個(gè)地王項(xiàng)目導(dǎo)致庫存積壓。這些庫存今年會(huì)逐步入市，疊加疫情過后的供應(yīng)放量，會(huì)進(jìn)一步加大市場(chǎng)銷售難度。但同樣給企業(yè)帶來機(jī)遇，目前市場(chǎng)銷售格局尚未出現(xiàn)一家獨(dú)大的局面，當(dāng)疫情把所有房企復(fù)工節(jié)奏拉平至同一起跑線之后，如何提高土儲(chǔ)到銷售的轉(zhuǎn)化率是占據(jù)市場(chǎng)份額的關(guān)鍵。