[克而瑞]中梁控股：回歸二線，開(kāi)放合作

??【合作撬動(dòng)銷(xiāo)售增長(zhǎng)，二線城市銷(xiāo)售發(fā)力】中梁控股2019年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額1525億元，同比增長(zhǎng)50.2%，顯著高于TOP20房企15%的平均增速，回款率達(dá)到90%。銷(xiāo)售規(guī)模的增長(zhǎng)一方面是合作的撬動(dòng)，另一方面也是中梁前期廣泛城市布局開(kāi)始收效。從區(qū)域分布來(lái)看，長(zhǎng)三角仍占據(jù)中梁銷(xiāo)售貢獻(xiàn)區(qū)域首位，占比達(dá)到59.4%，得益于中梁2018年下半年以來(lái)的投資布局的轉(zhuǎn)變，二線城市銷(xiāo)售占比明顯上升。

??【加強(qiáng)二線投資布局，2020開(kāi)發(fā)合作、開(kāi)創(chuàng)平臺(tái)】2019年中梁新增建面1659.4萬(wàn)平方米，拿地銷(xiāo)售金額比達(dá)到0.50，高于同期TOP20房企的平均水平；新增土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，二線城市占比大幅上升，同時(shí)新進(jìn)入的20個(gè)城市里面9個(gè)為二線城市。2020年中梁將持續(xù)較大的投資力度，預(yù)計(jì)將其銷(xiāo)售額的50%-60%用于土地投資；與此同時(shí)，中梁發(fā)布2020年尋地合作計(jì)劃，邀請(qǐng)各界合作伙伴就戰(zhàn)略合作、股權(quán)合作、聯(lián)合拿地、并購(gòu)合作、資產(chǎn)收購(gòu)、城市更新、代建等模式進(jìn)行全面合作。

??【利潤(rùn)規(guī)模增長(zhǎng)顯著，盈利水平有待提升】中梁2019年盈利規(guī)模表現(xiàn)亮眼，營(yíng)業(yè)收入566.4億元，同比增長(zhǎng)87%，毛利潤(rùn)、歸母凈利潤(rùn)分別增長(zhǎng)91%和98%，增長(zhǎng)也較為顯著。毛利率和和歸母凈利率分別同比增長(zhǎng)0.4個(gè)百分點(diǎn)至23.3%和6.8%，但相對(duì)于行業(yè)平均水平來(lái)看，未來(lái)仍有改善的空間。

??【上市拓寬融資渠道，助力降低成本】2019年中梁凈負(fù)債率65.6%，屬于行業(yè)較低水平。從債務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，現(xiàn)金短債比達(dá)1.23，長(zhǎng)短期債務(wù)比為0.87，債務(wù)結(jié)構(gòu)有持續(xù)優(yōu)化的空間。此外，融資成本下降0.5個(gè)百分點(diǎn)至9.4%，主要得益于7月上市成功后，公司融資渠道拓寬，債務(wù)結(jié)構(gòu)的改善，未來(lái)其融資成本也將有望持續(xù)下降。

??1銷(xiāo)售

??合作+城市廣泛布局，撬動(dòng)銷(xiāo)售增長(zhǎng)超50%

??中梁控股2019年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額1525億元，銷(xiāo)售面積1485萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)50.2%和46.2%，銷(xiāo)售增速顯著高于TOP20房企15%的平均水平。中梁2019年的銷(xiāo)售回款率達(dá)到90%，銷(xiāo)售目標(biāo)完成率117.3%。銷(xiāo)售的增長(zhǎng)，一方面由于合作力度大，2019年其銷(xiāo)售權(quán)益比為65%，另一方面源于前期城市拓展力度較大，2019年中梁有128個(gè)城市貢獻(xiàn)銷(xiāo)售，其中溫州的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)超過(guò)百億元。未來(lái)中梁應(yīng)在保證規(guī)模增長(zhǎng)的同事，進(jìn)一步加強(qiáng)在已有城市的深耕。2020年中梁銷(xiāo)售目標(biāo)為1680億元，同比增長(zhǎng)10.2%；全年可售資源為2600億元，預(yù)計(jì)去化率達(dá)到65%即可完成銷(xiāo)售目標(biāo)。從2020年供貨節(jié)奏來(lái)看，受疫情影響，供貨主要集中在二、三季度，占比分別達(dá)到28%和40%。

??銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)：長(zhǎng)三角持續(xù)保持高占比，二線城市銷(xiāo)售發(fā)力

??2020年可售資源主要集中在長(zhǎng)三角以及中西部，占比分別達(dá)到49%和30%，這兩個(gè)區(qū)域也是2019年銷(xiāo)售貢獻(xiàn)最大的，占比分別達(dá)到59.4%和20.3%，分別同比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)和下降3.2個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，得益于部分城市如肇慶、江門(mén)等開(kāi)始貢獻(xiàn)銷(xiāo)售，珠三角銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)961.3%，增長(zhǎng)顯著，但整體來(lái)看，該區(qū)域的銷(xiāo)售占比仍相對(duì)較小。未來(lái)中梁在布局上仍需兼顧各個(gè)區(qū)域之間的平衡，從而分散風(fēng)險(xiǎn)。

??2020年二線城市可售貨源占比達(dá)到39%。隨著投資布局城市的優(yōu)化，中梁二線城市銷(xiāo)售占比持續(xù)提升，抗風(fēng)險(xiǎn)力加強(qiáng)。2019年中梁二線城市銷(xiāo)售占比達(dá)到35.2%，同比增長(zhǎng)11.2個(gè)百分點(diǎn)，主要隨著2018年下半年開(kāi)始中梁對(duì)土儲(chǔ)獲取結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，二線城市銷(xiāo)售發(fā)力所致。值得注意的是，由于進(jìn)入二線城市的成本相對(duì)較高，中梁進(jìn)一步加大土地合作的力度，2019年銷(xiāo)售權(quán)益為65%，2020年預(yù)計(jì)60%-65%之間，且在土地投資方面，中梁2020年明確提出尋求與其他企業(yè)進(jìn)行土地獲取的多方位合作。

??2 投資

??新進(jìn)20城，拿地較為積極

??2019年中梁拿下139塊土地，新增建面1659.4萬(wàn)平方米，拿地總價(jià)764.5億元，新增貨值約2015億元，雖拿地建面同比下降，但相比于同期的企業(yè)投資來(lái)看，中梁拿地銷(xiāo)售總價(jià)比達(dá)到0.50，高于同期TOP20房企的平均水平，與此同時(shí)擴(kuò)大投資布局范圍，新進(jìn)南京、大連、天津等20個(gè)城市。拿地較為積極，城市擴(kuò)張力度較大。

??截至2019年年末，中梁控股土地儲(chǔ)備5703萬(wàn)平方米，土儲(chǔ)建面同比增長(zhǎng)56.5%。項(xiàng)目總數(shù)458個(gè)，覆蓋全國(guó)142個(gè)城市。從土儲(chǔ)分布來(lái)看，46%位于長(zhǎng)三角，34%位于中西部區(qū)域，從各省土儲(chǔ)建面占比來(lái)看，浙江省占比高達(dá)22.1%，其次是江蘇達(dá)到16.8%。

??2019年末其未來(lái)可售建面約為3800萬(wàn)平方米，可售貨源為4433億元。從中梁現(xiàn)有規(guī)模及銷(xiāo)售增速來(lái)看，土儲(chǔ)略顯不足，其高周轉(zhuǎn)模式也需要每年較大的土儲(chǔ)獲取力度來(lái)支撐，2020年計(jì)劃將合約銷(xiāo)售的50%-60%用于拿地。與此同時(shí)，中梁發(fā)布2020年尋地合作計(jì)劃，邀請(qǐng)各界合作伙伴就戰(zhàn)略合作、股權(quán)合作、聯(lián)合拿地、并購(gòu)合作、資產(chǎn)收購(gòu)、城市更新、代建等模式進(jìn)行全面合作。

??深耕長(zhǎng)三角區(qū)域，持續(xù)加大二線城市布局

??由拿地金額區(qū)域結(jié)構(gòu)來(lái)看，中梁2019年長(zhǎng)三角、中西區(qū)、海峽兩岸、環(huán)渤海區(qū)域的拿地占比為63%、21%、8%、8%。2019年中梁持續(xù)加大在長(zhǎng)三角區(qū)域的布局，未來(lái)可以預(yù)見(jiàn)的是該區(qū)域?qū)⒊掷m(xù)成為中梁的銷(xiāo)售重點(diǎn)貢獻(xiàn)區(qū)域。

??土地投資結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，二線城市占比大幅上升。中梁2018年下半年開(kāi)始調(diào)整投資策略，提高城市能級(jí)，重點(diǎn)關(guān)注二線城市及強(qiáng)三線城市，中梁的土地投資策略方面實(shí)行“三轉(zhuǎn)策略”：轉(zhuǎn)向二線、省會(huì)、以及中心城市。2019年新增拿地金額二線城市占比達(dá)到53%，同比增漲了11個(gè)百分點(diǎn)，新進(jìn)入的20個(gè)城市里面，有南京、福州、廈門(mén)、南昌、天津、大連、西安、太原、貴陽(yáng)等9個(gè)二線城市。

??3 財(cái)務(wù)

??利潤(rùn)增速增長(zhǎng)顯著，盈利水平有待提升

??得益于前兩年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)以及項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)增加，中梁2019年盈利規(guī)模增幅較大。營(yíng)業(yè)收入566.4億元，同比增長(zhǎng)87%，毛利潤(rùn)131.82億元，同比增長(zhǎng)91%，歸母凈利潤(rùn)則同比增長(zhǎng)98%至38.34億元，整體來(lái)看，中梁2019年?duì)I收及利潤(rùn)規(guī)模增長(zhǎng)較為顯著。營(yíng)收和利潤(rùn)規(guī)模雖然明顯增加，但利潤(rùn)率水平還有一定的提升空間，2019年中梁控股的毛利率和和歸母凈利率分別為23.3%和6.8%，均同比增長(zhǎng)0.4個(gè)百分點(diǎn)，但相對(duì)于行業(yè)平均水平來(lái)看，未來(lái)仍有一定的上漲空間。

??負(fù)債：上市拓寬融資渠道，助力降低成本

??2019年中梁控股持有現(xiàn)金264.95億元，同比增長(zhǎng)14.8%，總有息負(fù)債401.80億元，同比增長(zhǎng)48.8%，同時(shí)，由于上市發(fā)行股本增加，以及其合作力度的加大，凈資產(chǎn)同比大幅增長(zhǎng)209.0%至208.72億元，2019年中梁凈負(fù)債率65.6%，同比上升7.5個(gè)百分點(diǎn)，但仍屬于行業(yè)較低水平。

??從債務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，現(xiàn)金短債比達(dá)1.23，同比下降22%%，但現(xiàn)金能完全覆蓋短期負(fù)債，無(wú)短期償債壓力；長(zhǎng)短期債務(wù)比為0.87，與2018年持平，整體債務(wù)結(jié)構(gòu)還有進(jìn)一步優(yōu)化空間。值得注意的是，2019年7月中梁控股港股上市成功，募得資金32億港元，上市成功后，一方面增加企業(yè)的運(yùn)營(yíng)資金，另一方面中梁打開(kāi)了境外美元債的市場(chǎng)，成功發(fā)行了4億美元境外債。

??2019年中梁的融資成本持續(xù)下降，同比下降了0.5個(gè)百分點(diǎn)至9.4%。此外，上市成功后中梁獲得惠普、穆迪、標(biāo)普、聯(lián)合國(guó)際等機(jī)構(gòu)給予的穩(wěn)定的展望評(píng)級(jí)，境內(nèi)獲得聯(lián)合信用評(píng)級(jí)AA+，中梁管理層表示，2020年有望在境外銀行貸款，境內(nèi)ABS、供應(yīng)鏈金融、境內(nèi)債方面取得成果，屆時(shí)將降低境內(nèi)非銀行貸款的占比，相應(yīng)的融資成本也有望繼續(xù)下降。