2020-05-07 10:46:25
??房企融資大環(huán)境維持收緊
??部分領(lǐng)域有利好消息
??本月政府依然延續(xù)了嚴(yán)管房企融資,堅(jiān)持房住不炒的戰(zhàn)略,并對(duì)相關(guān)政策作出了說(shuō)明和解釋:4月3日,財(cái)政部在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上明確了地方政府專項(xiàng)債不得用于土地收儲(chǔ)和房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目,22日銀保監(jiān)會(huì)又強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)決糾正貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)行為。而與此同時(shí),政府仍然對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展釋放出了一些利好:4月3日財(cái)政部將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入了地方政府專項(xiàng)債券的支持范圍;上海政府在10日宣布會(huì)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)舊區(qū)改造的融資支持;20日央行將5年期以上LPR下調(diào)了10個(gè)基點(diǎn);30日證監(jiān)會(huì)和發(fā)改委聯(lián)合下達(dá)通知表明要推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)工作。這些政策表明房企未來(lái)在舊改、銷售回款以及PPP項(xiàng)目建設(shè)等方面的融資可能會(huì)得到支持。
??本月沒(méi)有企業(yè)發(fā)行境外債
??整體融資成本環(huán)比下降
??本月95家典型房企的融資總額為1104.39億元,環(huán)比下降14.9%%,同比下降16.2%。其中,4月房企的發(fā)債總額為309.3億元,環(huán)比下降65.9%,同比下降63.8%。本月單月融資成本3.93%,環(huán)比下降0.71個(gè)百分點(diǎn);主要是本月無(wú)境外債發(fā)行,從而結(jié)構(gòu)性拉低了成本,同時(shí)境內(nèi)超短融發(fā)行量的增加也是融資成本下降的重要原因。
??擬上市房企及分拆業(yè)務(wù)公司為18家
??本月沒(méi)有房企或房企旗下公司掛牌上市。而在上市申請(qǐng)方面,本月房企方面有領(lǐng)地控股首次遞交招股說(shuō)明書(shū),同時(shí)三巽控股也在原招股書(shū)到期之后重新提交了招股書(shū),房企旗下公司則有奧園旗下的中國(guó)文旅。因此截至2020年4月底,在港交所等待IPO的房企和房企旗下公司分別有10家和8家。此外,本月合景泰富、世茂、金科等企業(yè)也宣布計(jì)劃分拆物管業(yè)務(wù)上市,未來(lái)較為值得關(guān)注。
??企業(yè)發(fā)債
??債券發(fā)行:房企境外無(wú)發(fā)債等原因致發(fā)債量環(huán)比腰斬
??本月95家典型房企的融資總額為1104.39億元,環(huán)比下降14.9%%,同比下降16.2%。其中,境內(nèi)債權(quán)融資790.32億元,環(huán)比下降23.3%,同比增長(zhǎng)64.5%;境外債權(quán)融資82.84億元,環(huán)比下降63.5%,同比下降86.8%。一方面境內(nèi)公司債等發(fā)行集中在3月份,導(dǎo)致本月境內(nèi)債權(quán)融資減少;另一方面,由于境外疫情持續(xù)擴(kuò)散的影響,境外美元債的發(fā)行盛況仍沒(méi)有恢復(fù),本月僅有3家房企進(jìn)行了境外銀團(tuán)貸款,暫無(wú)境外美元債的發(fā)行,也是導(dǎo)致整體融資水平下降的原因。
??此外,值得注意的是,本月股權(quán)融資、永續(xù)債、資產(chǎn)證券化發(fā)行環(huán)比實(shí)現(xiàn)較大的上漲,特別是資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,由于公司債、中期票據(jù)等發(fā)行門檻相對(duì)較高,且額度有限,資產(chǎn)證券化產(chǎn)品成為了多數(shù)公司補(bǔ)充資金的重要來(lái)源,本月除了已發(fā)行之外,還有較多企業(yè)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品獲批,如華發(fā)股份、龍湖、新城、榮盛發(fā)展、藍(lán)光等ABS產(chǎn)品獲批發(fā)行。
??其中,4月房企的發(fā)債總額為309.3億元,環(huán)比下降65.9%,同比下降63.8%,其中受國(guó)外疫情持續(xù)影響,本月房企無(wú)境外發(fā)債;境內(nèi)發(fā)債309.30億元,環(huán)比下降55.8%,同比上升20.1%,在3月多數(shù)房企發(fā)行公司債,使得本月境內(nèi)發(fā)債量減少。境內(nèi)發(fā)債從結(jié)構(gòu)上看,本月房企境內(nèi)公司債發(fā)行85.00億元、中期票據(jù)134.3億元、融資券90.00億元,分別環(huán)比下降80.06%、上升44.41%、下降50.3%。
??本月單月融資成本3.93%,環(huán)比下降0.71個(gè)百分點(diǎn)。主要在于4月份沒(méi)有企業(yè)發(fā)行境外債,從而結(jié)構(gòu)性拉低了成本。2020年前4月房企新增債券類1融資成本6.29%,較2019年全年下降0.82個(gè)百分點(diǎn),其中境外債券融資成本達(dá)8.51%,較2019年全年增長(zhǎng)0.43個(gè)百分點(diǎn),境內(nèi)債券融資成本3.93%,較2019年全年下降1.39個(gè)百分點(diǎn)。整體融資成本的下降一方面主要由于整體的境外發(fā)債整體數(shù)額較少,境外/境內(nèi)債券比1.06,同比下降了1.20,此外,境內(nèi)超短融發(fā)行量的上升也是導(dǎo)致成本下降的重要原因。
??具體企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看,4月發(fā)債最高的企業(yè)為萬(wàn)達(dá)集團(tuán),發(fā)債總量50億元,主要為其于4月16日發(fā)行了一筆50億元的中期票據(jù),融資利率4.89%;此外,融創(chuàng)中國(guó)本月發(fā)行了1筆4年起的40億元的公司債,利率水平4.78%左右。
??債券期限:本月到期債券類274.32億元
??本月房企有20筆債券到期,金額共計(jì)274.32億元.其中,到期金額最高為景瑞控股2017年4月發(fā)行的一筆4億美元人民幣的境外優(yōu)先票據(jù)。此外,建業(yè)地產(chǎn)本月有2筆境債券到期,分別是一筆3億美元和1億新加坡元的境外優(yōu)先票據(jù)。提前關(guān)注到2020年5月將有19筆債券到期,金額共計(jì)293.58億元,環(huán)比上漲7%。單筆金額最高為雅居樂(lè)2015年發(fā)行的一筆5億美元的境外優(yōu)先票據(jù),此外綠地有3筆共計(jì)約59.2億元的債券到期。
??上市和股票
??擬上市房企:排隊(duì)房企及分拆業(yè)務(wù)公司為18家
??4月9日領(lǐng)地控股向港交所遞交了招股說(shuō)明書(shū),而在4月27日三巽控股在原有招股書(shū)過(guò)期后再次提交了新的招股說(shuō)明書(shū)。因此截至2020年4月底,在港交所等待IPO的房企有海倫堡、奧山控股、萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際、三巽控股、港龍地產(chǎn)、大唐地產(chǎn)、鵬潤(rùn)控股、金輝控股、上坤地產(chǎn)以及領(lǐng)地控股10家,其中海倫堡、奧山、萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際以及港龍地產(chǎn)的招股書(shū)已經(jīng)過(guò)期,截止2020年4月底仍未更新,未來(lái)是否繼續(xù)申請(qǐng)上市仍然有待觀察。
??在房企分拆旗下公司上市方面,本月僅有中國(guó)奧園旗下的文旅公司中國(guó)文旅向港交所申請(qǐng)上市,而建業(yè)旗下物業(yè)公司建業(yè)新生活則在28日通過(guò)了上市聆訊。因此截至2020年3月底,在港交所等待IPO的房企旗下公司共有8家。此外,本月合景泰富、世茂、金科等企業(yè)也宣布計(jì)劃分拆物管業(yè)務(wù)上市,未來(lái)較為值得關(guān)注,房企分拆物業(yè)或商管等板塊上市的熱潮仍在繼續(xù)。
??IPO和增發(fā):世茂年內(nèi)二次配股融資23億港元
??本月沒(méi)有房企掛牌上市,因此2020年成功上市的房企截至4月底仍然只有匯景控股一家。而在增發(fā)配股方面,本月世茂房地產(chǎn)以每股29.73港元的配售價(jià)配售7820.4萬(wàn)股,配售價(jià)格相當(dāng)于4月22日的收市價(jià)每股30.40港元折讓約2.20%,配售股份相當(dāng)于企業(yè)已發(fā)行股本約2.26%及經(jīng)認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)擴(kuò)大后的已發(fā)行股本約2.21%。世茂通過(guò)本次增發(fā)配股凈融資約23.1億港元,將用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、償還債務(wù)及集團(tuán)一般營(yíng)運(yùn)資金。這是世茂今年以來(lái)第二次以配售股份方式進(jìn)行融資,上一次是在今年1月17日配售1.58億股股份募集了約46.38億港元,可以認(rèn)為這兩次的配股融資都是收購(gòu)福晟項(xiàng)目的延續(xù)。
??在房企分拆旗下公司上市方面,本月沒(méi)有房企旗下公司成功上市。而由于建業(yè)旗下物業(yè)公司建業(yè)新生活在本月成功通過(guò)了上市聆訊,預(yù)計(jì)將在5月15日掛牌上市,未來(lái)較為值得關(guān)注。
??股權(quán)變動(dòng):融創(chuàng)減持金科,新湖中寶入股綠城
??本月有多家房企出現(xiàn)了股東對(duì)公司股票進(jìn)行增持減持,比如奧園、龍湖和金科等,其中金科和綠城的股權(quán)變動(dòng)較為引人注目。對(duì)于金科集團(tuán)而言,融創(chuàng)將其持有的11%的金科股份轉(zhuǎn)讓給紅星集團(tuán),意味著圍繞著金科三年多的股權(quán)之爭(zhēng)落下了帷幕,融創(chuàng)通過(guò)退出順利回籠了46.99億元的現(xiàn)金,黃紅云則將更加牢固掌握住金科的控制權(quán),同時(shí)紅星集團(tuán)的入股也有利于加深雙方的合作,形成了三贏的局面。而綠城中國(guó)在新湖中寶入股之后,原有的中交、九龍倉(cāng)、宋衛(wèi)平三足鼎立的局面被打破,新湖中寶取代了宋衛(wèi)平成為綠城的第三大股東,也將自己與綠城的關(guān)系更進(jìn)一步捆綁在一起。
??股價(jià)變動(dòng):地產(chǎn)股整體回暖,投資者依舊看好物業(yè)股
??本月A股和H股的地產(chǎn)相關(guān)股整體表現(xiàn)相較于上月明顯回暖,兩市都有65%以上的地產(chǎn)股在整月出現(xiàn)了上漲。在H股方面,本月合生創(chuàng)展的漲幅較大,月漲幅為26.45%,企業(yè)股價(jià)從3月23日開(kāi)始就進(jìn)入了上升通道,主要是因?yàn)?019年業(yè)績(jī)較為不錯(cuò),企業(yè)的合約銷售額首次突破了200億元,營(yíng)業(yè)收入則同比增長(zhǎng)約39.9%;毛利同比增長(zhǎng)約43.4%;毛利率也保持在50%。在合生創(chuàng)展發(fā)展提速之后仍能保持較高的盈利水平,這點(diǎn)是香港投資者較為青睞的。除了合生創(chuàng)展之外,本月物業(yè)商管股的漲幅也相當(dāng)不錯(cuò),比如鑫苑服務(wù)、保利物業(yè)的漲幅排名都在內(nèi)房股前五,再度體現(xiàn)了香港資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)商管股的看好。在A股房企方面,本月漲幅最大的是光大嘉寶,其股價(jià)從27日開(kāi)始一直到月末都連續(xù)大漲,最后整月漲幅23.84%??赡苁且?yàn)橛捎谡膭?lì)在住房租賃市場(chǎng)推動(dòng)REITs發(fā)展,而光大嘉寶旗下光大安石平臺(tái)是國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的、具有主動(dòng)管理能力的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理平臺(tái),因而受此利好影響放量大漲。