[克而瑞] “軌道+物業(yè)”、國企合作能否成為越秀規(guī)模發(fā)展突破口

??導 讀  

??越秀“軌道+物業(yè)”正式開啟全國化布局，國企合作能否成為規(guī)模發(fā)展突破口。

??◎  研究員 / 朱一鳴、貢顯揚

??前言

??近日，廣州市與湖南長沙市簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，就加強兩市合作、推動合作項目加快建設進行了考察交流?；顒又校L沙軌道集團、廣州地鐵集團、廣州越秀集團正式簽署了三方戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。

??此次穗長兩市三家大型國企建立全方位的戰(zhàn)略合作伙伴關系，在為長沙市的軌道交通建設及運營帶來發(fā)展機遇的同時，也標志著越秀“軌道+物業(yè)”的開發(fā)模式正式開啟全國化的戰(zhàn)略擴張、發(fā)展加速。

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??攜手廣州地鐵，越秀“軌道+物業(yè)”開發(fā)模式日趨成熟

??越秀集團自2016年以來就探索實踐“軌道+物業(yè)”發(fā)展模式，2017年7月聯(lián)合廣州地鐵集團發(fā)起設立首期“廣州軌道交通城市更新基金”，規(guī)模近200億元。2019年4月，越秀地產(chǎn)成功引入廣州地鐵成為第二大股東，約占發(fā)行后總股本的 19.9%。

??在開發(fā)模式上，主要由廣州地鐵集團前期獲取土地，越秀金控聯(lián)合廣州軌道交通城市更新基金完成地塊的土地整備與一級開發(fā)。之后，由越秀地產(chǎn)以股權收購的形式，與廣州地鐵集團合作成立項目開發(fā)公司，對項目進行實際操盤開發(fā)。開發(fā)完成后，還可以借助越秀旗下的商投和房托平臺，對項目的商業(yè)部分進行商業(yè)運營或資產(chǎn)證券化。

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??提升產(chǎn)品溢價，“軌道+物業(yè)”項目業(yè)績貢獻度較高

??截至目前，越秀已有三個“軌道+物業(yè)”項目在廣州落地，其中品秀·星圖和品秀·星瀚分別是廣州地鐵13號線和22號線的車輛段上蓋，品秀·星樾毗鄰廣州地鐵6號線香雪站。根據(jù)CRIC統(tǒng)計，三個項目2020年以來銷售規(guī)模近20億元，對越秀地產(chǎn)業(yè)績貢獻較高，占到其1-5月258.4億元累計業(yè)績的7.4%。

??從產(chǎn)品層面來看，“軌道+物業(yè)”項目與地鐵站點有機連接，直線距離一般小于500米，更契合該區(qū)域購房者的剛改需求。如品秀·星圖作為廣州東首個百萬方級的社區(qū)型TOD項目，于2019年4月開盤后持續(xù)熱銷，全年銷售超30億元，單項目業(yè)績占到越秀地產(chǎn)全年銷售總規(guī)模的4.5%。

??同時，通過融合園林設計與車輛段上蓋的高度落差、構建綠色生態(tài)的地鐵文化社區(qū)，在提升項目競爭力的同時也打造了更高的產(chǎn)品溢價。品秀·星圖自開盤以來成交均價在25600元/平方米左右，相對周邊項目有一定溢價、項目利潤率得到保證。

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??廣州經(jīng)驗落地長沙，越秀“軌道+物業(yè)”開啟全國化布局

??在2019年度業(yè)績發(fā)布會上，越秀地產(chǎn)董事長林昭遠曾表示，“軌道+物業(yè)”模式將會成為越秀地產(chǎn)發(fā)展的一個重要模式。2020年6月，越秀地產(chǎn)再次成功收購廣州兩幅新地鐵項目地塊的51%權益及初期貸款權益，分別為水西項目和鎮(zhèn)龍項目，預期將于2020年7月前開工建設。

??截至目前，越秀“軌道+物業(yè)”項目總建筑面積逾300萬平方米，占到其總土地儲備規(guī)模的近12%。此外，越秀自2019年7月首入長沙并陸續(xù)獲取3宗土地。其中，越秀·悅湖臺、越秀·親愛里已開盤在售，越秀·湘江星匯城毗鄰廣州地鐵4號線月亮島西站、也將于年內(nèi)開盤。

??對于越秀而言，通過國企合作、資源互補，無論是在廣州與廣州地鐵的深度合作，還是聯(lián)合廣州地鐵與長沙軌道集團建立戰(zhàn)略合作伙伴關系、進一步加碼在長沙的戰(zhàn)略布局，都為其未來多元化納儲奠定了良好的基礎。特別是此次在長沙簽署的三方戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，標志著越秀“軌道+物業(yè)”模式正走出廣州、向全國其他城市復制拓展、開啟全國化的戰(zhàn)略布局。

??值得注意的是，繼近年加碼“軌道+物業(yè)”模式后，越秀集團于5月28日還與廣州交投集團簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。雙方將基于各自優(yōu)勢，在現(xiàn)代交通基礎設施、房地產(chǎn)開發(fā)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和金融服務等領域，圍繞“交通+地產(chǎn)”的發(fā)展理念，高質(zhì)量盤活低效土地、打造可復制推廣的社區(qū)開發(fā)模式。同樣以國企合作的形式，實現(xiàn)大型交通工程沿線土地資源價值的最大化。

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??項目體量大、周轉速度慢，“軌道+物業(yè)”風險與機遇并存

??近年來，除了越秀之外，同樣也有不少規(guī)模房企如萬科、龍湖、綠地、綠城等參與“軌道+物業(yè)”項目的投資開發(fā)，在廣州、上海、杭州、珠海等城市都有項目布局。我們認為，“軌道+物業(yè)”開發(fā)模式在為當?shù)卣头科髱戆l(fā)展機遇的同時，也對房企的資金實力和開發(fā)能力提出了較高的要求，風險與機遇并存。

??一方面，目前我國城市軌道交通建設正處于高速發(fā)展階段，軌交線網(wǎng)的建設擴張給房企帶來了發(fā)展機遇。如廣州在粵港澳大灣區(qū)城際鐵路建設“一小時城軌交通圈”的規(guī)劃目標下，預計到2023年將會形成823公里的城軌超大線網(wǎng)，其中涉及到的“軌道+物業(yè)”項目地塊都將成為房企納儲的機會。

??但同時，“軌道+物業(yè)”項目也具有項目體量大、開發(fā)周期長以及空間設計難度高、業(yè)態(tài)規(guī)劃復雜等開發(fā)難點。且這類項目多布局在一二線城市各區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地段，地塊總價高、前期投入大、整體回報較慢，對開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗和資金實力有較高的要求。

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??“軌道+物業(yè)”國企合作，能否成為規(guī)模發(fā)展突破口值得關注

??近年來越秀充分發(fā)揮國企優(yōu)勢、積極多元化納儲的背后也影射出其對自身規(guī)模增速和資金周轉效率的隱憂。

??從銷售規(guī)模來看，越秀地產(chǎn)2020年提出全年銷售目標802億元，目標增長率11.2%，較2017年提出的“2020年沖刺千億”有明顯放緩。截至5月末，越秀實現(xiàn)全口徑銷售金額258.4億元，同比降低10.5%。

??財務方面，雖然越秀的融資成本和凈負債率均低于行業(yè)平均水平，現(xiàn)金短債比、長短期債務比也相對健康。但截至2019年末，其總資產(chǎn)周轉率和存貨周轉率分別僅達到0.19和0.23，明顯低于規(guī)模房企的平均水平。

??未來，國企合作以及“軌道+物業(yè)”開發(fā)模式能否順利落地全國其他城市、復制廣州經(jīng)驗，并持續(xù)為越秀帶來土儲增長、成為越秀規(guī)模發(fā)展的突破口，值得業(yè)界關注。