[克而瑞]弘陽地產(chǎn)：營收倍增，規(guī)模杠桿平衡發(fā)展

??導(dǎo)讀：       

??營業(yè)收入同比增長146%，總資產(chǎn)突破千億。規(guī)模增長的同時，債務(wù)結(jié)構(gòu)也在持續(xù)優(yōu)化。

??【均價增幅明顯，全國布局續(xù)見成效】2020年上半年，弘陽地產(chǎn)合約銷售金額315.7億元，同比增速4.4%，完成預(yù)售目標(biāo)的42%。合約銷售面積215.6萬方，銷售均價同比增長超10%至14642元/平方米。簽約回款率高達91%，保持行業(yè)高位。江蘇銷售額占比達56%。同在長三角的安徽、浙江同比增加15個百分點至21%。珠三角和中西部的占比也略有提升，全國化版圖將更加清晰。

??【積極拿地，布局戰(zhàn)略升級】2020年上半年新增21幅土地，新增土地計容建面307萬平方米，平均樓面地價為6408元/平方米，拿地金額約197億元，拿地銷售比高達0.62。布局戰(zhàn)略升級為“做透大江蘇，深耕都市圈，做強中心城”，新增土儲近半位于江蘇。此外，聚焦長三角、大灣區(qū)、成渝等重點區(qū)域，長三角建面占比達23%，其他城市占比27%。截止期末弘陽擁有1837萬平方米土地儲備，權(quán)益建面968萬平方米，權(quán)益占比約53%。

??【收入倍增，規(guī)模增長顯著】營收同比大增146%，物業(yè)銷售部分占比98%，主要是由于期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)交付的項目變多。營收推動利潤增長，期內(nèi)實現(xiàn)毛利潤24.34億元，較2019年末上升115%，但毛利率下降3.7個百分點至25.3%。凈利潤8.95億元，歸母凈利潤6.77億元。凈利率和歸母凈利率分別為10.8%和9.7%。

??【債務(wù)杠桿安全，結(jié)構(gòu)優(yōu)化】截止本期末，企業(yè)持有現(xiàn)金182.8億元，短期債務(wù)同比減少12.1%至118.4億元，現(xiàn)金短債比上升至1.54，短期償債壓力不大。長短債比1.71，較期初也有所優(yōu)化。凈負債率比年初下降1.7個百分點至68.7%，低于行業(yè)平均水平。

??【“雙輪驅(qū)動”，打造差異化優(yōu)勢】弘陽堅持“住宅+商業(yè)雙輪驅(qū)動”的戰(zhàn)略。2020年上半年，商業(yè)經(jīng)營板塊實現(xiàn)營業(yè)收入2.13億元，同比增加14.2%，酒店經(jīng)營板塊實現(xiàn)營收0.13億元，同比下滑28.7%，商業(yè)和酒店合計營收占比2.3%。持續(xù)推廣“弘陽廣場”品牌，將與地產(chǎn)板塊產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。

??1銷售

??均價增幅明顯

??全國布局續(xù)見成效

??銷售穩(wěn)健，均價同比增長超10%。2020年上半年，弘陽地產(chǎn)合約銷售金額315.7億元，同比增速4.4%，對比百強房企平均-2.7%的銷售業(yè)績增速，表現(xiàn)較為穩(wěn)健。同時，弘陽完成了750億元預(yù)售目標(biāo)的42%，銷售金額排名較年初上升3位至第51名。同期合約銷售面積同比下降5.9%至215.6萬平方米，銷售均價同比增長超10%至14642元/平方米，這主要得益于銷售區(qū)域和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。簽約回款率高達91%，保持行業(yè)高位。

??全國化布局續(xù)見成效，江蘇作為大本營貢獻最大。弘陽原先是一家根植于江蘇的區(qū)域型房企，上市后企業(yè)不斷外拓，截止本期末合約銷售已經(jīng)覆蓋了30多個城市。江蘇省作為企業(yè)的發(fā)家之地，銷售額占比雖相比去年同期下降25個百分點，但仍貢獻過半，達56%。同在長三角區(qū)域的安徽、浙江則同比增加15個百分點至21%。珠三角和中西部的占比也略有提升，分別為5%和9%。隨著越來越多的城市開始貢獻銷售，弘陽的全國化版圖將更加清晰。

??2投資

??積極拿地

布局戰(zhàn)略升級由于弘陽仍處于擴張階段，繼續(xù)保持了積極的拿地態(tài)度。2020年上半年新增21幅土地，新拓展了安慶、淮安、宿遷、咸陽、蕪湖等城市。新增土地計容建面307萬平方米，平均樓面地價為6408元/平方米，拿地金額約197億元，按此計算的拿地銷售比高達0.62，明顯高于百強房企平均拿地銷售比0.37。

??布局戰(zhàn)略升級為“做透大江蘇，深耕都市圈，做強中心城”。2020年上半年新增土儲中，近半位于江蘇，建面達154萬平方米，目前已完成除連云港外省內(nèi)所有地級市的布局。此外，聚焦長三角、大灣區(qū)、成渝等重點區(qū)域，其中長三角建面占比達23%，成都、重慶、長沙等其他城市占比27%。

??土地儲備充足，全國布局深化。截至2020年6月30日，弘陽擁有169個項目共1837萬平方米土地儲備，較期初上升8.5%，權(quán)益建面968萬平方米?？偼羶?quán)益占比約53%，較年初進一步下降了2個百分點，體現(xiàn)了企業(yè)合作拿地的規(guī)模有所上升。按照目前的銷售情況和增長速度來看，弘陽的土地消化周期約為3-4年，儲備較為充足。從總土儲布局來看，全國布局進一步深化，中西部和珠三角占比進一步提升，分別為23%和4%。

??3盈利

??表現(xiàn)收入倍增

       規(guī)模增長顯著 

??營收同比大增146%，物業(yè)銷售部分占比98%。2020年上半年弘陽地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入96.24億元，同比大幅增長146.3%，其中物業(yè)銷售收入為貢獻主力，為93.98億元，占比98%。營收主要是由于期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)交付的項目變多，且相比2019年營收集中在下半年的局面，調(diào)整了結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏。此外，商業(yè)和酒店經(jīng)營收入總計約2.25億元，占比2%。

??營收推動利潤增長，毛利率有回升空間。報告期內(nèi)，弘陽地產(chǎn)實現(xiàn)毛利潤24.34億元，較2019年末上升115%，但毛利率下降3.7個百分點至25.3%。毛利率下降主要是受到交付項目的城市分布影響，高毛利項目結(jié)轉(zhuǎn)變少。長期來看，由于企業(yè)采取收并購、商住聯(lián)動的多元拿地模式，能提高資金使用效率，并且隨著新進入城市的深耕和產(chǎn)品升級，預(yù)期未來整體毛利將有所回升。凈利潤同比上升23.5%至8.95億元，歸母凈利潤同比下降8.8%至6.77億元。凈利率和歸母凈利率分別同比下跌9.3和7.4個百分點至10.8%和9.7%。

??5戰(zhàn)略

? “雙輪驅(qū)動”打造差異化優(yōu)勢

??基于獨特的商業(yè)基因，弘陽堅持“住宅+商業(yè)雙輪驅(qū)動”的戰(zhàn)略。2020年上半年，弘陽商業(yè)經(jīng)營板塊實現(xiàn)營業(yè)收入2.13億元，同比增加14.2%，酒店經(jīng)營板塊實現(xiàn)營收0.13億元，同比下滑28.7%，商業(yè)和酒店合計營收占比2.3%。

??持續(xù)推廣“弘陽廣場”品牌，地產(chǎn)與商業(yè)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。截止本期末，弘陽地產(chǎn)已在南京、常州和煙臺累計開業(yè)3座弘陽廣場，正在籌備的弘陽廣場有11座，分布在安慶、合肥、揚州和濟寧等城市。企業(yè)在業(yè)績會上表示，安慶綜合體項目中的住宅部分已在6月實現(xiàn)開盤，去化率近9成，商業(yè)部分也已開工建設(shè)。商業(yè)與地產(chǎn)發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，將打造差異化優(yōu)勢。