[克而瑞]華潤置地：加碼一二線投資布局，擬分拆物業(yè)管理上市

??導(dǎo)讀：       

??上半年完成了半年千億的銷售目標(biāo)，一、二線城市投資加碼；擬分拆物業(yè)管理獨(dú)立上市。

??【合同銷售金額1108.2億元，下半年可售貨值4122億元】2020年上半年，華潤置地實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1108.2億元，同比下降6.7%；合約銷售面積632萬平方米，同比增長1%。上半年完成了半年千億的銷售目標(biāo)，完成全年銷售目標(biāo)的42.3%。下半年可售貨值約4122億元，其中60%的可售資源為下半年新推，下半年新推貨值約2500億元，基于充裕的可售貨源及合理的推貨節(jié)奏，完成全年2620億元的銷售目標(biāo)可期。

??【把控投資節(jié)奏，一、二線城市投資加碼】2020年上半年，華潤置地以總價588.8億元新增30個項(xiàng)目，權(quán)益地價387.9億元，對應(yīng)建筑面積495萬平方米，總貨值約1200億元。上半年華潤置地堅(jiān)持“調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏、調(diào)布局”的投資戰(zhàn)略，核心一、二線城市的投資金額比重近84%，較去年上升17.9個百分點(diǎn)。截至2020年上半年末，華潤置地總土地儲備建筑面積達(dá)7108.7萬平方米，覆蓋81個城市。

??【營收及毛利率小幅下降，債務(wù)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)健】2020年上半年，華潤置地實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入448.7億元，同比下降2.14%。年實(shí)現(xiàn)凈利潤132.3億元，同比下降9.5%；綜合結(jié)算毛利率33.5%，相較于去年同期的38.2%有所下降，但整體仍高于同等規(guī)模房企平均水平。凈負(fù)債率較期初增加15.6個百分點(diǎn)至45.9%?，F(xiàn)金短債比1.47，長短債務(wù)比2.97，債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健，加權(quán)平均融資成本進(jìn)一步下降至4.26%。

??【擬分拆物業(yè)管理獨(dú)立上市】2020年上半年，華潤置地繼續(xù)堅(jiān)持“2+X”發(fā)展戰(zhàn)略，同時于2020年6月末啟動物業(yè)管理分拆上市工作，可能考慮將“物業(yè)管理 ”和“商業(yè)運(yùn)營"兩部分業(yè)務(wù)合并上市。通過獨(dú)立分拆上市，一方面有利于使得原本已發(fā)展得較為成熟的物管和商業(yè)板塊得到價值釋放，提升整體財(cái)務(wù)能力；另一方面，有利于籌得資金，搭建更完整的輕資產(chǎn)運(yùn)營平臺，進(jìn)一步提升物管、商業(yè)及增值服務(wù)的綜合競爭力。

??1銷售

??達(dá)成半年千億目標(biāo)

??下半年可售貨源充裕

??2020年上半年，華潤置地實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1108.2億元，同比下降6.7%；合約銷售面積632萬平方米，同比增長1%。銷售均價17532元/平方米，同比下降7.6%。整體來看，上半年受疫情影響推貨占全年比重較低，一季度銷售金額合計(jì)較去年同期下降24%，二季度開始增速逐步回正。上半年完成了半年千億的銷售目標(biāo)，完成全年銷售目標(biāo)的42.3%。 

??下半年可售貨值約4122億元，一二線占比達(dá)83%，住宅產(chǎn)品占比達(dá)73%。其中60%的可售資源為下半年新推，下半年新推貨值約2500億元，三、四季度推貨占比分別為40%和60%，基于充裕的可售貨源及合理的推貨節(jié)奏，完成全年2620億元的銷售目標(biāo)可期。

從銷售分布來看，2020年上半年華東大區(qū)依然是華潤置地銷售的主要貢獻(xiàn)區(qū)域，金額和面積分別占比27.9%和18%。而華南大區(qū)業(yè)績貢獻(xiàn)度顯著提升，實(shí)現(xiàn)銷售金額242.3億元，銷售面積74.6萬平方米，分別同比增長18.1%和58.5%，相較于2019年全年占比分別提升5.9和5.2個百分點(diǎn)。同時，基于華潤置地的高能級城市發(fā)展戰(zhàn)略，一二線城市銷售占比保持在80%以上，貢獻(xiàn)前五城市分別為北京、上海、廣州、深圳和杭州，單城市簽約額均超過50億元。

2投資

穩(wěn)控投資節(jié)奏

一、二線投資比重提升顯著

2020年上半，華潤置地以總價588.8億元新增30個項(xiàng)目，權(quán)益地價387.9億元，對應(yīng)建筑面積495萬平方米，總貨值約1200億元。盡管相較于去年同期拿地力度有所減弱，但華潤置地抓住了一季度疫情下短暫的窗口期，在北京、沈陽、蘇州等核心城市獲取了一批優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，二季度隨著土地市場的恢復(fù)走熱，及時收斂了投資力度，合理控制投資節(jié)奏。 

上半年華潤置地堅(jiān)持“調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏、調(diào)布局”的投資戰(zhàn)略，核心一、二線城市的投資金額比重近84%，較去年上升17.9個百分點(diǎn)?；诖?，上半年的平均土地樓面價較去年大幅增長68.7%至11893元/平方米，新增土地樓面價與當(dāng)期結(jié)算均價比值達(dá)到了96.8%，需注意管控成本風(fēng)險。 

截至2020年上半年末，華潤置地總土地儲備建筑面積達(dá)7108.7萬平方米，覆蓋81個城市。按照當(dāng)前的銷售規(guī)模、增速及發(fā)展趨勢推測，足以支撐未來3-5年的發(fā)展需要。

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