[易居研究院]上市房企存貨研究報告（2020Q3）

“345 新政”下，20 家房企存貨增速創(chuàng)多年來新低，央企逆勢擴張，民企謹慎 

??核心觀點：

??在“345 新規(guī)”的影響下，此前快速擴張、負債率高的房企將不得不降負債，控規(guī)模，20家房企存貨同比增速出現(xiàn)了較明顯的下滑。1、超大房企和大型房企存貨同比增速均明顯收窄，中型房企繼續(xù)保持負增長。 2、央企存貨增速仍為最高，基本維持一季度以來的較高水平；國企和民企存貨同比增速均明顯下滑。

??央企存銷比持續(xù)上行，民企持續(xù)下行，國企基本保持平穩(wěn)。1、大型房企存銷比下降明顯，主要是因為三季度大型房企存貨環(huán)比較明顯下降。2、央企由于持續(xù)補庫存，存銷比繼續(xù)增長，地方國企保持平穩(wěn)，民企繼續(xù)下降，央企和民企明顯分化。

??存貨是房企未來可變現(xiàn)的重要資產(chǎn)，不同房企在不同的市場環(huán)境下有不同的經(jīng)營策略，存貨規(guī)模和存銷比水平并無統(tǒng)一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。通常來說，存貨規(guī)模過大或過小均會造成一定的經(jīng)營風(fēng)險。若規(guī)模過小，房企可能會因土儲不足而在市場景氣時喪失主動權(quán)并使得業(yè)績增長能力減弱；若規(guī)模過大，房企可能會因為激進的拿地策略導(dǎo)致負債率上升，在市場下行階段時現(xiàn)金流緊張，存貨去化難度增大，經(jīng)營遇到困難。 

??本報告所指存貨為房企未售的存貨，而非報表中的賬面存貨，因此需要剔除賬面存貨中的已售部分，以更好地反映房企真實未售的土地儲備。

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