[克而瑞]港龍中國(guó)：上市首年新進(jìn)3省9城，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

??導(dǎo) 讀

??2015年，港龍中國(guó)與碧桂園合作項(xiàng)目熱銷，后快速增長(zhǎng)。2020年上市后，積極擴(kuò)張版圖、擴(kuò)寬融資渠道，未來(lái)成長(zhǎng)可期。

??【合約銷售量?jī)r(jià)齊升，長(zhǎng)三角為主力區(qū)域】2015年，港龍中國(guó)與碧桂園合作項(xiàng)目常熟碧桂園領(lǐng)譽(yù)熱銷，自此港龍?jiān)诘禺a(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展。一方面，項(xiàng)目數(shù)量遞增，由2016年年底的16個(gè)，以每年平均超15個(gè)項(xiàng)目的增速拓張，截止20年底達(dá)83個(gè)；另一方面，行業(yè)排名提升，2018年首次入圍全國(guó)銷售200強(qiáng)，19年便躋身100強(qiáng)，位列87名，且在20年以同比20%的增幅達(dá)到313.2億元，穩(wěn)居86位。20年長(zhǎng)三角依然是大本營(yíng)，銷售貢獻(xiàn)占比高達(dá)98%。值得關(guān)注的是，20年獲取的大灣區(qū)三幅地塊中的惠州項(xiàng)目在21年3月開盤去化率超90%，今年該等項(xiàng)目的銷售將直接影響企業(yè)未來(lái)能否成功打開灣區(qū)新市場(chǎng)。

??【新進(jìn)3省9城，總土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)優(yōu)化】2020年港龍中國(guó)新增土儲(chǔ)建面470.8萬(wàn)平方米，總地價(jià)211.5億元，平均樓面地價(jià)為4492元/平方米，相比12904元/平方米的銷售均價(jià)有很大的優(yōu)勢(shì)。全口徑拿地銷售金額比為0.68，尚處向外擴(kuò)張期，拿地較為積極。當(dāng)年港龍中國(guó)新進(jìn)安徽、廣東和四川3個(gè)省份共9座新城市，包括廣州、惠州、成都、合肥、蕪湖、黃山、阜陽(yáng)、揚(yáng)州、義烏。得益于外拓，土地儲(chǔ)備中長(zhǎng)三角建面占比79%，相比2020年中高達(dá)95%的占比趨于均勻，但未來(lái)仍需進(jìn)一步平衡土儲(chǔ)布局，以分散風(fēng)險(xiǎn)。 

??【營(yíng)收大增111%，毛利凈利高于行業(yè)平均】2020年港龍中國(guó)營(yíng)業(yè)收入全部來(lái)自物業(yè)銷售，為41.7億元，同比大幅增長(zhǎng)110.9%。毛利潤(rùn)為15.17億元，同比上升79.6%。毛利率為36.4%，雖同比下滑6.3個(gè)百分點(diǎn)但仍高于行業(yè)平均水平。同時(shí)，凈利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)分別為6.42億元和9.61億元，較去年同期上升 36.6%和43.8%。凈利率和歸母凈利率則分別為15.4%和23%，雖同比下滑8.4和10.7個(gè)百分點(diǎn)，也處于行業(yè)較高水平。值得一提的是，港龍中國(guó)2020年預(yù)收賬款達(dá)210億元，約為2019年預(yù)收賬款的2.5倍，同時(shí)是2020年?duì)I收的5倍，未來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)有保障，收入可預(yù)見度高。 

??【融資渠道拓寬，債務(wù)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化】截止2020年，港龍中國(guó)擁有現(xiàn)金及銀行結(jié)余約68億元，同比增長(zhǎng)170.5%。短期債務(wù)同比大幅增長(zhǎng)429%至60.5億元，現(xiàn)金短債比為1.12，勉強(qiáng)過(guò)線。長(zhǎng)期債務(wù)同比增長(zhǎng)52%至25.9億元，長(zhǎng)短期債務(wù)比僅為0.43，債務(wù)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化。上市后融資渠道拓寬，首次發(fā)行美元票據(jù)；融資議價(jià)能力提升，加權(quán)平均借貸利率降低1.1個(gè)百分點(diǎn)至7.7%。凈負(fù)債率上升了20.5個(gè)百分點(diǎn)至41.1%，保持在合理水平。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率，超出三道紅線70%的上限。

??01

??銷 售

??合約銷售量?jī)r(jià)齊升

??長(zhǎng)三角為主力區(qū)域

??合約銷售量?jī)r(jià)齊升，銷售同比增長(zhǎng)20%。2015年，港龍中國(guó)與碧桂園合作項(xiàng)目常熟碧桂園領(lǐng)譽(yù)熱銷，自此港龍?jiān)诘禺a(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域發(fā)展迅猛。一方面，項(xiàng)目數(shù)量遞增，由2016年年底的16個(gè)，以每年平均超15個(gè)項(xiàng)目的增加，截止20年底達(dá)83個(gè)；另一方面，行業(yè)排名提升，2018年首次入圍全國(guó)銷售200強(qiáng)，19年便躋身100強(qiáng)，位列87名，且在20年穩(wěn)居86位。

??2020年，港龍中國(guó)合約銷售金額313.2億元，同比增長(zhǎng)約20%，高于百?gòu)?qiáng)房企平均13.3%的銷售增長(zhǎng)率。同期銷售面積146.7萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)達(dá)12904元/平方米，分別同比增長(zhǎng)13%和6%。管理層在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示2021年的銷售目標(biāo)為345億元，按此計(jì)算同比增幅約為10%，相比同時(shí)期發(fā)布業(yè)績(jī)的房企，目標(biāo)制定較為保守。據(jù)悉，大灣區(qū)三幅地塊的可售貨值超200億，其中惠州項(xiàng)目在21年3月開盤去化率超90%，今年該等項(xiàng)目的銷售將直接影響企業(yè)未來(lái)能否成功打開灣區(qū)新市場(chǎng)。

??深耕長(zhǎng)三角，區(qū)域外僅貴州省貢獻(xiàn)2%銷售額。從銷售金額的分布來(lái)看，長(zhǎng)三角作為大本營(yíng)，占比高達(dá)98%。江蘇作為發(fā)家地，銷售金額占比雖同比下降了6個(gè)百分點(diǎn)，仍超7成。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的江蘇12個(gè)城市榜單來(lái)看，企業(yè)只在常熟和常州2個(gè)城市上榜，分別位列第6和第26，顯然港龍?jiān)谖磥?lái)還需加大本土市場(chǎng)的深耕，省內(nèi)業(yè)績(jī)還有提升空間。浙江和安徽同為長(zhǎng)三角省份，銷售占比有所提升，分別達(dá)21%和4%。其中，安徽省為2020年新進(jìn)省份，已嶄露頭角。上海2020年下降4個(gè)百分點(diǎn)至1%，在貢獻(xiàn)銷售的五大省市中份額最低。

??02

??投 資

??新進(jìn)3省9城

??總土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

??拿地積極性高，但態(tài)度謹(jǐn)慎。2020年港龍中國(guó)新增土儲(chǔ)建面470.8萬(wàn)平方米，總地價(jià)211.5億元，平均樓面地價(jià)為4492元/平方米，相比12904元/平方米的銷售均價(jià)有很大的優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，新增權(quán)益土儲(chǔ)建面為347萬(wàn)方，權(quán)益拿地金額239.0億元，權(quán)益比例為51%，在行業(yè)中處較低水平。雖合作開發(fā)能輔助規(guī)模更快擴(kuò)張，但也要適當(dāng)提高項(xiàng)目的權(quán)益占比，以維持營(yíng)收和銷售規(guī)模增長(zhǎng)的平衡。全口徑拿地銷售金額比為0.68，尚處向外擴(kuò)張期，拿地較為積極。但根據(jù)中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，購(gòu)地策略保持謹(jǐn)慎以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，2020年意向跟蹤地塊共2367宗，經(jīng)過(guò)初判、研究、參拍等環(huán)節(jié)最終只篩選出21宗地塊，占比不足意向跟蹤地塊的1%。

       新進(jìn)3省9城，城市能級(jí)提升。2020年，港龍中國(guó)繼續(xù)加大了外拓力度，新進(jìn)安徽、廣東和四川3個(gè)省份共9座新城市，包括廣州、惠州、成都、合肥、蕪湖、黃山、阜陽(yáng)、揚(yáng)州、義烏。從區(qū)域上看，實(shí)施以長(zhǎng)三角為后盾，向大灣區(qū)和成渝雙城擴(kuò)展的路徑，長(zhǎng)三角新增土儲(chǔ)建面占比最大，達(dá)63%，其次為廣東省占比34%。其中，僅憑11月通過(guò)城市更新競(jìng)得的廣東廣州增城地塊項(xiàng)目建面就高達(dá)81.2萬(wàn)方，占新增建面約17%。從城市能級(jí)來(lái)看，三成新增土儲(chǔ)建面位于一線城市廣州，對(duì)比2019年，三四線城市占比減少11個(gè)百分點(diǎn)，能級(jí)有明顯提升。

??總土儲(chǔ)分布趨向均勻，但仍有八成土儲(chǔ)位于長(zhǎng)三角。截止2020年底，港龍中國(guó)在全國(guó)共擁有83個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備總建筑面積為1080.9萬(wàn)平方米。從分布來(lái)看，其中67個(gè)項(xiàng)目位于長(zhǎng)三角，土儲(chǔ)建面占比達(dá)79%，仍存在集中分布的問(wèn)題，但相比2020年中高達(dá)95%的占比，趨于均勻，主要是由于下半年在廣東省拿地規(guī)模較大。從省份來(lái)看，長(zhǎng)三角的江蘇省、浙江省總土儲(chǔ)建面占比相比2020年中下降分別下降18個(gè)百分點(diǎn)和6個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)54%和11%。此外，安徽省大增8個(gè)百分點(diǎn)至13%，超過(guò)浙江省占比。珠三角僅憑新進(jìn)的廣東省占比躍升至14%，其余省份土儲(chǔ)建面占比與2020年中基本持平。未來(lái)仍需進(jìn)一步平衡土儲(chǔ)布局，以分散土儲(chǔ)集中可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

??03

??盈 利

??營(yíng)收大增111%

??毛利凈利高于行業(yè)平均

??營(yíng)收大增111%，未來(lái)可預(yù)見度高。2020年港龍中國(guó)營(yíng)業(yè)收入全部來(lái)自物業(yè)銷售，為41.7億元，同比大幅增長(zhǎng)110.9%。這主要是得益于期內(nèi)推出的物業(yè)項(xiàng)目增加，從而被確認(rèn)的銷售額增長(zhǎng)。同時(shí)，期內(nèi)交付面積43.80萬(wàn)平方米，交付物業(yè)銷售均價(jià)9524元/平方米，分別同比增長(zhǎng)75%和21%。值得一提的是，港龍中國(guó)2020年預(yù)收賬款達(dá)210億元，約為2019年預(yù)收賬款的2.5倍，同時(shí)是2020年?duì)I收的5倍，未來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)有保障，收入可預(yù)見度高。

毛利凈利高于行業(yè)平均水平。2020年港龍中國(guó)毛利潤(rùn)為15.17億元，同比上升79.6%。毛利率為36.4%，同比下滑6.3個(gè)百分點(diǎn)，主要是由于年內(nèi)交付的土地成本高于2019年，但毛利率仍高于行業(yè)平均水平。同時(shí)，凈利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)分別為6.42億元和9.61億元，較去年同期上升 36.6%和43.8%。凈利率和歸母凈利率則分別為15.4%和23%，雖同比下滑8.4和10.7個(gè)百分點(diǎn)，也處于行業(yè)較高水平。值得注意的是，歸母凈利潤(rùn)大于凈利潤(rùn)，可能是因?yàn)槠髽I(yè)當(dāng)前處投資擴(kuò)張期，前期對(duì)并表項(xiàng)目的投入較大。

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??負(fù) 債

??融資渠道拓寬

??債務(wù)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化

??現(xiàn)金流動(dòng)性增強(qiáng)，債務(wù)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化。截止2020年，港龍中國(guó)擁有現(xiàn)金及銀行結(jié)余約68億元，同比增長(zhǎng)170.5%，資金流動(dòng)性獲得了大幅提升。但由于高速擴(kuò)張需要，同期債務(wù)規(guī)模上揚(yáng)。短期債務(wù)同比大幅增長(zhǎng)429%至60.5億元，現(xiàn)金短債比為1.12，勉強(qiáng)過(guò)線。長(zhǎng)期債務(wù)同比增長(zhǎng)52%至25.9億元，長(zhǎng)短期債務(wù)比僅為0.43，債務(wù)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化。但港龍上市后，拓寬了融資渠道，2020年打開境外融資平臺(tái)，首次發(fā)行美元票據(jù)；融資議價(jià)能力也得到提升，加權(quán)平均借貸利率降低1.1個(gè)百分點(diǎn)至7.7%。

      凈負(fù)債率41%，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率超紅線。2020年底港龍中國(guó)的凈負(fù)債率為41.1%，相比于2019年的20.6%，上升了20.5個(gè)百分點(diǎn)，主要是因?yàn)槠趦?nèi)有息負(fù)債同比大幅增長(zhǎng)203%，但保持在合理水平。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率，雖較19年底下降6.3個(gè)百分點(diǎn)，相較三道紅線70%的上限略高。未來(lái)隨著企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，相信會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化。