[貝殼研究院]中梁控股年報(bào)：品牌與產(chǎn)品力升級(jí)

??2020年，中梁控股（下文簡稱：中梁）一改“黑馬”的高復(fù)合增長勢頭，轉(zhuǎn)為倡導(dǎo)以“穩(wěn)”為基調(diào)的發(fā)展道理，更像是戰(zhàn)術(shù)性的讓發(fā)展讓位于降負(fù)，作為首批12家重點(diǎn)房企中的一員，中梁已成功降檔，但仍有優(yōu)化空間。在全面改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)后，中梁仍有實(shí)力沖擊更高的業(yè)績目標(biāo)。

??業(yè)績表現(xiàn)：2020目標(biāo)達(dá)成，業(yè)績增長趨于穩(wěn)健，產(chǎn)品力進(jìn)一步得到市場認(rèn)可

??報(bào)告期內(nèi)，中梁實(shí)現(xiàn)合約銷售約1688億元，同比增長約11%，銷售面積1350萬平方米，同比減少9.4%，達(dá)成年初1680億目標(biāo)。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，中梁2016-2019年的業(yè)績增速分別為13.1%、241.6%、56.1%、50.3%，2019年上市后的中梁持續(xù)降速，開始尋求穩(wěn)健的發(fā)展。2020年中梁合約銷售均價(jià)12500元/平方米，同比增長22%，銷售均價(jià)持續(xù)上升，品牌與產(chǎn)品力得到二三線城市的認(rèn)可。

??中梁2021年銷售目標(biāo)為1800億元，預(yù)期增速約7%，相對穩(wěn)健，其2021年可售貨值約為2600億，預(yù)期去化率69%。經(jīng)歷過高復(fù)合增長的中梁，在當(dāng)前政策調(diào)控與行業(yè)形勢下，有意謀求行穩(wěn)致遠(yuǎn)的發(fā)展道路。

??財(cái)務(wù)水平：增收增利而毛利率水平走弱，債務(wù)結(jié)構(gòu)仍具調(diào)整空間

??營收：2020年中梁實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入659.4億元，同比增長16.4%；其中物業(yè)銷售收入655.0億元，同比增長16.2%。報(bào)告期內(nèi)長三角區(qū)域項(xiàng)目結(jié)算比例減少，結(jié)構(gòu)性影響物業(yè)銷售收入。

??利潤：2020年中梁毛利為138.5億元，同比增加5.1%，整體毛利率為21.0%，較上年同期23.3%下降2.3個(gè)百分點(diǎn)，主要由于土地成本較高而溢價(jià)能力受限所致，毛利率處于行業(yè)較低水平，盈利能力走弱。同時(shí)歸屬公司擁有人凈利潤約37.5億元，同比減少約3.8%。

??償債：截至2020年末，中梁現(xiàn)金及銀行結(jié)余約為342.3億元，同比增長29.2%，現(xiàn)金短債比為1.43，較上年同期大幅提升0.73。長短債比為1.27，債務(wù)結(jié)構(gòu)仍有一定的調(diào)整空間，進(jìn)一步提升長期債務(wù)占比，將有利于降低其負(fù)債壓力。

??土地策略：謹(jǐn)慎土儲(chǔ)，高權(quán)益占比與重心專注二三線城市

??新形勢下中梁取地態(tài)度較為謹(jǐn)慎，報(bào)告期內(nèi)投資約712億元，獲取土地117宗，規(guī)劃建筑面積約1490萬平方米，土地成本約4767元/平方米。新增項(xiàng)目中二線及三線城市土儲(chǔ)金額占比92%，其中約47%位于二線城市，45%位于三線城市，四線城市占比8%。

??截至2020年末，中梁累計(jì)土儲(chǔ)6510萬平方米，權(quán)益土儲(chǔ)5180萬平方米，權(quán)益占比約80%，處于行業(yè)較高水平。土地覆蓋全國23省，153個(gè)城市，3-5年內(nèi)，可以為其未來的銷售增長供應(yīng)充足的貨值。

??發(fā)展戰(zhàn)略：新形勢下追求運(yùn)營和產(chǎn)品能力，把握機(jī)遇期鞏固行業(yè)地位

??在2020年實(shí)踐中，中梁將原有產(chǎn)品系全新升級(jí)，并正式發(fā)布新一代住宅產(chǎn)品“中梁產(chǎn)品4.0”，完成113項(xiàng)產(chǎn)品專項(xiàng)提升，全面邁入4.0產(chǎn)品時(shí)代。

??中梁在2021年展望中提及片面追求規(guī)模的時(shí)代已經(jīng)遠(yuǎn)去，在市場需求與競爭模式的驅(qū)動(dòng)下，更強(qiáng)調(diào)運(yùn)營和產(chǎn)品能力，并2021年作為中梁提升能力與鞏固行業(yè)地位的重要機(jī)遇期。

??融資新規(guī)：有效控制杠桿水平持續(xù)改善債務(wù)結(jié)構(gòu)，中梁“由紅轉(zhuǎn)黃”成功實(shí)現(xiàn)降檔

??根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，依照“三道紅線”融資新規(guī)，中梁控股剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為80%，較上年同期下降約11個(gè)百分點(diǎn)但仍超出閾值；凈負(fù)債率為65.8%，與2019年末基本一致，微增0.2個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比為1.43，較上年同期大幅提升0.73。由此中梁控股2020年年度指標(biāo)“踩一線”，“由紅轉(zhuǎn)黃”成功實(shí)現(xiàn)降檔。