[克而瑞]券商會議|7月百強(qiáng)房企銷售數(shù)據(jù)解讀

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??7月百強(qiáng)房企銷售數(shù)據(jù)解讀

??（一）7月全國新房市場略有降溫, 主要城市二手房成交連續(xù)四個月回落

??受政策收緊和需求透支多重因素影響,根據(jù)克而瑞監(jiān)測，30個重點(diǎn)城市新建商品住宅市場供求繼續(xù)上行困難，成交面積同比下降11%，環(huán)比下降12%,相較于2019年同期也下降2%。一線城市仍處于高位正增長，近7成二三線城市成交同比轉(zhuǎn)跌, 不乏南京、武漢、佛山這類熱點(diǎn)線城市。一線城市也顯著分化，典型如上海第三批新房集中入市銷售，復(fù)興瓏御、中糧瑞虹海景壹號、四季都會、融創(chuàng)未來金融城等無論高端還是剛需盤普遍都觸發(fā)積分制度，并于開盤當(dāng)天日光；深圳新房市場以往火爆打新的盛況已難覓蹤跡，取而代之的是棄購率大幅增加。例如萬科都會四季花園，開盤去化率不足6成，認(rèn)籌客戶棄購率則達(dá)到35%；又如康達(dá)爾山海上城，開盤去化率約3成，認(rèn)籌客戶棄購率則達(dá)到40%。二三線城市同比下降13%，環(huán)比下降10%,較2019年同期下降4%,寧波、昆明、東莞等成交跌至年內(nèi)低位，徐州更是創(chuàng)年內(nèi)新低，同比近乎腰斬。從區(qū)域看，長三角有所降溫。粵港澳大灣區(qū)成交逐步回歸，京津冀地區(qū)強(qiáng)弱兩極分化突出，中西部地區(qū)核心二線城市成交相對穩(wěn)定。

??作為新房市場重要先行指標(biāo)的二手房市場情況同樣不容樂觀。7月10個重點(diǎn)城市二手房成交量同比下降30%，環(huán)比下降16%，相比2019年同期也由增轉(zhuǎn)跌至18%。其中深圳同比銳減79%，杭州、青島環(huán)比下降幅度超30%。受二手房參考價及價格倒掛針對性措施的影響，二手房下降趨勢明顯。

??（二）7月百強(qiáng)房企單月業(yè)績環(huán)比降低33%、同比降低8.3%

??行業(yè)市場的供求變化體現(xiàn)在企業(yè)層面也同樣顯著，7月百強(qiáng)房企整體業(yè)績表現(xiàn)不及上半年和歷史同期。TOP100房企單月銷售操盤金額環(huán)比降低33%，降幅較往年有所擴(kuò)大。包含幾家龍頭房企在內(nèi)，不少企業(yè)的環(huán)比降幅超過35%。TOP100房企7月單月銷售同比降低8.3%，二季度以來百強(qiáng)房企單月業(yè)績增速呈放緩趨勢。TOP50房企表現(xiàn)不及百強(qiáng)整體，逾6成企業(yè)單月業(yè)績同比下降。前十強(qiáng)房企門檻達(dá)到1750億元，同比增長57%，行業(yè)龍頭房企增長穩(wěn)健、保持規(guī)模優(yōu)勢。TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻也分別同比提升近40%，實(shí)現(xiàn)規(guī)模穩(wěn)定增長；三十強(qiáng)至五十強(qiáng)房企門檻增速較慢；百強(qiáng)房企增速44%。從單個企業(yè)角度看，大部分同、環(huán)比均下降，超9成TOP30房企7月單月業(yè)績不及上半年月均水平，其中有八家跌幅在50%以上。

??（三）7月集中供地空窗期與房企投融兩端監(jiān)管升級，土地市場供需腰斬

??供應(yīng)端，首輪集中供地已經(jīng)結(jié)束，7月地方土地供應(yīng)恢復(fù)常態(tài)，克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：全國300城經(jīng)營性土地成交建面環(huán)比近乎腰斬，同比下降58%；成交總金額同、環(huán)比分別下降58%和63%；平均樓板價降至2718元/平方米，環(huán)比再跌28%。平均溢價率增加14%，其中二線城市平均溢價率達(dá)到19%，三四線城市回落3PTS。與此同時流拍率亦上升到17%，流拍地塊主要集中在青島、長沙、太原、南昌等非熱點(diǎn)城市。從土地類型看，商業(yè)、公建配套占比較高土地流拍率較高。值得關(guān)注的是，最火熱的長三角區(qū)域，多個熱點(diǎn)城市加強(qiáng)土地市場調(diào)控，溢價率超過20%的城市也較上月明顯減少，地市熱度在“強(qiáng)管控”有所降溫。

??從企業(yè)需求端看，網(wǎng)傳被納入“三道紅線”試點(diǎn)的幾十家重點(diǎn)房企，被監(jiān)管部門要求拿地金額不得超過年銷售額的40%，包括公開市場拿地和通過收并購獲取的土地。疊加融資端企業(yè)債務(wù)負(fù)面消息居多，企業(yè)普遍加快降杠桿，新增土地投資也相對謹(jǐn)慎。

??克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：百強(qiáng)房企中，新增土地貨值環(huán)比銳減46%，新增拿地土地金額下降49%，新增土地建面減少44%。百強(qiáng)房企中有40家企業(yè)沒有拿地，46家拿地但總金額都在50億以內(nèi)，僅碧桂園、保利發(fā)展拿地超過300億元。60家拿地房企中，17家房企環(huán)比正增長，26家房企環(huán)比跌幅超50%；拿地金額與前七月月均相比，60家拿地房企中，24家呈正增長，36家企業(yè)負(fù)增長，24家房企拿地金額跌幅超過50%以上。

??（四）城市新政指向抑制炒作“買到就賺到”心理預(yù)期

??上海出臺措施，規(guī)范贈與規(guī)則、打新政策、二手房參考價的管控；深圳、成都出臺政策后，二手房成交量大幅度萎縮。衢州出臺限售政策。7月30日，中共中央政治局會議召開，其中針對房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)容為：堅(jiān)持“房住不炒”，強(qiáng)調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，會議重申了“房住不炒”的基調(diào)，但與過去幾次政治局會議相比，首次明確強(qiáng)調(diào)了“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。此次會議釋放出來的信號就是：短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控不會放松！

??7月23日住建部發(fā)文：對調(diào)控工作不力、房價上漲過快城市堅(jiān)決予以問責(zé)，繼續(xù)加大信貸的管控。房貸周期增加，首付比例并無增加，利率有所上升。

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??Q&A

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??房地產(chǎn)稅未來趨勢？

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??一是7省1市土地出讓金要劃歸稅務(wù)部門征管，二是財經(jīng)委提到的加快房產(chǎn)稅的制定。目前來看房產(chǎn)稅整體上沒那么快出來，分階段試點(diǎn)做法可能會比預(yù)想快。像上海、重慶之前試點(diǎn)在持有環(huán)節(jié)征稅，接下來深圳、北京、杭州等這樣的熱點(diǎn)城市可能也會被納入這樣的一個試點(diǎn)征管范圍，結(jié)合上海重慶過去試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)做出適當(dāng)調(diào)整。房地產(chǎn)稅改革是一攬子的過程，從土地出讓金，到持有環(huán)節(jié)，到流通環(huán)節(jié)的交易稅。從房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制來看，一是會擴(kuò)大城市試點(diǎn)的范圍，另外是征管的免征條件、征管的稅率各方面可能會比上海和重慶稍微要嚴(yán)苛，才能達(dá)到穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的效果。

??Q2

??對學(xué)區(qū)房未來趨勢有什么看法？

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??上海市場的快速火爆與學(xué)區(qū)房的迅速帶動有關(guān)系，上海發(fā)改委包括市委對學(xué)區(qū)房的情況給予了特別關(guān)注，也相應(yīng)做出一些調(diào)整。目前上海做法是想在教育集團(tuán)化的框架下，對優(yōu)質(zhì)資源的動態(tài)管理流動，最終想達(dá)到教育資源均等化，讓家長不要過度焦慮。包括最近對校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行的大整治，其實(shí)也是預(yù)防這類的問題。從本質(zhì)上，學(xué)區(qū)房已經(jīng)存在10多年，九年制義務(wù)教育就近劃片入學(xué)沒辦法從根本上解決教育資源均等化。學(xué)區(qū)房具有稀缺性和排他性，即使就近入學(xué)的規(guī)定取消，隨機(jī)派號的影響也很大，增加家長負(fù)擔(dān)和城市交通壓力等，不利于整體效率的提升?？梢酝ㄟ^各種措施來使學(xué)區(qū)房降溫，但沒辦法根本消除問題。