丁祖昱發(fā)布《2019中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)、易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官 丁祖昱

　　中房網(wǎng)訊 5月23日，"2019中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)"在香港舉行，這是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院連續(xù)第12年發(fā)布中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究成果。據(jù)了解，本次測(cè)評(píng)的研究對(duì)象為滬深上市房企125家，在港上市房企83家，以及海外上市公司2家，合計(jì)共210家。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)、易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱在會(huì)上發(fā)布《2019中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》時(shí)表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀數(shù)據(jù)表現(xiàn)很好，特別是房地產(chǎn)投資增速1—4月份的數(shù)字達(dá)到了接近12%，是最近兩年來(lái)的一個(gè)最高點(diǎn)。但如果仔細(xì)去看這個(gè)數(shù)字的構(gòu)成，當(dāng)中大多數(shù)的增速是由土地款的支付構(gòu)成。丁祖昱表示，土地款有一個(gè)延后性，去年整體土地的出讓創(chuàng)造了房地產(chǎn)企業(yè)的新高，延后的支付使得今天房地產(chǎn)土地款的支付上了一個(gè)新的臺(tái)階。

　　另外，從銷售面積、銷售金額等相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，基本與去年同期增速持平，略有增長(zhǎng)。在丁祖昱看來(lái)，4月份的成交量實(shí)際上減緩了3月份的快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，甚至部分城市無(wú)論同是比還是環(huán)比都有所下降，這也給很多在3月末完全看多的企業(yè)潑了一盆冷水。”我們目前沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)看空，但是我認(rèn)為比較理性地看待這個(gè)市場(chǎng)是應(yīng)該的?！倍∽骊湃缡潜硎尽?/p>

　　以下為發(fā)布實(shí)錄：

　　丁祖昱：非常高興能夠連續(xù)12年在香港發(fā)布房地產(chǎn)上市公司的測(cè)評(píng)成果，特別有意義的是今年房企和物業(yè)企業(yè)共同發(fā)布，一下子場(chǎng)地、桌數(shù)、人數(shù)大幅度地增加，我覺(jué)得這個(gè)應(yīng)該早點(diǎn)一起辦，效果可能會(huì)更好，說(shuō)不定咱們?cè)琰c(diǎn)一起辦的話，物業(yè)公司上市速度還會(huì)再加快一些。

　　我這里先是發(fā)布房地產(chǎn)企業(yè)的上市公司的測(cè)評(píng)成果，過(guò)會(huì)而還有楊熙發(fā)布上市物業(yè)企業(yè)的測(cè)評(píng)成果。

　　每一次具體發(fā)布上市公司的測(cè)評(píng)成果之前會(huì)講一點(diǎn)市場(chǎng)，我簡(jiǎn)單對(duì)當(dāng)前可能大家比較感興趣的市場(chǎng)狀況做一個(gè)簡(jiǎn)單地分析，供大家參考。

　　應(yīng)該說(shuō)到5月下旬的時(shí)候我們對(duì)市場(chǎng)的判斷現(xiàn)在分歧是比較大的，不像剛剛開(kāi)年的時(shí)候今年年初大家毫無(wú)疑問(wèn)地一致看空，到3月末的時(shí)候有很多的企業(yè)和專家覺(jué)得這個(gè)市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)一次大反轉(zhuǎn)，5月份的時(shí)候各種各樣的意見(jiàn)現(xiàn)在交織在一起，我這里不做任何的結(jié)論，僅僅把一些數(shù)據(jù)呈現(xiàn)給大家，讓大家更加清晰地了解市場(chǎng)。

　　首先從宏觀的數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀數(shù)據(jù)目前表現(xiàn)都特別好，特別是是房地產(chǎn)投資增速1—4月份的數(shù)字達(dá)到了接近12%，是最近兩年來(lái)的一個(gè)最高點(diǎn)。但是大家如果仔細(xì)去看這個(gè)數(shù)字的構(gòu)成，他當(dāng)中大多數(shù)的增速是由土地款的支付這一塊來(lái)構(gòu)成的，土地款有一個(gè)延后性，去年整體土地的出讓創(chuàng)造了房地產(chǎn)企業(yè)的新高，他咽喉的支付使得今天房地產(chǎn)土地款的支付上了一個(gè)新的臺(tái)階。

　　其中建安這一塊的增速只有5%，這個(gè)角度來(lái)講，很有可能隨著土地款今年1—4月份的土地出讓從宏觀數(shù)據(jù)上來(lái)說(shuō)是下降的，延遲到之后的土地款的支付同比等等，這個(gè)增速可能也會(huì)下降。我個(gè)人覺(jué)得目前的11.9%這樣的一個(gè)數(shù)值可能也是一個(gè)階段性的高位。

　　從銷售面積、銷售金額等等相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，基本上和去年同期增速是持平，略有一點(diǎn)點(diǎn)增長(zhǎng)，在這樣的情況下面，我們也沒(méi)有必要對(duì)個(gè)別宏觀數(shù)據(jù)增速的高企有太多的憂慮。從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，4月份的成交實(shí)際上把3月份快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭迅速地減緩了，甚至我們看到部分城市4月份有所下降，無(wú)論同是比還是環(huán)比都是下降的，這也給很多在3月末的時(shí)候完全看多的企業(yè)也是潑了一盆冷水。我們目前沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)看空，但是我認(rèn)為比較理性地看待這個(gè)市場(chǎng)是應(yīng)該的，很清晰地看到了一手放成交在聲勢(shì)上的增速上的回落。

　　從二手房市場(chǎng)來(lái)看，數(shù)據(jù)上非常好，同環(huán)比都是上升的，但是我再告訴大家一個(gè)數(shù)據(jù)背后的事情，因?yàn)槎址克膶?shí)際的當(dāng)月的成交，這是登記備案的數(shù)字（PPT），我們看到都是同比和環(huán)比上升，登記備案的數(shù)字之后1到2個(gè)月，從一線的經(jīng)紀(jì)公司了解到的情況，很多城市的數(shù)據(jù)也下滑了，4月份是一、二手，第一線的數(shù)據(jù)都有所下降，這一點(diǎn)應(yīng)該讓我們?cè)谧臒o(wú)論是企業(yè)的代表還是投資的代表要了解的，這并不是說(shuō)市場(chǎng)繼續(xù)保持冷靜。這個(gè)回落的幅度是有限的，和去年下半年的回落是完全兩種不同的狀況。反映到宏觀數(shù)據(jù)上來(lái)看，我們看到的目前還是往上的勢(shì)頭。

　　土地市場(chǎng)情況來(lái)看，1—4月份總量是下降的，4月份的成交是量?jī)r(jià)齊升的，表現(xiàn)在一部分的城市，特別是是一線和二線城市量?jī)r(jià)齊升，今年以來(lái)整個(gè)開(kāi)發(fā)商的投資戰(zhàn)略去年也發(fā)生了比較大的變化，特別是規(guī)模房企集中進(jìn)入到二線城市，造成了整個(gè)二線城市的土地爭(zhēng)奪異常激烈。一、二線城市土地的成交價(jià)格包括溢價(jià)水平都超過(guò)了去年同期的水平。但是三、四線城市土地的成交明顯下滑，所以造成了宏觀數(shù)據(jù)當(dāng)中1—4月份整體下降，但是一、二線整體上升的這樣一種有升有降的分化狀態(tài)。

　　這是當(dāng)前市場(chǎng)的實(shí)際數(shù)據(jù)情況，我對(duì)短期市場(chǎng)研判認(rèn)為，目前市場(chǎng)就是處于一個(gè)首先是波動(dòng)，其次是分化的情況下。這種分化不僅在一、二、三、四線城市有分化，還在于城市內(nèi)也出現(xiàn)了分化。今天無(wú)論是上海、深圳，在限價(jià)的情況下面，幾乎沒(méi)有一個(gè)項(xiàng)目是開(kāi)盤(pán)完全售謦的，市場(chǎng)是比去年好很多，但是我們也看到了在這些好的城市當(dāng)中還有一些滯銷的項(xiàng)目，所以這可能也是未來(lái)房地產(chǎn)的一個(gè)主要的狀態(tài)。

　　我們看百?gòu)?qiáng)上市房企的測(cè)評(píng)分析，從企業(yè)來(lái)看，恒大繼續(xù)蟬聯(lián)榜首，他連續(xù)兩年成為第一，萬(wàn)科、碧桂園分列第二、第三位。前十強(qiáng)名次有所變化，但是總的入榜企業(yè)變動(dòng)的情況不是特別大。從資本市場(chǎng)整體的表現(xiàn)來(lái)說(shuō)，2018年應(yīng)該說(shuō)上市公司壓力是比較大的，我說(shuō)的是在股票的表現(xiàn)當(dāng)中，但是2019年明顯出現(xiàn)了回升，整個(gè)2019年可能對(duì)于上市房企來(lái)說(shuō)和2018年相比應(yīng)該會(huì)表現(xiàn)非常出色。

　　從運(yùn)營(yíng)規(guī)模上來(lái)講，經(jīng)營(yíng)規(guī)模仍然保持高速地增長(zhǎng)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的總資產(chǎn)均值現(xiàn)在已經(jīng)超過(guò)了1000億，1121億，同比上升了28%，過(guò)去我們認(rèn)為總資產(chǎn)達(dá)到千億是一個(gè)巨無(wú)霸，現(xiàn)在總資產(chǎn)超過(guò)千億的企業(yè)已經(jīng)有57家了，因?yàn)檫@都是上市公司報(bào)表當(dāng)中得到的數(shù)字，我們百?gòu)?qiáng)企業(yè)當(dāng)中有57家規(guī)模超過(guò)千億。超過(guò)3千億的14家，超過(guò)萬(wàn)億的還有4家，所以應(yīng)該說(shuō)今天企業(yè)的規(guī)模真的是越來(lái)越大。

　　從償債的能力來(lái)看，債務(wù)的指標(biāo)總體保持平穩(wěn)，去年的市場(chǎng)壓力特別是資金壓力比較大的情況下，能夠保持平穩(wěn)是非常不容易的。今年能夠看到明顯整體的資金寬松，比去年寬松很多。相信這個(gè)指標(biāo)在今年的數(shù)據(jù)當(dāng)中還會(huì)持續(xù)地表現(xiàn)會(huì)更好。

　　從盈利的情況來(lái)說(shuō)，盈利能力是非常突出的，特別是頭部企業(yè)盈利表現(xiàn)非常突出。2018年上市房企的凈資產(chǎn)收益率均值是9.8%接近10%，這個(gè)數(shù)字在中國(guó)各個(gè)行業(yè)當(dāng)中表現(xiàn)是非常突出的，而且比2017年的數(shù)字還有所上升。

　　從成長(zhǎng)能力來(lái)分析，目前的增速有所放緩，其實(shí)這個(gè)大家也比較了解，一方面規(guī)模房企已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)比較高的基數(shù)之后，他自然而然要在這個(gè)高基數(shù)上面再要高歌猛進(jìn)難度也會(huì)很大。另外2018年無(wú)論是去杠桿還是資金鏈，還是市場(chǎng)面，都讓整體最近幾年的快速增長(zhǎng)、高速的增長(zhǎng)進(jìn)入到了一個(gè)平穩(wěn)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)當(dāng)中。

　　從存貨情況來(lái)看，這個(gè)數(shù)字有8家上市房企的存貨超過(guò)了3千億，強(qiáng)者橫強(qiáng)從存貨上可以看出來(lái)，存貨上面包括了土地，存貨超過(guò)千億的目前有29家，基本上和銷售千億是同步的，超過(guò)3千億的有8家，榜單前15位企業(yè)的存貨值占全部上市企業(yè)的存貨值15%以上，因?yàn)榇尕洶淹恋刭Y源全部含在里面了，所以存貨越多，他未來(lái)的發(fā)展空間也會(huì)越大。

　　土地儲(chǔ)備上來(lái)說(shuō)，2018年的開(kāi)發(fā)企業(yè)的拿地，特別是2018年的下半年拿地相對(duì)非常謹(jǐn)慎的，這造成了2018年下半年大量的土地流標(biāo)，也造成了最近這段時(shí)間特別是3、4月份很多的企業(yè)為了補(bǔ)庫(kù)存，因?yàn)?8年下半年沒(méi)有拿地，大家在抓緊拿地。我們?cè)谌ツ昕吹搅她堫^榜企的布局發(fā)生一些變化，慢慢向一、二線城市靠攏，今年這些變化更加明顯。

　　從創(chuàng)新能力來(lái)說(shuō)，企業(yè)要進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整、產(chǎn)品升級(jí)，在營(yíng)銷上面的調(diào)整等等，線下這一塊越來(lái)越和市場(chǎng)持平了，所以2018年并沒(méi)有出現(xiàn)16、17年那種什么產(chǎn)品都能夠熱銷，什么產(chǎn)品市場(chǎng)都能夠接受，有沒(méi)有營(yíng)銷、有沒(méi)有產(chǎn)品創(chuàng)新都沒(méi)所謂的狀況。而且2018年上半年也是一個(gè)非常明顯的分水嶺，特別是是2018年的四季度，很多的產(chǎn)品上市之后，發(fā)現(xiàn)了市場(chǎng)的阻力，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)企業(yè)包括相關(guān)的行業(yè)、企業(yè)，都對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新能力這一塊投入更多的資源。我們也看到物業(yè)管理方面，現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)，互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用非常普遍，特別是在我們上市企業(yè)當(dāng)中應(yīng)用式幾乎每家在這些方面都有巨大地投入。

　　從社會(huì)責(zé)任上來(lái)說(shuō)，這也是我們上市房企應(yīng)該說(shuō)是給社會(huì)做了非常大的貢獻(xiàn)，就是納稅貢獻(xiàn)大的幅度地增長(zhǎng)。納稅指標(biāo)上來(lái)說(shuō)，2018年上市房企的納稅均值是21.21億元，同比增長(zhǎng)42%，這個(gè)增速是所有指標(biāo)當(dāng)中增速最高的，這個(gè)而且是實(shí)打?qū)嵉?，而且這是納稅的錢(qián)加在一起，增長(zhǎng)了42%。我們也可以看到右邊這張圖（PPT）當(dāng)中，高貢獻(xiàn)企業(yè)均值達(dá)到了212億，每家企業(yè)平均要交200多億的稅，比2017年的143億也有了一個(gè)非常巨大地增長(zhǎng)，這是房企對(duì)整個(gè)社會(huì)的最大的貢獻(xiàn)。

　　從上市房企的測(cè)評(píng)結(jié)論可以看到這樣一些情況，首先從政策的層面上來(lái)說(shuō)還是堅(jiān)持房住不炒，然后是因城施策，這在2018年體現(xiàn)非常清晰。而且從今天房企本身做的產(chǎn)品都都是從每一個(gè)消費(fèi)者居住的角度來(lái)制造這樣的一種產(chǎn)品。

　　從企業(yè)的層面上來(lái)說(shuō)，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這一塊仍然是企業(yè)的主營(yíng)方向，而且很多房企都在2018年末、2019年年初戰(zhàn)略當(dāng)中繼續(xù)明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為未來(lái)的主營(yíng)方向。這當(dāng)中特別是龍頭企業(yè)、規(guī)模房企繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主營(yíng)。

　　其他的資源也投入到和房地產(chǎn)相關(guān)的這些領(lǐng)域當(dāng)中，特別是我們今天要談的物業(yè)，然后是商業(yè)地產(chǎn)、建筑，按照上市公司涉足的非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入來(lái)看，物業(yè)管理貢獻(xiàn)最大，其次是商業(yè)地產(chǎn)，再次是建筑。昨天我們加物業(yè)的閉門(mén)會(huì)當(dāng)中，某家龍頭企業(yè)的物業(yè)公司在說(shuō)，他們?nèi)ツ暌查_(kāi)始計(jì)算物業(yè)公司在整個(gè)企業(yè)營(yíng)收當(dāng)中的占比了，雖然占比還不多，但是是屬于非常顯著增長(zhǎng)的一塊。

　　企業(yè)層面，2018年房企還在繼續(xù)加大長(zhǎng)租公寓的投入，這是從2017年延續(xù)過(guò)來(lái)的，2019年會(huì)有大量的長(zhǎng)租公寓上市，特別有意思的一個(gè)數(shù)據(jù)是，原先2018年7月份大家看到部分城市房租上漲，我們也在擔(dān)心2019年3月份又是一個(gè)出租的旺季，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)租金上漲的情況。剛剛過(guò)去的3月份，整體的租賃市場(chǎng)表現(xiàn)波瀾不驚，甚至部分城市的租金和出租率有所下滑，這可能歸公于這兩年租售并舉大量的長(zhǎng)租公寓的推出都有關(guān)系，穩(wěn)定租賃市場(chǎng)、穩(wěn)定租金，走在了穩(wěn)定房?jī)r(jià)之前，這應(yīng)該是各加企業(yè)起到的社會(huì)責(zé)任，但是錢(qián)可能都賺到了。

　　從企業(yè)層面還有一個(gè)是2018年是物業(yè)企業(yè)的集中上市，物業(yè)企業(yè)的市盈率明顯高于他們的母公司，目前來(lái)看均值是4倍。差別大的可能有7、8倍，差別小的也有3倍以上。所以應(yīng)該說(shuō)物業(yè)公司從市盈率的角度上來(lái)說(shuō)，這個(gè)表現(xiàn)出他們未來(lái)的增長(zhǎng)潛力要高于他們的母公司，這也是一個(gè)非常有意思的數(shù)據(jù)。

　　最后讓我做一個(gè)小的廣告，因?yàn)槲覀兠恳荒甓紩?huì)在上市公司測(cè)評(píng)發(fā)布會(huì)上同步發(fā)布我們房地產(chǎn)年鑒，大家桌上都有一個(gè)我們房地產(chǎn)年鑒，有一張紙上可以掃碼，我們今天為大家提供這樣一份禮品，給所有的與會(huì)來(lái)賓贈(zèng)送我們2019年中國(guó)房地產(chǎn)年鑒，只要把掃碼掃完把地址填好，我們會(huì)寄到您提供的地址上，價(jià)值還蠻貴的，這本東西不在于它很后，他是由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)用了九年時(shí)間，我們不斷完善的這樣一本年鑒，也是目前行業(yè)當(dāng)中唯一一本房地產(chǎn)的年鑒。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、自然資源部、人民銀行等等都對(duì)這本年鑒提供了很多的支持和幫助，這本年鑒和目前和中國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)最全面的一本年鑒，大家從2010年開(kāi)始看有一個(gè)非常好的連續(xù)性。

　　百人團(tuán)隊(duì)打造，有150萬(wàn)字、800多張圖表，應(yīng)該說(shuō)是非常全面，大家今天可以這里掃一下碼，把這本年鑒掃回去，之后都會(huì)送到大家每一個(gè)人的手上。我也希望我們通過(guò)無(wú)論是研協(xié)還是易居，不斷為房企和房地產(chǎn)行業(yè)提供的專業(yè)服務(wù)，來(lái)共同推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)地、健康發(fā)展。謝謝大家！