??“意義重大，可比肩A股注冊制”；

??“商業(yè)地產(chǎn)春天要來了”；

??這個消息在基金圈內(nèi)引發(fā)強烈反響，不少基金業(yè)人士在朋友圈慶祝。

??4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》（以下簡稱“通知”），正式啟動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點工作。根據(jù)通知，基礎(chǔ)設(shè)施REITs聚焦于新基建、交通、能源、倉儲物流、環(huán)境保護、信息網(wǎng)絡(luò)、園區(qū)開發(fā)等領(lǐng)域。

??據(jù)國家發(fā)改委原副主任徐憲平測算，1981年到2018年，基礎(chǔ)固定資產(chǎn)投資存量總量大概是420萬億元，除非非經(jīng)營性資產(chǎn)、折舊損耗。按照標準公募REITs產(chǎn)品發(fā)行，大概能盤活4萬億—12萬億元，意味著可以帶動約20萬億—40萬億元直接投資。

??從全球REITs發(fā)展經(jīng)驗來看，基礎(chǔ)設(shè)施與持有型房地產(chǎn)是REITs兩類基礎(chǔ)資產(chǎn)。去年中國證監(jiān)會原主席肖鋼曾撰文稱，“在房地產(chǎn)行業(yè)從嚴調(diào)控背景下，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道均受到嚴格管制。因為擔(dān)憂REITs作為房地產(chǎn)新融資工具會給房地產(chǎn)更多融資，進而引起房地產(chǎn)泡沫，這是REITs難產(chǎn)的重要因素。”

??“中央會綜合考量房地產(chǎn)調(diào)控等諸多因素，這次在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域首先推進REITs試點，且并未將商業(yè)地產(chǎn)摒除在外，其中如倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心均屬于廣義商業(yè)地產(chǎn)范疇，都是以實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流為特點，并不違背‘房住不炒’，我們認為商業(yè)地產(chǎn)REITs的推出不遠了。但這需要一定時間，每一個新產(chǎn)品的推出政府都需要經(jīng)過時間謹慎評估?！敝行刨Y本房地產(chǎn)部執(zhí)行合伙人、高級董事總經(jīng)理程驍遠對中國房地產(chǎn)報記者表示，但只要有需求就會有市場。

??紓解地方政府對土地過度依賴

??什么是公募REITs? 通俗而言公募REITs主要是指公開發(fā)行不動產(chǎn)投資基金，以能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流不動產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的投資計劃、信托基金或上市證券，投資標的包括商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等。其中，主要投資于基礎(chǔ)設(shè)施的產(chǎn)品，被稱為基礎(chǔ)設(shè)施類REITs。

??根據(jù)通知，基礎(chǔ)設(shè)施REITs此次聚焦的重點行業(yè)為優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補短板行業(yè)，包括倉儲物流、收費公路等交通設(shè)施、水電氣熱等市政工程、城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。同時，鼓勵信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點。

??國家發(fā)展改革委投資司副司長韓志峰表示，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點有利于盤活存量資產(chǎn)，將回收資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項目建設(shè)，彌補投資資金不足，形成良性投資循環(huán)，是基礎(chǔ)設(shè)施投融資機制的一項重要創(chuàng)新。

??證監(jiān)會有關(guān)負責(zé)人亦指出，從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域突破REITs是比較好的選擇，中國形成了大量優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項目；通過REITs進一步拉動投資；尤其在當下房地產(chǎn)調(diào)控的前提下，REITs不會對房地產(chǎn)構(gòu)成影響。

??程驍遠認為，任何一個產(chǎn)品推出市場監(jiān)管當局最關(guān)心的是其能否發(fā)揮作用，以及產(chǎn)品安全性。新冠疫情影響下，中央會提出更多刺激經(jīng)濟的舉措，加大基建投資是必不可少環(huán)節(jié)。過去一段時間，基建主要由地方政府承擔(dān)建設(shè)時，往往需要比較大資金來支持，按照以往發(fā)展模式，更多依賴土地收入，這與“房住不炒”會形成一個矛盾。因為若地方政府太過于依賴土地收入，必然對房價產(chǎn)生一定影響，長期對經(jīng)濟穩(wěn)定性也會帶來一定隱憂。將一些基建類資產(chǎn)進行金融資產(chǎn)證券化處理，有利于紓解地方政府對土地、住宅的過度依賴?；A(chǔ)設(shè)施REITs是國際通行配置資產(chǎn)，具有流動性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強等特點。

??北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長劉俏分析認為，中國經(jīng)濟發(fā)展長期依靠房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施投資。以房地產(chǎn)投資為例，1999年至2018年，中國房地產(chǎn)投資增長超過30倍；以房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施為抵押品，成為中國經(jīng)濟社會生活中信用擴張的主要方式。賣地收入更是地方財政收入的重要來源之一。然而，隨著中國經(jīng)濟增長模式轉(zhuǎn)型，以土地、房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施為抵押品的信用擴張難以成為中國經(jīng)濟未來進一步增長的發(fā)動機。中國需要給房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施定價和地方政府信用定價的“錨”，建立起房地產(chǎn)市場、基礎(chǔ)設(shè)施投融資市場和信用市場價格發(fā)現(xiàn)的功能，引導(dǎo)資源有效配置。

??REITs是這個可以助力定價的“錨”?！巴ㄟ^REITs，可以把基礎(chǔ)設(shè)施投資形成的資產(chǎn)和房地產(chǎn)資產(chǎn)的存量部分，還有未來大量的增量部分作為底層資產(chǎn)，納入到市場化的資源配置體系中來。通過對它們進行合理的估值、定價、發(fā)行、二級市場交易，實現(xiàn)價格發(fā)現(xiàn)?！眲⑶伪硎尽?/p>

??更進一步，REITs可以通過存量資產(chǎn)的融資引入更為廣泛的投資資金，置換出存量項目中的國有資本，降低地方政府對債務(wù)融資的依賴；在新增項目中，REITs也可以實現(xiàn)對政府資金的替代，避免地方政府通過新增負債擴大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

??90%的應(yīng)分紅要求

??根據(jù)通知,基礎(chǔ)設(shè)施REITs聚焦優(yōu)質(zhì)項目,應(yīng)符合這樣要求：1.項目權(quán)屬清晰，2.具有成熟經(jīng)營模式及市場化運營能力，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定收益及現(xiàn)金流，投資回報良好，并具有持續(xù)經(jīng)營能力、較好的增長潛力，3.發(fā)起人及基礎(chǔ)設(shè)施運營企業(yè)信用穩(wěn)健、內(nèi)部控制制度健全，具有持續(xù)經(jīng)營能力，最近3年無重大違法違規(guī)行為。基礎(chǔ)設(shè)施運營企業(yè)還應(yīng)當具有豐富的運營管理能力。

??按照國際市場慣例，此次基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點設(shè)定了可供分配利潤的90%應(yīng)分紅要求，為國內(nèi)投資者提供了高分紅金融工具。

??對此，程驍遠表示，中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場空間很大，有些項目經(jīng)營比較好，但是有項目還在初級階段。比如產(chǎn)業(yè)園很多，但經(jīng)營比較好的園區(qū)并不多，新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)還需要一定時間培育，但對投資人而言，REITs試點給其帶來相當大的鼓舞，若干年后，只要通過努力經(jīng)營培育成現(xiàn)金流穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，未來退出通道會非常暢順，有利于吸引更多資金進入這個行業(yè)。隨著REITs到來，大家會更重視和愿意持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，同時促使更多企業(yè)去開發(fā)和打造優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，通過投資人改造和運營管理的提升將一些產(chǎn)品升級為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

??“REITs持有的不動產(chǎn)更多是經(jīng)營性物業(yè)，具備創(chuàng)造現(xiàn)金流能力，有利于引導(dǎo)不動產(chǎn)投資進入價值投資通道，對房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展具備重要意義。推進REITs還有利于倒逼開發(fā)商提升資產(chǎn)管理能力和往存量運營轉(zhuǎn)型，降低和提前對沖未來城鎮(zhèn)化進入成熟階段后住宅市場需求回落帶來的資產(chǎn)貶損風(fēng)險?！闭猩套C券報告分析稱。

??有助提振樓市

??通知還劃出了基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點將聚焦的重點區(qū)域：優(yōu)先支持京津冀、長江經(jīng)濟帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長江三角洲等重點區(qū)域，支持國家級新區(qū)、有條件的國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)開展試點。

??無疑，京津冀、長江經(jīng)濟帶、粵港澳大灣區(qū)、長江三角洲等區(qū)域都是經(jīng)濟活力比較足、未來發(fā)展前景可期的區(qū)域。雄安新區(qū)的建設(shè)更被稱為千年大計，吸引了一批頭部企業(yè)入駐。后續(xù)三大都市圈以及長江經(jīng)濟帶等區(qū)域會面臨基建發(fā)力機會，必將有助于城市基本面改善。

??在程驍遠看來，當前基礎(chǔ)設(shè)施REITs還處于試點階段，需要考慮兩方面：一是REITs推出對區(qū)域帶來的影響，二是產(chǎn)品安全性。選擇經(jīng)濟發(fā)展比較成熟的地區(qū)試點REITs，帶來的回報、未來收益、現(xiàn)金流預(yù)測會比較穩(wěn)定，產(chǎn)品的安全性更能保證。這些區(qū)域試點成功，也有利于將試點進一步拓展到其他資產(chǎn)類別、其他城市。

??“對房地產(chǎn)市場的影響是正面的。從過往房地產(chǎn)市場發(fā)展看，凡是基建設(shè)施發(fā)展比較好的城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展會更加蓬勃，在交通不連貫、各方面設(shè)施不充分情況下，房地產(chǎn)發(fā)展不可能一枝獨秀。房地產(chǎn)需要基建助力提升價值。隨著基建更加完善，更多土地可以釋放給房地產(chǎn)開發(fā)，對房地產(chǎn)行業(yè)也是一個提振作用?！背舔斶h進一步表示。

??易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進認為，后續(xù)各類基建發(fā)展的動力將增強，從城市經(jīng)濟角度看，一些重要區(qū)域的基建獲得此類改革，有助于城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，其對于房地產(chǎn)在內(nèi)的各類細分產(chǎn)業(yè)也有積極推動作用。

??中南財經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟研究院執(zhí)行院長盤和林認為，“此次聚焦的重點主要是交通設(shè)施、市政設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)這些基礎(chǔ)設(shè)施，并沒有往房地產(chǎn)方向去走。有不少業(yè)內(nèi)呼吁將公募REITs的試點范圍擴展至商業(yè)地產(chǎn)以及住房租賃，但我認為仍需要謹慎試點，否則仍會助推房價上漲。并且，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險是較高的，并不適合這種資金進入。但反觀交通設(shè)施、倉儲物流、新基建等領(lǐng)域，收益相對穩(wěn)定，因此是不錯的選擇?！?/p>