關(guān)于印發(fā)《上海市國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范》的通知

關(guān)于印發(fā)《上海市國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范》的通知

滬房管規(guī)范市[2013]1號

  各區(qū)縣住房保障房屋管理局，市房地產(chǎn)估價師協(xié)會、各房地產(chǎn)估價機構(gòu)： 
現(xiàn)將《上海市國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范》印發(fā)給你們，請認(rèn)真按照執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的有關(guān)情況和問題，請及時反饋我局。 
特此通知。

上海市住房保障和房屋管理局
2013年2月6日

上海市國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范

第一章 總 則

  第一條 (制定依據(jù)) 
    為規(guī)范本市國有土地上房屋征收評估行為，維護(hù)國有土地上房屋征收當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》、 《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細(xì)則》、《國有土地上房屋征收評估辦法》和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情 況，制定本規(guī)范。 
第二條 (適用范圍) 
    本市行政區(qū)域范圍內(nèi)國有土地上的被征收房屋價值評估、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估、其他補償價值評估，以及相關(guān)評估結(jié)果的復(fù)核評估和鑒定，適用本規(guī)范。 
前款所稱其他補償價值評估，包括被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值評估，機器設(shè)備、物資等搬遷和安裝費用評估，無法恢復(fù)使用機器設(shè)備價值評估，以及停產(chǎn)停業(yè)損失評估等。 
第三條 (評估實施原則) 
    房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)(以下簡稱估價機構(gòu))和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展評估工作，并對出具的評估報告負(fù)責(zé)；不得對評估對象隨意設(shè)定假設(shè)條件，不得虛構(gòu)評估對象，不得根據(jù)預(yù)先設(shè)定的結(jié)果進(jìn)行評估，出具評估報告。 
第四條 (評估報告) 
被征收房屋價值評估、其他補償價值評估，應(yīng)當(dāng)按照不遺漏、不重復(fù)的原則進(jìn)行評估，出具評估報告。 
被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)單獨出具房屋征收評估報告，有分戶房屋的還應(yīng)當(dāng)出具分戶評估報告；其他補償價值評估，除評估委托合同有約定外，應(yīng)當(dāng)出具分項評估報告，分項評估報告應(yīng)當(dāng)作為房屋征收評估報告的附件，并且分項評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)納入房屋征收評估報告予以分項列明。 
用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的評估應(yīng)當(dāng)單獨出具評估報告。 
第五條 (評估時點) 
    被征收房屋價值、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值和其他補償價值評估的評估時點應(yīng)當(dāng)為房屋征收決定公告之日。 
第六條 (評估工作流程) 
房屋征收評估應(yīng)當(dāng)按照下列工作流程進(jìn)行： 
(一)確認(rèn)評估范圍和內(nèi)容； 
(二)接受評估委托書及簽訂評估委托合同； 
(三)與房屋征收部門(以下簡稱委托人)交接評估對象資料； 
(四)制定評估工作方案； 
(五)實地查勘和市場調(diào)查； 
(六)價值測算； 
(七)撰寫評估報告； 
(八)評估報告內(nèi)部審核； 
(九)提交評估報告； 
(十)評估資料歸檔。 
第七條 (資料交接) 
估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師與委托人交接評估對象的基本情況和清單等資料。 
委托人應(yīng)當(dāng)對其所提供資料的真實性承擔(dān)責(zé)任，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對委托人提供的資料進(jìn)行必要的復(fù)核。 
第八條 (實地查勘) 
    注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)按照備案的評估工作方案，對房屋征收范圍內(nèi)的評估對象進(jìn)行全面、詳盡的實地查勘，并以圖、表、文字和影像 等形式記錄、留存實地查勘資料。實地查勘內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括房屋及其占用范圍內(nèi)土地的現(xiàn)狀特征、四至、配套設(shè)施情況、使用狀況等，以及其他補償評估項目的現(xiàn)狀情 況、使用和維護(hù)保養(yǎng)狀況等。 
第九條 (評估資料歸檔) 
    房屋征收評估業(yè)務(wù)完成后，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將包括技術(shù)報告、分戶報告在內(nèi)的評估報告以及下列資料整理、立卷，歸檔保管： 
(一)評估委托書和評估委托合同； 
(二)房屋征收決定公告； 
(三)委托人提供的房屋征收范圍內(nèi)評估對象的權(quán)屬證明材料或者經(jīng)相關(guān)部門認(rèn)定的證明材料，以及有關(guān)房屋基本情況的相關(guān)材料； 
(四)評估對象的實地查勘記錄、影像等資料； 
(五)可比實例、標(biāo)準(zhǔn)房屋、參照房屋的實地查勘記錄、影像等資料； 
(六)確定評估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料； 
(七)評估過程中重大問題處理的記錄； 
(八)評估報告內(nèi)部審核記錄； 
(九)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、房地產(chǎn)估價師注冊證書、經(jīng)備案的評估工作方案與注冊房地產(chǎn)估價師和輔助人員名單、以及其他涉及評估項目的所有必要資料； 
房屋征收評估項目的檔案至少應(yīng)當(dāng)保存十年。 
第十條 (證據(jù)保全) 
    評估依法代管、產(chǎn)權(quán)不明等情形的房屋，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將包括技術(shù)報告、分戶報告在內(nèi)的評估報告以及評估過程中形成的有關(guān)評估資料一并提交委托人，由委托人辦理證據(jù)保全手續(xù)。

第二章 被征收房屋價值評估

  第十一條 (評估目的) 
被征收房屋價值評估的評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。
第十二條 (價值內(nèi)涵) 
    被征收房屋價值是指根據(jù)被征收房屋及其相應(yīng)土地使用權(quán)的實際狀況，在房屋征收決定公告之日正常交易情況下的房地產(chǎn)市場價格，但不包括被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，并且不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。 
第十三條 (評估方法) 
    被征收房屋價值應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選 擇其中一種或者多種方法進(jìn)行評估。有條件同時選用兩種以上方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后， 合理確定評估結(jié)果。 
被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)考慮選用假設(shè)開發(fā)法評估。 
同一征收項目范圍內(nèi)，存在被征收房屋建筑類型相同、功能完整性相同或者相似的多套房屋的，可以采用標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法評估各套(戶)房屋的價值。 
第十四條(市場法) 
采用市場法評估的，應(yīng)當(dāng)在征收范圍相同或者鄰近的區(qū)域，搜集與被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑類型和結(jié)構(gòu)等相同或相似的類似房地產(chǎn)的交易實例，選取不少于3個符合要求的可比實例?？杀葘嵗某山蝗掌谂c評估時點相差一般應(yīng)當(dāng)在6個月以內(nèi)。 
對可比實例進(jìn)行交易情況、市場狀況、區(qū)位狀況、實物狀況、權(quán)利狀況等修正或者調(diào)整，一般采用百分率法；每項因素對可比實例成交價格的修正或者調(diào)整幅度一般不超過10%，綜合調(diào)整幅度一般不超過15%。 
第十五條(收益法) 
    采用收益法評估的，可以選擇報酬資本化法或直接資本化法的方式進(jìn)行評估。根據(jù)預(yù)測未來收益情況，合理確定收益模式、選擇適當(dāng)?shù)墓交蚍绞接嬎惴康禺a(chǎn)市場價值。 
被征收房屋的經(jīng)營收入和費用或凈收益應(yīng)當(dāng)根據(jù)類似房地產(chǎn)在評估時點的客觀、平均水平確定。 
報酬率可以選用市場提取法、投資收益率排序插入法、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法求取，有條件選用市場提取法的，應(yīng)當(dāng)選用市場提取法。直接資本化率一般選用市場提取法求取。 
第十六條(成本法) 
采用成本法評估的，可以采取房地分別評估的方式評估被征收房屋價值。 
被征收房屋建筑物價值為重置價格結(jié)合成新，一般采用重置成本法進(jìn)行評估。 
被征收房屋相應(yīng)土地使用權(quán)價值為評估時點的市場價值，可采用市場法、假設(shè)開發(fā)法、成本法或基準(zhǔn)地價修正法等方法進(jìn)行評估。 
第十七條 (假設(shè)開發(fā)法) 
房屋征收范圍內(nèi)的在建工程采用假設(shè)開發(fā)法評估的，一般采用自行開發(fā)前提，假設(shè)開發(fā)完成的房地產(chǎn)市場價值應(yīng)當(dāng)以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、規(guī)劃參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計方案等為依據(jù)，工程建設(shè)進(jìn)度以房屋征收決定公告之日的狀態(tài)為準(zhǔn)。 
第十八條 (標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法) 
標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法是將被征收房屋與標(biāo)準(zhǔn)房屋進(jìn)行比較、分析，在標(biāo)準(zhǔn)房屋價格基礎(chǔ)上，通過價值調(diào)整得出其他被征收房屋價值的方法。評估程序如下： 
(一)將同一征收項目范圍內(nèi)被征收房屋按照房屋的用途、類型、建筑結(jié)構(gòu)、功能完整性、建造年代等因素劃分房屋類別； 
(二)在同一房屋類別中選定標(biāo)準(zhǔn)房屋； 
(三)選用市場法、成本法、收益法等求取標(biāo)準(zhǔn)房屋的房地產(chǎn)市場價值。采用市場法評定標(biāo)準(zhǔn)房屋的房地產(chǎn)市場價值的，可比實例應(yīng)當(dāng)不少于4個； 
(四)確定影響房地產(chǎn)價值的調(diào)整因素； 
(五)采用有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)或者統(tǒng)計分析等方法，確定各因素的調(diào)整系數(shù)或者調(diào)整值； 
(六)計算被征收房屋的價值，計算公式為： 
被征收房屋價值 = 標(biāo)準(zhǔn)房屋價值 ×(1+因素調(diào)整系數(shù)1)×(1+因素調(diào)整系數(shù)2)×…×(1+因素調(diào)整系數(shù)n) 
第十九條 (房屋分類) 
    房屋按照用途分為居住房屋和非居住房屋。按照《關(guān)于調(diào)整本市房屋建筑類型分類的通知》的規(guī)定，結(jié)合房屋用途、類型、建筑結(jié)構(gòu)、式樣、建造年代等特征，合理劃分確定房屋類別。 
第二十條 (居住房屋的調(diào)整因素) 
被征收房屋為居住房屋的，采用標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法評估時，房地產(chǎn)價值調(diào)整因素包括樓層、朝向、以及其他因素。計算公式為：被征收房屋價值 = 標(biāo)準(zhǔn)房屋價值 ×(1+朝向調(diào)整系數(shù))×(1+樓層調(diào)整系數(shù))×(1+∑其他因素調(diào)整系數(shù)) 
前款計算公式中的朝向、樓層調(diào)整系數(shù)參照本規(guī)范附件1至附件3確定；其他因素包括采光、通風(fēng)等其他影響評估對象的個別因素，調(diào)整系數(shù)應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體因素對價格的影響程度，合理測算確定，調(diào)整幅度一般控制在5%范圍內(nèi)。 
第二十一條 (非居住房屋的調(diào)整因素) 
被征收房屋為非居住房屋的，采用標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法評估時，房地產(chǎn)價值調(diào)整因素應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象與標(biāo)準(zhǔn)房屋的區(qū)別、影響房地產(chǎn)價值的因素綜合確定。 
第二十二條 (評估結(jié)果) 
居住房屋評估房地產(chǎn)市場單價，計價單位為：元/平方米。 
房屋征收范圍涉及的居住房屋，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)出具居住房屋的評估均價。 
第二十三條(被征收房屋價值評估報告) 
    被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定格式出具評估報告，有分戶房屋的還應(yīng)當(dāng)出具分戶評估報告，其中居住房屋的分戶評估報告參照本規(guī)范附件4出具。 
第二十四條(產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估) 
用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估，參照本章規(guī)定執(zhí)行。

第三章 被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值評估

  第二十五條 (被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值評估目的) 
被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值評估的評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人確定被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修的價值”。 
第二十六條 (被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值內(nèi)涵) 
被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值一般為裝飾裝修重置價結(jié)合成新，計算公式為：裝飾裝修評估值＝裝飾裝修重置價×成新率 
裝飾裝修重置價是指根據(jù)現(xiàn)行施工規(guī)范、采用現(xiàn)有建筑及裝飾材料和施工技術(shù)，按照評估時點的價格水平，重新完成具有同等功能效用的全新狀態(tài)下的裝飾 裝修項目的正常工程造價，包括直接消耗的人工、材料、機械臺班等直接費用，施工企業(yè)的管理費、利潤和稅金等間接費用，以及設(shè)計、監(jiān)理、質(zhì)量檢測等其他費 用。 
第二十七條(裝飾裝修重置價的評估方法) 
裝飾裝修重置價的評估方法有清單綜合單價法、單位比較法、指數(shù)調(diào)整法。 
第二十八條 (清單綜合單價法) 
    清單綜合單價法是根據(jù)在評估時點的裝飾裝修工程各子項目的清單綜合單價與工程量，計算求得裝飾裝修工程造價，加上所需的工程建設(shè)其他費用確定裝飾裝修重置價的方法。 
第二十九條 (單位比較法) 
單位比較法是將房屋裝飾裝修作為整體，以單位面積(如建筑面積)為指標(biāo)，選取與評估時點接近的具有可比性的裝飾裝修工程造價實例，進(jìn)行比較、分析和調(diào)整，測算估價對象裝飾裝修的單位面積單價，乘以估價對象計價面積，求得估價對象裝飾裝修重置價的方法。 
單位比較法一般適用于精度要求不高的預(yù)評估項目或估算工作。 
第三十條 (指數(shù)調(diào)整法) 
指數(shù)調(diào)整法是利用裝飾裝修工程造價以及相關(guān)指數(shù)或者變動率，將裝飾裝修工程竣工時的客觀成本費用調(diào)整到估價時點的裝飾工程費的方法。 
指數(shù)調(diào)整法一般適宜于近期完成，有較完整結(jié)算依據(jù)的裝飾裝修工程項目。 
第三十一條 (成新率評定) 
    裝飾裝修的成新率可以按照整體裝飾裝修狀況評定綜合成新率，也可以按照各子項目分別評定分項成新率。 
成新率一般根據(jù)裝飾裝修的耐用年限、已使用年限、以及維護(hù)、保養(yǎng)等情況綜合確定。 
第三十二條 (被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值評估報告內(nèi)容) 
    被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值評估報告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括但不限于下列方面： 
(一)評估范圍和對象界定； 
(二)裝飾裝修的基本狀況，包括裝飾項目、數(shù)量、材料、裝修年代等； 
(三)評估假設(shè)限制條件與特殊事項說明； 
(四)評估依據(jù)； 
(五)價值定義； 
(六)評估思路和方法； 
(七)評估結(jié)果。

第四章 機器設(shè)備、物資等搬遷和安裝費用評估

  第三十三條 (機器設(shè)備、物資等搬遷和安裝費用評估目的) 
機器設(shè)備、物資等搬遷和安裝費用評估的評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人確定機器設(shè)備、物資等搬遷和安裝費用的補償提供依據(jù)，評估機器設(shè)備、物資等搬遷和安裝的費用”。 
第三十四條 (機器設(shè)備、物資等搬遷和安裝費用評估內(nèi)容) 
機器設(shè)備、物資等搬遷和安裝費用評估的主要內(nèi)容包括：因征收房屋造成的可恢復(fù)使用機器設(shè)備的搬遷和安裝費用，無法恢復(fù)使用機器設(shè)備的價值，物資搬遷的費用。 
第三十五條 (機器設(shè)備、物資的界定) 
被評估的機器設(shè)備、物資應(yīng)當(dāng)在房屋征收決定公告之日前已合理置于房屋征收范圍內(nèi)，并在對應(yīng)企業(yè)的會計報表的資產(chǎn)明細(xì)賬目登記；資產(chǎn)明細(xì)賬目未登記或者缺乏有效證明的機器設(shè)備、物資，經(jīng)委托人認(rèn)定后，由估價機構(gòu)評估。 
機器設(shè)備的基礎(chǔ)、房屋建成后安裝的中央空調(diào)等設(shè)施，可以與機器設(shè)備的搬遷和安裝費用一并評估。 
第三十六條 (可恢復(fù)使用機器設(shè)備搬遷和安裝費用) 
可恢復(fù)使用機器設(shè)備是指經(jīng)清理拆卸、包裝運輸、安裝調(diào)試后可恢復(fù)并繼續(xù)使用的機器設(shè)備，搬遷與安裝費用一般由運雜費、拆卸費和安裝調(diào)試費構(gòu)成。計算公式為：機器設(shè)備搬遷與安裝費用 = 運雜費+拆卸費+安裝調(diào)試費 
可恢復(fù)使用機器設(shè)備的搬遷和安裝費用，應(yīng)當(dāng)根據(jù)每臺機器設(shè)備的實際情況，逐項判斷，一般按照評估時點的市場價格評估。 
第三十七條 (機器設(shè)備的重新購置價) 
機器設(shè)備的重新購置價是指評估時點于公開市場重新購買該全新狀態(tài)機器設(shè)備的市場價格或者重新生產(chǎn)該機器設(shè)備的重置成本。 
對具有通用性質(zhì)的機器設(shè)備，應(yīng)當(dāng)通過市場法求取重新購置價；對企業(yè)自行研制的機器設(shè)備，一般采用成本法計算重新購置價。 
第三十八條 (市場法) 
    市場法是根據(jù)公開市場上與評估對象相似或可比的參照物價格，通過比較分析，確定評估對象重新購置價的方法。采用市場法評估機器設(shè)備的重新購置價的程序如下： 
(一)調(diào)查和收集同類型機器設(shè)備參照物的市場價格信息。 
(二)統(tǒng)一價格內(nèi)涵。價格是指機器設(shè)備本體的價格，不包含運輸費和安裝費等費用；對于進(jìn)口機器設(shè)備還應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一貨幣單位。 
(三)調(diào)整價格時點。采用相關(guān)價格指數(shù)，將參照物的價格調(diào)整到評估時點的價格。 
(四)對參照物價格進(jìn)行個別因素、地域因素等調(diào)整，求取機器設(shè)備的重新購置價。 
對于進(jìn)口機器設(shè)備應(yīng)當(dāng)以到岸價為基礎(chǔ)計算關(guān)稅以及其他費用，一并計入機器設(shè)備的重新購置價。 
第三十九條 (成本法) 
    成本法是通過估算被評估機器設(shè)備的重置成本來確定其重新購置價的方法，一般按照下列程序進(jìn)行： 
(一)收集該機器設(shè)備的設(shè)計圖紙并實地查勘、核對； 
(二)核算制造相同機器設(shè)備所需的直接成本，包括直接材料費、燃料動力費、直接人工費、制造費用、期間費用分?jǐn)偟龋?nbsp;
(三)計算開發(fā)設(shè)計等其它間接成本，以及管理費、稅金、利息和合理的利潤； 
(四)將直接成本、間接成本、管理費、稅金、利息和利潤累加，求得機器設(shè)備的重新購置價。 
第四十條 (運雜費、拆卸費和安裝調(diào)試費) 
機器設(shè)備的運雜費、拆卸費和安裝調(diào)試費可以根據(jù)機器設(shè)備的類型、規(guī)格及相應(yīng)的運輸方式和拆卸、安裝調(diào)試工藝等直接評估；也可以采用適當(dāng)?shù)倪\雜費率、拆卸費率、安裝調(diào)試費率乘以機器設(shè)備的重新購置價的方式求取。 
第四十一條 (無法恢復(fù)使用機器設(shè)備評估內(nèi)容) 
無法恢復(fù)使用機器設(shè)備是指無法拆卸、搬移，或者拆卸、搬移易造成損壞、無法恢復(fù)使用，或者搬遷和安裝費用大于機器設(shè)備殘余價值的機器設(shè)備。對于依照建筑物尺寸定制的機器設(shè)備，由委托人認(rèn)定其無法恢復(fù)使用后，估價機構(gòu)按照無法恢復(fù)使用機器設(shè)備進(jìn)行評估。 
無法恢復(fù)使用機器設(shè)備價值為重置價結(jié)合成新，計算公式為：無法恢復(fù)使用機器設(shè)備價值 = 重置價×成新率 
第四十二條 (無法恢復(fù)使用機器設(shè)備的重置價) 
    無法恢復(fù)使用機器設(shè)備的重置價由評估時點的重新購置價與購置該機器設(shè)備發(fā)生的運雜費、安裝調(diào)試費組成。 
第四十三條 (無法恢復(fù)使用機器設(shè)備成新率的評定) 
無法恢復(fù)使用機器設(shè)備成新率，根據(jù)機器設(shè)備的經(jīng)濟壽命、已使用年限、以及維護(hù)、保養(yǎng)、使用等情況綜合評定。 
第四十四條(機器設(shè)備的基礎(chǔ)費) 
    機器設(shè)備的基礎(chǔ)費是指建造該基礎(chǔ)所發(fā)生的材料費、人工費、機械費等全部費用。 
評估可恢復(fù)使用機器設(shè)備的基礎(chǔ)工程費時，可以不考慮成新率；評估無法恢復(fù)機器設(shè)備的基礎(chǔ)工程費時，應(yīng)當(dāng)結(jié)合成新率。 
第四十五條 (物資的搬遷費用) 
    物資主要包括生產(chǎn)原材料、半成品、成品、存貨、外購商品、辦公家具及低值易耗品等。 
物資的搬遷費用，計算運雜費。運雜費一般通過計車次、計件、計批次、計重量或計體積等計量單位，核算搬遷數(shù)量，并根據(jù)市場行情確定單位運雜費價格，求算物資搬遷費用。計算公式為：物資搬遷費用=搬遷數(shù)量×單位運雜費價格 
第四十六條 (機器設(shè)備、物資等搬遷和安裝費用評估報告內(nèi)容) 
機器設(shè)備、物資等搬遷和安裝費用評估報告的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括但不限于下列方面： 
(一)評估范圍界定； 
(二)被評估機器設(shè)備及物資的狀況，包括各機器設(shè)備名稱、型號、數(shù)量等； 
(三)評估假設(shè)限制條件與特殊事項說明； 
(四)評估依據(jù)； 
(五)價值定義； 
(六)評估思路和方法； 
(七)評估結(jié)果。

第五章 附 則

  第四十七條 (停產(chǎn)停業(yè)損失評估) 
因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停產(chǎn)停業(yè)損失的，且被征收人、公有房屋承租人認(rèn)為其停產(chǎn)停業(yè)損失超過被征收房屋的市場評估價10% 的，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)被征收人、公有房屋承租人向房屋征收部門提供的房屋被征收前三年的平均效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等相關(guān)證明材料，評估停產(chǎn)停業(yè)損失，相關(guān)辦 法另行制定。 
第四十八條 (其他財物價值評估) 
房屋征收范圍內(nèi)涉及的綠化、苗木等其他財物價值委托估價機構(gòu)評估的，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)征收雙方當(dāng)事人書面確認(rèn)的補償方案，參考相關(guān)技術(shù)要求進(jìn)行評估。 
第四十九條 (參照評估) 
    被征收房屋確需參照評估的，可以參照被征收房屋同一區(qū)域、同種類型的房屋作為參照物，進(jìn)行參照評估。對于作為參照物的房屋，應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)范第八條的要求進(jìn)行實地查勘。 
第五十條 (已滅失房屋的評估) 
征收范圍內(nèi)已滅失的房屋確需評估的，應(yīng)當(dāng)由委托人提供房屋的相關(guān)證明文件和經(jīng)征收雙方當(dāng)事人書面確認(rèn)的房屋狀況信息。參照評估的，應(yīng)當(dāng)采用由征收雙方當(dāng)事人書面確認(rèn)的參照房屋作為參照物。 
第五十一條 (協(xié)助評估) 
房屋征收評估中涉及的特殊專業(yè)或者專業(yè)性較強的評估業(yè)務(wù)，估價機構(gòu)可以委托有相應(yīng)資格(資質(zhì))的其他專業(yè)機構(gòu)或者聘請有相應(yīng)資格從事該類業(yè)務(wù)的專業(yè)人員協(xié)助評估，但應(yīng)當(dāng)在房屋征收評估報告中予以披露和說明。 
委托其他專業(yè)機構(gòu)完成的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)單獨出具評估報告并作為房屋征收評估報告的附件；估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將該評估業(yè)務(wù)的評估結(jié)果納入房屋征收評估報告。 
第五十二條 (施行時間) 
    本規(guī)范自2013年3月9日起施行，有效期至2017年12月31日。

  附件1

居住房屋的樓層調(diào)整系數(shù)(無電梯)

  說明： 
1、表列層次為一層的房屋是指沒有天井和花園的房屋，頂層是指沒有閣樓的房屋。天井、花園、閣樓另作修正。 
2、表列層次為二、三層樓的房屋指坡屋頂。如為平屋頂?shù)?，其頂層層次修正系?shù)應(yīng)向下調(diào)整50%(即依次為：1%、0.5%)。 
3、表列層次為四、五、六、七層樓的房屋一般指平屋頂。如經(jīng)防水隔熱處理(或平改坡等)的，其頂層層次修正系數(shù)應(yīng)向上調(diào)整50%(即依次為：-0.5%、-1%、-1.5%、-2%)。

  附件2

居住房屋的樓層調(diào)整系數(shù)(有電梯)

  注：8層以上的居住樓房，可根據(jù)實際情況參照上述標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理調(diào)整。

  附件3

居住房屋的朝向調(diào)整系數(shù)表

  附件4

上海市國有土地上居住房屋征收評估

分戶報告
(示范文本)

  

房屋征收評估項目名稱： 

被征收房屋座落： 

被征收人/ 
公有住房承租人： 

房屋征收部門： 

房地產(chǎn)估價機構(gòu)： 

分戶報告編號： 

分戶報告出具日期： 年 月 日

特別告知

  1、本分戶報告是根據(jù)《上海市國有土地上房屋征收評估管理規(guī)定》和《上海市國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范》制定的示范文本，供房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具分戶報告時，參照使用。 
2、分戶報告，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房地產(chǎn)估價機構(gòu)加蓋公章和不少于2名注冊房地產(chǎn)估價師簽字后有效，并由房屋征收部門向被征收人、公有住房承租人轉(zhuǎn)交。 
分戶報告不得涂改、不得手寫(注冊估價師簽字除外)。 
3、本分戶報告一式三份，被征收人、公有房屋承租人、房屋征收部門(評估委托人)、房地產(chǎn)估價機構(gòu)各執(zhí)一份。 
4、被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門對分戶報告評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)在收到分戶報告之日起10日內(nèi)向出具該分戶報告的房地產(chǎn)估價機構(gòu) 提出書面復(fù)核評估申請，并指出分戶報告存在的問題。房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核；復(fù)核后，改變原評估結(jié)果 的，收回原分戶報告，重新出具分戶報告；評估結(jié)果沒有改變的，書面告知復(fù)核評估申請人。 
5、被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門對房地產(chǎn)估價機構(gòu)復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會估價專家委員會申請鑒定。 
6、鑒定費由申請人承擔(dān)。但鑒定改變原評估結(jié)果的，鑒定費用由房地產(chǎn)估價機構(gòu)承擔(dān)。 
7、房地產(chǎn)估價機構(gòu)聯(lián)系方式 
辦公地址： 
聯(lián)系電話： 
8、上海市房地產(chǎn)估價協(xié)會估價專家委員會聯(lián)系方式 
辦公地址：肇嘉浜路159號6樓 
聯(lián)系電話：021-64174762

評估對象

評估結(jié)果