關(guān)于結(jié)合城市“雙修”、完善公共服務(wù)供給做好非住宅商品房去庫存的意見

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內(nèi)建房〔2018〕187號

關(guān)于結(jié)合城市“雙修”、完善公共服務(wù)供給做好非住宅商品房去庫存的意見

各盟行政公署、市人民政府，各旗縣人民政府，自治區(qū)各委、辦、廳、局，各大企業(yè)、事業(yè)單位：

??近年來，由于受到經(jīng)濟下行影響和電商快速發(fā)展沖擊，我區(qū)商業(yè)用房需求不足，銷售情況低迷，致使非住宅商品房屋庫存居高不下。另一方面，在推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化過程中，作為城市重要功能的科教、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化、體育、健康、度假、物流、生態(tài)旅游等服務(wù)業(yè)態(tài)相配套的公共服務(wù)設(shè)施極度欠缺，需通過結(jié)合城市“雙修”（城市修補、生態(tài)修復(fù)），引導(dǎo)過剩商品房向新興業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型予以解決。為統(tǒng)籌做好全區(qū)非住宅商品房去庫存并結(jié)合城市“雙修”工作，化解非住宅商品房庫存，進一步完善城市公共服務(wù)供給，促進全區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革深入開展，經(jīng)自治區(qū)人民政府同意，現(xiàn)提出以下意見：

??一、總體要求和工作任務(wù)

??（一）指導(dǎo)思想。全面貫徹黨的十九大以及中央城鎮(zhèn)化工作會議、中央城市工作會議精神，深入貫徹習近平總書記系列重要講話和考察內(nèi)蒙古重要講話精神，認真落實自治區(qū)第十次黨代會、自治區(qū)黨委十屆四次會議和自治區(qū)城市工作會議要求，緊緊圍繞統(tǒng)籌推進“五位一體”總體布局和協(xié)調(diào)推進“四個全面”戰(zhàn)略布局，牢固樹立創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享發(fā)展理念，尊重歷史、正視現(xiàn)實、解放思想、勇于擔當，結(jié)合城市“雙修”工作，積極推進非住宅商品房功能轉(zhuǎn)型，多渠道多方式完善城市公共服務(wù)功能，提升城市公共服務(wù)供給能力，為人民群眾創(chuàng)造宜居宜業(yè)的良好城市環(huán)境，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??（二）基本原則

??堅持政府主導(dǎo)。對非住宅商品房庫存量大的地區(qū)，政府要發(fā)揮主導(dǎo)作用，通過調(diào)整城市規(guī)劃布局和完善規(guī)劃手續(xù)，合理縮減商業(yè)用地比例，補齊公共服務(wù)設(shè)施短板，有序消化非住宅商品房庫存。庫存量小的地區(qū)，要積極發(fā)揮市場在資源配置中的關(guān)鍵作用，不斷凈化房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境，實現(xiàn)供需平衡。

??堅持公共服務(wù)優(yōu)先。在結(jié)合城市“雙修”工作中，要充分考慮當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展的實際，優(yōu)先保障公共服務(wù)設(shè)施用地、市政基礎(chǔ)設(shè)施用地和綠地，補齊城市建設(shè)短板，完善城市發(fā)展功能。

??堅持統(tǒng)籌考慮。在推進非住宅商品房去庫存工作中，深入挖掘存量非住宅商品房使用價值，將非住宅商品房去庫存與做好城市“雙修”工作有機結(jié)合，引導(dǎo)存量非住宅商品房向新型服務(wù)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型。

??堅持制度保障。要統(tǒng)籌推進體制機制創(chuàng)新，制定支持性政策，增強政策的時效性和可操作性，全面培育新型服務(wù)業(yè)態(tài)發(fā)展。在非住宅商品房通過改造等方式用于教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化、體育等公共服務(wù)設(shè)施時，應(yīng)符合國家、自治區(qū)有關(guān)質(zhì)量、安全管理規(guī)定。

??（三）工作任務(wù)

??緊緊圍繞新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，通過城市修補，完善城市功能，著力提升城市公共服務(wù)供給能力和治理能力，逐步將城市發(fā)展方式由粗放擴張型變?yōu)閮?nèi)涵提升型，積極引導(dǎo)存量非住宅商品房功能轉(zhuǎn)型，在鞏固傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)態(tài)、保障人民群眾基本生產(chǎn)生活需求的基礎(chǔ)上，培育形成更多新型服務(wù)業(yè)態(tài)，鼓勵有條件的非住宅商品房通過改造等方式融入文化、休閑、體育、娛樂、自然景觀等元素，調(diào)整為教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化、體育等公共服務(wù)用房，滿足人民群眾新的需求。鼓勵和推進將存量非住宅商品房轉(zhuǎn)型發(fā)展為企業(yè)總部、科技企業(yè)孵化器、“互聯(lián)網(wǎng)+”電商用房、“創(chuàng)客空間”、商務(wù)居住復(fù)合式地產(chǎn)、高層次人才公寓、旅游休閑、生態(tài)體驗、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、候鳥式養(yǎng)老等新型產(chǎn)業(yè)用房。鼓勵支持企業(yè)和個人利用存量非住宅商品房發(fā)展旅游分時度假賓館、社區(qū)養(yǎng)老、月子中心等。根據(jù)市場需求情況，可以將個別非住宅商品房改造成為城市商業(yè)綜合體，促進當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)型。

??二、政策措施

??（一）全面摸清非住宅商品房現(xiàn)狀情況，及時公布已建成區(qū)的規(guī)劃建設(shè)信息

??全面調(diào)查本地區(qū)的非住宅商品房存量情況和商業(yè)用地規(guī)劃情況，摸清本地區(qū)非住宅商品房市場運行的各項基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，重點對盟市所在地的非住宅商品房供需情況、預(yù)期發(fā)展情況及市場總體情況進行綜合分析，為推進非住宅商品房功能轉(zhuǎn)型做好基礎(chǔ)工作。

??各地區(qū)要組織規(guī)劃、房管、國土等部門定期梳理本地區(qū)已建成區(qū)的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化、體育等公共服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃、用地、建設(shè)等相關(guān)情況，結(jié)合市場需求認真分析研判并及時向社會公布有關(guān)信息，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適應(yīng)城市發(fā)展需要，合理安排建設(shè)項目，或進行非住宅商品房轉(zhuǎn)型。

??（二) 優(yōu)化調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)，合理確定土地供應(yīng)規(guī)模

??在摸底調(diào)查的基礎(chǔ)上，各地區(qū)要合理確定商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模布局時序，調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)，結(jié)合實際需求增加教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化、體育等公共服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃用地，進一步完善城市功能，補齊城市生產(chǎn)、生活短板。結(jié)合房地產(chǎn)市場調(diào)查評估，開發(fā)建設(shè)規(guī)劃計劃實施，合理安排非住宅商品房、物業(yè)用地供應(yīng)規(guī)模和時序，調(diào)控土地供應(yīng)節(jié)奏，非住宅商品房庫存去化周期超過全區(qū)平均水平的地區(qū)，要從嚴控制非住宅用地供應(yīng)，當年商業(yè)、辦公等非住宅用地供應(yīng)不得超過上一年度供應(yīng)規(guī)模的二分之一。

??非住宅商品房庫存量大的地區(qū)，對尚未列入房屋征收計劃、城中村改造計劃和土地收儲計劃的建設(shè)項目進行全面梳理，規(guī)劃為商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地的建設(shè)項目暫緩列入改造計劃；對于位于商業(yè)辦公用房庫存量較大區(qū)域已經(jīng)列入改造計劃，且規(guī)劃為商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地的建設(shè)項目，暫緩供應(yīng)土地或根據(jù)地區(qū)實際轉(zhuǎn)型發(fā)展為欠缺的公共服務(wù)項目、新型服務(wù)業(yè)態(tài)，或者直接調(diào)整為生態(tài)體驗用地，打造“天然氧吧”，栽培優(yōu)質(zhì)果園，供人生態(tài)體驗。

??（三）適當放寬相關(guān)標準要求

??各地區(qū)要認真梳理本地區(qū)執(zhí)行的規(guī)劃技術(shù)標準或規(guī)定，對在建或已建成的非住宅商品房項目申請轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌梅繒r，要適當調(diào)整日照采光、房屋間距、綠化、容積率、建筑密度、建筑層高、停車位等配套服務(wù)設(shè)施的技術(shù)指標要求；對申請轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀B(yǎng)老用房的在建或已建成項目，在取得養(yǎng)老用房規(guī)劃文件并符合國家消防及無障礙技術(shù)標準的條件下，可以轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀B(yǎng)老用房。

??（四）及時辦理規(guī)劃調(diào)整手續(xù)

??為充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，對非住宅商品房建設(shè)項目根據(jù)市場需求申請轉(zhuǎn)變規(guī)劃用途的，申請變更規(guī)劃條件符合規(guī)劃要求，有關(guān)部門應(yīng)按照控制性詳細規(guī)劃直接予以調(diào)整；對符合非住宅商品房去庫存政策，通過法定程序修改控制性詳細規(guī)劃即可符合規(guī)劃要求的，有關(guān)部門應(yīng)當依據(jù)企業(yè)申請，按照法定程序盡快修改控制性詳細規(guī)劃并及時調(diào)整規(guī)劃條件，同時將調(diào)整后的規(guī)劃條件按規(guī)定通報同級國土部門并公示。需要補充完善用地手續(xù)的，應(yīng)依法辦理。

??（五）完善土地支持政策

??開發(fā)企業(yè)申請將非住宅商品房用途調(diào)整為教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化、體育等公共服務(wù)功能的，應(yīng)落實國家和自治區(qū)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)項目的用地支持政策。

??（六）簡化辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)

??對在建的非住宅商品房改建成公寓的項目和非住宅商品房改建為住宅或教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化、體育等公共服務(wù)用房的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)規(guī)劃、土地調(diào)整后的意見進行國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記。

??（七）著力發(fā)展非住宅商品房租賃市場

??各地區(qū)要認真探索以成立國有房屋租賃公司的方式，按程序依法收購、經(jīng)營庫存非住宅商品房，根據(jù)地區(qū)發(fā)展實際，改造為教育、養(yǎng)老、醫(yī)療、體育、旅游、云計算等新型服務(wù)業(yè)態(tài)用房。也可將回購的非住宅商品房建設(shè)成為大學科技園、大學創(chuàng)業(yè)園、創(chuàng)業(yè)孵化基地和小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地等，為大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新營造良好環(huán)境。

??（八）鼓勵以置換、購買等方式消化非住宅商品房

??鼓勵有條件的地區(qū)對個人或單位購買非住宅商品房的，給予一定比例的補貼；鼓勵商業(yè)綜合體招租運營，有條件的地區(qū)給予一定比例的補貼。補貼數(shù)額可參照實繳契稅額執(zhí)行，具體標準由各地人民政府確定。

??支持符合條件的單位及用工人數(shù)較多的企業(yè)長期租用或購買商業(yè)房。機關(guān)、事業(yè)單位、社區(qū)、國有或國有控股企業(yè)，需要調(diào)整、增加辦公、服務(wù)等用房的，原則上應(yīng)置換、購買、租賃庫存非住宅商品房。置換的，由置換雙方共同委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估擬置換房產(chǎn)價格，互找差價；購買的，由業(yè)主單位參照本樓盤或同類地段樓盤銷售備案價和實際銷售均價，采取競爭性談判方式議價，并由同級財政等相關(guān)部門聯(lián)合審定；租賃的，租金按照不高于同類地段同類型房產(chǎn)上一年度平均價格確定。

??繼續(xù)加大棚戶區(qū)改造貨幣化安置力度，引導(dǎo)和鼓勵棚戶區(qū)改造居民通過貨幣化安置購買商業(yè)、辦公用房等非住宅商品房。對于棚戶區(qū)改造項目采用政府搭建平臺、居民自主購買方式的地區(qū)，當?shù)卣诖罱ㄅ飸魠^(qū)改造選房平臺、房產(chǎn)超市時，要將非住宅商品房納入，供棚戶區(qū)改造居民自主選擇購買；對于棚戶區(qū)改造項目發(fā)放“房票”的地區(qū)，棚戶區(qū)改造居民可用其持有的“房票”購買非住宅商品房；對于棚戶區(qū)改造項目采用貨幣直接補償?shù)牡貐^(qū)，鼓勵棚戶區(qū)改造居民在擁有自住住房的前提下，使用貨幣補償款購買非住宅商品房。棚戶區(qū)改造居民購買非住宅商品房的，可給予一定比例的獎勵，具體獎勵標準由各盟行政公署、市人民政府、各旗縣（市區(qū)）人民政府根據(jù)本地區(qū)實際自行確定。

??放寬購房落戶和子女就學政策。對個人或家庭購買公寓、商業(yè)、辦公等各類商品房，持經(jīng)房產(chǎn)部門備案的網(wǎng)簽購房合同或者不動產(chǎn)權(quán)證，按照經(jīng)常居住地登記戶口原則，可以申請辦理本地戶籍登記或者戶口遷移手續(xù)。子女可就讀義務(wù)教育階段學校，執(zhí)行“劃片招生、就近入學”的就學政策。購房面積標準由各地結(jié)合實際自行確定。

??（九）加強財政金融支持力度

??積極鼓勵發(fā)展醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的養(yǎng)老方式，允許公立醫(yī)院以提供資金、技術(shù)、人才等方式參與醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的養(yǎng)老項目建設(shè)和經(jīng)營，努力改善居民醫(yī)療養(yǎng)老條件。非住宅商品房或商品住宅功能轉(zhuǎn)型后用于開展養(yǎng)老服務(wù)的，均可依照有關(guān)規(guī)定享受養(yǎng)老服務(wù)建設(shè)補貼、運營補貼等資金支持和收費減免、水電氣熱費用優(yōu)惠等政策扶持。積極鼓勵有條件的地區(qū)發(fā)展候鳥式養(yǎng)老模式。

??非住宅商品房功能轉(zhuǎn)型后屬于社會力量興辦教育的，按照國家規(guī)定享受相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，民辦學校用電、用水、用氣、用熱，執(zhí)行與公辦學校相同的價格。

??非住宅商品房轉(zhuǎn)為租賃住房的，符合稅收法律法規(guī)等規(guī)定條件的，可享受現(xiàn)行支持住房租賃市場發(fā)展的稅收優(yōu)惠。

??鼓勵和引導(dǎo)各類金融機構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)，在風險可控商業(yè)可持續(xù)的前提下，加大對非住宅商品房功能轉(zhuǎn)型所需貸款資金的支持力度。

??三、實施保障

??（一）切實履行地方主體責任。地方人民政府是推動城市“雙修”和非住宅商品房去庫存工作的責任主體，要認真貫徹落實國家和自治區(qū)有關(guān)政策精神，積極主動作為，切實履行主體責任。要進一步統(tǒng)一思想，提高認識，高度重視開展城市“雙修”和實施非住宅商品房去庫存工作，要把促進非住宅商品房去庫存和引導(dǎo)其功能轉(zhuǎn)型結(jié)合起來，主動順應(yīng)市場規(guī)律，充分揮發(fā)新型服務(wù)業(yè)態(tài)在去庫存工作中的積極作用。

??（二）建立健全工作協(xié)調(diào)機制。各盟市要健全完善由主要領(lǐng)導(dǎo)、分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭的、有關(guān)部門負責人參加的工作協(xié)調(diào)機制，及時研究解決工作中存在的問題，進一步強化責任落實，推動工作開展。

??（三）加強輿論引導(dǎo)。各地區(qū)要及時發(fā)布有關(guān)非住宅商品房交易情況及相關(guān)政策信息，增強信息透明度，營造良好的市場輿論氛圍。要加強對有關(guān)支持政策的宣傳解讀，切實加強各地對提升城市公共服務(wù)水平，發(fā)展新型業(yè)態(tài)和推動非住宅商品房去庫存的重要性認識，促進非住宅商品房去庫存工作順利實施。

??各盟市可根據(jù)本意見精神研究制定具體實施意見。

??本意見執(zhí)行期限為3年，從意見印發(fā)之日起計算。

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2018年1月26日