鄭州市人民政府關(guān)于加強(qiáng)土地出讓管理工作的意見

??各開發(fā)區(qū)管委會(huì)，各區(qū)縣(市)人民政府，市人民政府各部門，各有關(guān)單位：

??為深入貫徹黨的十九屆五中全會(huì)精神,堅(jiān)定不移落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,加強(qiáng)土地出讓管理,進(jìn)一步提升土地出讓組織效率,合理確定土地出讓價(jià)格,加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,確保新形勢(shì)下房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展,結(jié)合我市實(shí)際,提出如下意見。

??一、優(yōu)化土地全流程管理

??堅(jiān)持目標(biāo)導(dǎo)向、問題導(dǎo)向,整合土地報(bào)批、征收、儲(chǔ)備、供應(yīng)和供后監(jiān)管,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)全程介入土地報(bào)批、征收、儲(chǔ)備、供應(yīng)和成本撥付,實(shí)現(xiàn)土地資源全程管控、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一供應(yīng),進(jìn)一步提高政府資源掌控和市場(chǎng)調(diào)控能力、提高項(xiàng)目落地效率。

??二、加強(qiáng)土地計(jì)劃管理

??(一)統(tǒng)籌編制供應(yīng)計(jì)劃。以“保民生、促穩(wěn)定”為重點(diǎn),堅(jiān)持總量控制、結(jié)構(gòu)科學(xué)、布局合理、時(shí)序有效原則,依據(jù)市場(chǎng)需求、存量盤活、租賃住房、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等要求,科學(xué)合理、統(tǒng)籌編制全市年度土地供應(yīng)計(jì)劃,年度土地供應(yīng)計(jì)劃要與做地計(jì)劃、儲(chǔ)備計(jì)劃相銜接,做地計(jì)劃要緊跟城市規(guī)劃。年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)市政府批準(zhǔn)后,及時(shí)向社會(huì)公開發(fā)布。未列入年度土地供應(yīng)計(jì)劃內(nèi)的原則上不得組織供應(yīng)。

??(二)實(shí)現(xiàn)計(jì)劃精細(xì)管理。年度土地供應(yīng)計(jì)劃要結(jié)合區(qū)域存量房地產(chǎn)去化周期和市場(chǎng)銷售價(jià)格變化情況,合理分解形成季度土地供應(yīng)計(jì)劃,由市級(jí)統(tǒng)籌編制、管控,分階段、分區(qū)域優(yōu)化供應(yīng)時(shí)序、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)面積。四個(gè)開發(fā)區(qū)、市內(nèi)五區(qū)、上街區(qū)、中牟縣、新鄭市和滎陽(yáng)市可根據(jù)市級(jí)安排,分解形成月度土地供應(yīng)計(jì)劃,有節(jié)奏地組織土地供應(yīng)。

??(三)加快棚戶區(qū)改造項(xiàng)目用地供應(yīng)。嚴(yán)禁擅自批準(zhǔn)新增棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。已批改造方案的棚戶區(qū)項(xiàng)目,應(yīng)設(shè)定完成期限,加快推進(jìn),限定期限內(nèi)未完成的項(xiàng)目自期限屆滿按照本意見執(zhí)行。

??三、完善地價(jià)形成機(jī)制

??(一)健全市場(chǎng)價(jià)格體系。建立以基準(zhǔn)地價(jià)、地價(jià)監(jiān)測(cè)成果為基礎(chǔ),以市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)為基本調(diào)控手段的土地市場(chǎng)價(jià)格體系。以房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料和銷售價(jià)格為依據(jù),結(jié)合地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)情況,充分考慮土地市場(chǎng)發(fā)育程度,科學(xué)精準(zhǔn)制定土地市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià),原則上每年年初進(jìn)行一次修訂。有效引導(dǎo)商服、產(chǎn)業(yè)用地合理評(píng)估定價(jià),符合市場(chǎng)行情和產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向。

??(二)優(yōu)化土地評(píng)估模式。從入圍土地評(píng)估機(jī)構(gòu)中隨機(jī)抽取3家委托進(jìn)行土地評(píng)估。土地評(píng)估應(yīng)將市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)作為重要參考依據(jù)。住宅用地的土地出讓前置條件中,要明確合理銷售參考房?jī)r(jià)(毛坯房?jī)r(jià)格和裝修價(jià)格),可按周邊實(shí)際銷售價(jià)格的10%浮動(dòng)確定;評(píng)估時(shí)增加剩余法,計(jì)算方法為:樓面價(jià)=銷售參考房?jī)r(jià)-稅費(fèi)-財(cái)務(wù)成本-建安成本-合理利潤(rùn);2021年在鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)開區(qū)、鄭州高新區(qū),以及市內(nèi)五區(qū)非城改項(xiàng)目?jī)?chǔ)備用地先行試用,然后有序推開。產(chǎn)業(yè)用地評(píng)估過程中,可按項(xiàng)目業(yè)態(tài)細(xì)分情況進(jìn)行評(píng)估,并結(jié)合相應(yīng)物業(yè)自持比例進(jìn)行修正;其中,物業(yè)自持比例50%的,按系數(shù)0.7修正,自持比例每增加10%,系數(shù)可衰減0.04,最低不小于0.5,且不得低于基準(zhǔn)地價(jià)。

??(三)完善地價(jià)決策機(jī)制。地價(jià)評(píng)估結(jié)果實(shí)行專家評(píng)審和集體決策制度。市土地儲(chǔ)備中心建立相應(yīng)評(píng)審專家?guī)?按照關(guān)聯(lián)回避原則從中隨機(jī)抽取3名專家,對(duì)地價(jià)評(píng)估技術(shù)路線和結(jié)果合理性進(jìn)行評(píng)審并出具評(píng)審意見;市土地儲(chǔ)備中心結(jié)合專家評(píng)審意見提出出讓起始價(jià)和出讓初步方案,經(jīng)市資源規(guī)劃局集體會(huì)審、編制土地出讓方案報(bào)請(qǐng)市政府審批,必要時(shí),出讓起始價(jià)和出讓初步方案應(yīng)報(bào)市土地供應(yīng)協(xié)調(diào)決策小組審定。

??四、加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控管理

??(一)科學(xué)構(gòu)建動(dòng)態(tài)調(diào)控機(jī)制。結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格、區(qū)域去化周期、區(qū)域成交案例、土地供應(yīng)計(jì)劃等,建立土地供應(yīng)動(dòng)態(tài)調(diào)控?cái)?shù)學(xué)模型,將區(qū)域用地類型、價(jià)格、周期具象化,實(shí)現(xiàn)有效聯(lián)動(dòng)調(diào)控,為地價(jià)決策提供參考依據(jù),確保全市年度住宅用地價(jià)格變化幅度控制在5%以內(nèi)。

??(二)分類適配土地競(jìng)買規(guī)則。住宅用地可采取“限地價(jià)、競(jìng)自持”方式出讓或熔斷后搖號(hào)確定競(jìng)得人,報(bào)(競(jìng))價(jià)首次達(dá)到出讓起始價(jià)的120%—130%時(shí)熔斷。在產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目相對(duì)集中、租賃住房需求較為旺盛區(qū)域,熔斷后轉(zhuǎn)入網(wǎng)上競(jìng)報(bào)自持比例,競(jìng)報(bào)最高者為競(jìng)得人,競(jìng)報(bào)自持比例達(dá)到100%后轉(zhuǎn)入網(wǎng)上競(jìng)配建養(yǎng)老用房或公租房面積,配建面積多者為競(jìng)得人;在安置房供應(yīng)量相對(duì)充裕、租賃住房供需相對(duì)平衡區(qū)域,熔斷后由網(wǎng)上交易系統(tǒng)隨機(jī)搖號(hào)確定競(jìng)得人。

??商服和產(chǎn)業(yè)用地合理確定出讓起始價(jià),按照公開公平公正原則組織出讓,鼓勵(lì)多個(gè)市場(chǎng)主體充分自由參與競(jìng)爭(zhēng),充分發(fā)揮市場(chǎng)作用,采取“價(jià)高者得”方式出讓,報(bào)(競(jìng))價(jià)最高者為競(jìng)得人。

??五、嚴(yán)格土地供后監(jiān)管

??(一)明確部門監(jiān)管責(zé)任。資源規(guī)劃部門按照職責(zé)負(fù)責(zé)土地供后建設(shè)項(xiàng)目用地監(jiān)管工作。其他前期納入土地供應(yīng)條件應(yīng)在土地供后列入監(jiān)管內(nèi)容的,按照“誰(shuí)提出、誰(shuí)負(fù)責(zé)、誰(shuí)監(jiān)管”的原則進(jìn)行監(jiān)管,并適時(shí)向資源規(guī)劃部門通報(bào),其中:住房保障部門負(fù)責(zé)土地出讓合同所約定物業(yè)自持比例、養(yǎng)老用房配建面積、房屋銷售情況等方面的監(jiān)管工作;發(fā)展改革、工信、生態(tài)環(huán)境、科技、商務(wù)、文化廣電和旅游等部門負(fù)責(zé)相應(yīng)的監(jiān)管工作。

??(二)強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)用地履約監(jiān)管。開發(fā)區(qū)管委會(huì)、區(qū)縣(市)政府負(fù)責(zé)每年對(duì)本轄區(qū)產(chǎn)業(yè)用地使用情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)核查,并出具核查意見。產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建成投產(chǎn)后,開發(fā)區(qū)管委會(huì)、區(qū)縣(市)政府應(yīng)在約定期限內(nèi),組織對(duì)《投資建設(shè)合同》《產(chǎn)業(yè)發(fā)展承諾書》約定和承諾內(nèi)容進(jìn)行達(dá)標(biāo)考核。達(dá)標(biāo)考核通過的,出具項(xiàng)目達(dá)標(biāo)驗(yàn)收意見;達(dá)標(biāo)考核未通過的,按照規(guī)定追究違約責(zé)任,同時(shí)給予最長(zhǎng)不超過二年的整改期;經(jīng)整改后仍未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的,由開發(fā)區(qū)管委會(huì)、區(qū)政府報(bào)市政府批準(zhǔn),或經(jīng)縣(市)政府批準(zhǔn)后,按照相關(guān)約定,以成本還原原則進(jìn)行審計(jì)和評(píng)估后第一順位優(yōu)先回購(gòu),資源規(guī)劃部門依法定程序解除《土地出讓合同》。

??六、保障措施

??(一)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。成立市土地供應(yīng)協(xié)調(diào)決策小組,統(tǒng)籌協(xié)調(diào)土地供應(yīng)工作,研究年度做地計(jì)劃、儲(chǔ)備計(jì)劃和供應(yīng)計(jì)劃,審議四個(gè)開發(fā)區(qū)、市內(nèi)五區(qū)、上街區(qū)、中牟縣、新鄭市和滎陽(yáng)市的土地供應(yīng)計(jì)劃以及市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)的土地供應(yīng)價(jià)格和供應(yīng)方案,協(xié)調(diào)解決土地管理中的復(fù)雜疑難問題。市土地供應(yīng)協(xié)調(diào)決策小組由市政府分管市長(zhǎng)任組長(zhǎng),市資源規(guī)劃局、市發(fā)展改革委、市財(cái)政局、市城建局、市住房保障局、市司法局等作為成員單位。產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目等視情況可增加開發(fā)區(qū)管委會(huì)、區(qū)政府、做地主體參會(huì)。

??(二)簡(jiǎn)化審批,提高效率?？讨剖姓恋貙徟鷮Ｓ谜?由市資源規(guī)劃局在其管理區(qū)域內(nèi)負(fù)責(zé)辦理市政府土地報(bào)批、征收等事項(xiàng)。市政府土地收儲(chǔ)、土地供應(yīng)的審批結(jié)果以市政府土地審簽事項(xiàng)公文處理簡(jiǎn)批單形式實(shí)現(xiàn),不再另行下發(fā)土地收儲(chǔ)、土地供應(yīng)批復(fù)。

??(三)落實(shí)責(zé)任,形成合力。建立中心城區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)“有計(jì)劃、有區(qū)域、有結(jié)構(gòu)、有節(jié)奏”的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制;建立宗地配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)管理協(xié)同機(jī)制;城建、住房保障、文物、人防、生態(tài)環(huán)境等部門應(yīng)就各項(xiàng)土地供應(yīng)條件制定標(biāo)準(zhǔn)化清單;市財(cái)政局要完善土地出讓收益分配機(jī)制和成本撥付流程,在充分調(diào)動(dòng)各方積極性的基礎(chǔ)上,加強(qiáng)政府對(duì)資源的管控。

??(四)嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn),分類實(shí)施。全市范圍內(nèi)統(tǒng)一執(zhí)行地價(jià)形成方式和競(jìng)價(jià)規(guī)則。審議決策及審批機(jī)制鄭州航空港區(qū)、各縣(市)、上街區(qū)可參照?qǐng)?zhí)行。本意見自印發(fā)之日起施行,之前市級(jí)有關(guān)文件與本意見不一致的,按本意見執(zhí)行。

??附件：鄭州市土地供應(yīng)協(xié)調(diào)決策小組成員名單

??2021年1月4日

??附件 鄭州市土地供應(yīng)協(xié)調(diào)決策小組成員名單

??組長(zhǎng)：高永 副市長(zhǎng)

??副組長(zhǎng)：王智明 市政府副秘書長(zhǎng)

??              孫建功 市資源規(guī)劃局局長(zhǎng)

??成員：賈大勇 市資源規(guī)劃局副局長(zhǎng)

??李偉濤 市發(fā)展改革委二級(jí)調(diào)研員

??劉健 市財(cái)政局二級(jí)巡視員

??高必成 市城建局三級(jí)調(diào)研員

??趙鮮玲 市住房保障局副局長(zhǎng)

??李惟鋒 市司法局副局長(zhǎng)

??協(xié)調(diào)決策小組辦公室設(shè)在市資源規(guī)劃局,由孫建功兼任辦公室主任,徐銘杰任辦公室副主任。