新城王道——搶人、搶人還是搶人！

  城市的本質(zhì)是人的聚集，沒有人，新城一切無從談起。正如李嘉誠對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)值的精辟論斷：地段、地段還是地段。從有無的角度而言，人對(duì)于一個(gè)新城成功的重要性，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于地段對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)值的重要性。

  新城的發(fā)展過程，我們可以形象的歸結(jié)為“搶人”的過程——成功的搶第一撥人，持續(xù)不斷的搶人，到最后搶我們想要的人。那么，究竟如何“搶人”，這里面其實(shí)是有法可依，有術(shù)可鑒的。

  第一步：如何成功的搶到第一撥人？

  第一撥人之于新城，就如同一個(gè)人白手起家創(chuàng)業(yè)撈的第一桶金，其重要性不言而喻。

  縱觀全世界的新城，幾乎毫不例外，第一撥人都是年輕人，他們也毫無爭(zhēng)議的是新城的主流人群。這里面縱然有年輕人敢為人先、易于轉(zhuǎn)變觀念的因素，但究其根本，還是經(jīng)濟(jì)能力使然。以時(shí)間換空間，是無數(shù)年輕人選擇新城的無奈之舉。問題是，當(dāng)價(jià)格成為每個(gè)新城的共同優(yōu)勢(shì)時(shí)，我們究竟如何才能在眾多新城“搶人”的第一輪角逐中拔得頭籌？

  答案是：給新城主流人群貼魅力化的性格標(biāo)簽，可以是時(shí)尚的、浪漫的、生態(tài)的、健康的、活力的、精英的……但必須得有標(biāo)簽。通過貼標(biāo)簽，不是要告訴年輕人，你是誰，而是要告訴年輕人，你應(yīng)該成為誰。換言之，是要讓他們建立一種“主動(dòng)郊區(qū)化”的自豪感——選擇新城，不是因?yàn)楦阋?，而是為了主?dòng)追求一種更美好的生活，至少是與主城不一樣的生活。

  日本新城在給年輕人貼標(biāo)簽方面做得最為出色，而且形成了自己的一套模式。時(shí)尚浪漫是日本新城的主題詞，摩天輪、婚禮村是絕大多數(shù)新城的標(biāo)配，尤其是婚禮村，更是成為新城的魅力名片，原因很簡(jiǎn)單，關(guān)于婚禮的一切都是美好而浪漫的，婚禮村是風(fēng)情的，新娘是漂亮的，婚禮是神圣的，照片是唯美的，回憶是甜蜜的……也正因?yàn)槿绱?，日本幾乎每一個(gè)新城都有一個(gè)婚禮村，而且都做得非常極致。比如，福岡百道新城婚禮村是漂浮在海上的，純粹的地中海風(fēng)情，蔚藍(lán)大海就是婚禮的天然背景；大阪港島的婚禮村則是風(fēng)情各異的圍合式村落，每一棟房屋就是一種風(fēng)情，一個(gè)立面就代表去過一個(gè)國家。

  但新城僅貼上物理標(biāo)簽還不夠，還必須對(duì)標(biāo)簽進(jìn)行宣傳，尤其是有畫面感的情感宣傳。影視傳播是日本新城常用手法，其中最成功的非東京臺(tái)場(chǎng)莫屬。很多人知道臺(tái)場(chǎng)是因?yàn)椤稏|京愛情故事》，在水一方的彼岸，莉香和完治成功演繹了一段感動(dòng)一代人的美麗故事。影視劇的頻繁取景(尤其是彩虹大橋、摩天輪、海濱公園等)，以及富士電視臺(tái)“來自彩虹城的消息”為題的滾動(dòng)播映，讓臺(tái)場(chǎng)與一種渴望得到、渴望嘗試的特有的青春化生活模式緊密聯(lián)系在一起。如今，“青春”與“浪漫”已經(jīng)成為臺(tái)場(chǎng)最具競(jìng)爭(zhēng)力的性格標(biāo)簽，臺(tái)場(chǎng)也由最初的垃圾填埋場(chǎng)、公共住房集中建設(shè)區(qū)，躍升為東京地區(qū)青春人士最佳浪漫約會(huì)地、年輕人士的最佳購物地。

  第二步：如何持續(xù)不斷的搶人？

  人往人處走，持續(xù)不斷搶人的前提是持續(xù)不斷的留人。比如說賣房子，如果一個(gè)居住大盤前面開了幾期，哪怕都熱銷，但都沒有人入住，后續(xù)幾期無論如何是賣不動(dòng)的，京津新城就是眾多郊區(qū)大盤中的典型例子。新城同理。一個(gè)新城，如果人來了走，走了來，每個(gè)人都只是把新城當(dāng)成進(jìn)軍大城市的跳板，每個(gè)人只是新城的匆匆過客，那么這座城市終究是一座沒有歸屬感的城市，一座沒有根的城市，自然也不可能是一座有生命力的城市。

  那么，如何才能將第一撥來新城的年輕人留下來，使之成為“新城原住民”？

  答案是：關(guān)注一老一小，以弱勢(shì)群體留住主流群體。唯有孩子健康成長(zhǎng)，父母樂享晚年，作為家庭頂梁柱的年輕人，才能真正找到家的幸福感，也才能真正找到在這座城市的歸屬感。

  選擇去或者留，表面上看起來是年輕人說了算，但實(shí)際上并非如此，孩子往往是幕后的決策者。在“再苦不能苦孩子”觀念根深蒂固的中國，孟母三遷的故事每天都在重復(fù)上演，在父母心中，如果有一樣?xùn)|西是沒有上線標(biāo)準(zhǔn)的，那就是好的教育?？梢赃@么說，教育是新城永遠(yuǎn)的動(dòng)力引擎之一，教育不足也往往是制約新城發(fā)展的短板之一。如果一個(gè)新城能夠打造教育這張牌，將在第二輪新老城的角逐中立于不敗之地。

  好的教育必須有好的學(xué)校，但好的教育絕不僅僅局限于好的學(xué)校，也不應(yīng)局限于好的學(xué)校。新城與主城相比，最大的優(yōu)勢(shì)在于空地優(yōu)勢(shì)和空間優(yōu)勢(shì)，而這恰恰是孩子最感興趣，也是對(duì)孩子成長(zhǎng)最有價(jià)值的。新城應(yīng)該充分發(fā)揮這一優(yōu)勢(shì)，為孩子們打造一批新城所獨(dú)有，主城區(qū)孩子可望而不可及的場(chǎng)所空間，比如：一片可以直線奔跑不用拐彎的大草坪，一個(gè)有安全保障的可以自由冒險(xiǎn)的大場(chǎng)地，一個(gè)可以捉魚摸蝦認(rèn)識(shí)植物的見學(xué)公園，一個(gè)可以與可愛動(dòng)物親密接觸、培養(yǎng)愛心的動(dòng)物樂園……當(dāng)然，這些場(chǎng)所空間不可能成為決定性因素，但正是這些場(chǎng)所空間，成為了決定最后去或留的那顆小砝碼。砝碼雖小，但這是一顆無法衡量的砝碼，是真正感動(dòng)父母內(nèi)心的情感砝碼。也正是這些場(chǎng)所空間，標(biāo)明了一個(gè)新城教育理念的高度、對(duì)待孩子的態(tài)度！

  新城建設(shè)最容易忽略的是老年人，而他們恰恰是新城的實(shí)際使用者。當(dāng)年輕人去上班，孩子去上學(xué)，新城的公園、街道、商場(chǎng)的主要使用者就是老年人。對(duì)于老年人，我們同樣要發(fā)揮新城的空地優(yōu)勢(shì)和空間優(yōu)勢(shì)，為他們提供更加生態(tài)的環(huán)境，更多鍛煉身體、聚會(huì)交流的空間。

福岡海之中道公園 大蹦床

  第三步，如何搶我們想要的人？

  如果說搶第一撥人、持續(xù)不斷的搶人，是一個(gè)新城成功的必選動(dòng)作，那么，搶我們想要的人，搶高素質(zhì)的人，則是一個(gè)新城從成功到卓越躍遷的高難度自選動(dòng)作。因?yàn)椋@次的對(duì)象不再是被迫外溢到新城的人群，而是在主城本無生活壓力的一群人。

  問題在于，新城通過什么舉措才能搶到這么一群外溢動(dòng)力不足的人？

  對(duì)于非產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的居住新城而言，大手筆環(huán)境驅(qū)動(dòng)是唯一途徑。這是因?yàn)?，環(huán)境是新城相對(duì)主城最根本的優(yōu)勢(shì)，教育、醫(yī)療、生活配套等等，從理論上來說，新城都很難超越老城。但是，環(huán)境比老城僅僅做的好一點(diǎn)肯定是不夠的，必須有質(zhì)的區(qū)別。因此，新城的環(huán)境營造必須是一個(gè)大手筆的系統(tǒng)工程，才能全方位提升新城的環(huán)境魅力。

  榜鵝新市鎮(zhèn)位于新加坡的東北部，是新加坡在上世紀(jì)50年代期間多個(gè)“甘榜”之一，房?jī)r(jià)不高。如今，榜鵝搖身一變，發(fā)展成新加坡炙手可熱的新市鎮(zhèn)。這一切的成功都源于1996年提出的“優(yōu)質(zhì)榜鵝21”新鎮(zhèn)發(fā)展概念及實(shí)踐，核心在于，通過新加坡最長(zhǎng)的人工水道——榜鵝水道(全長(zhǎng)4.2km，投資2.25億新元)，及海上科尼島的共同打造，將榜鵝發(fā)展成為新加坡濱海休閑中心，以滿足教育水平更高、對(duì)居住要求也更高的新一代新加坡人的需求。

榜鵝新市鎮(zhèn)人工水道

  對(duì)于產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的新城而言，新城自身高端產(chǎn)業(yè)的培育是吸引并留下高素質(zhì)人才的關(guān)鍵，但依然離不開優(yōu)越的新城生活環(huán)境這個(gè)大前提。正如喬爾•科特金在《新地理——數(shù)字經(jīng)濟(jì)如何重塑美國地貌》一書中所指出“對(duì)高科技公司的一些調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在影響他們選址的因素中，某地區(qū)‘生活質(zhì)量’的高低遠(yuǎn)比其他傳統(tǒng)因素更為重要。”

  一山新城堪稱世界新城建設(shè)的典范，是首爾五個(gè)新城建設(shè)中最為成功的。一山新城建設(shè)之初也是為了緩解首爾大都市圈的增長(zhǎng)壓力，解決低收入人群的居住問題，經(jīng)過三十多年的發(fā)展，目前已經(jīng)成為首爾的“新興富人區(qū)”。一山新城高素質(zhì)人口的導(dǎo)入，與新城特色產(chǎn)業(yè)培育是密不可分的——政府通過引入韓國音樂電視(KMTV)、韓國廣電集團(tuán)，建立會(huì)展中心、高陽Aram Nuri藝術(shù)中心等舉措，培育會(huì)展、數(shù)字傳媒、影視文化等高端主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。但反過來說，如果沒有韓國第一名山北漢山、占地29.5萬平方米的一山湖水公園，以及一山文化商業(yè)街所營造的優(yōu)越城市環(huán)境，高素質(zhì)人口可能未必選擇一山。產(chǎn)業(yè)與環(huán)境，缺一不可。

  結(jié)語

  對(duì)新城而言，搶人是一個(gè)永恒的命題，不同的發(fā)展階段，需要搶不同的人，因而也需要不同的搶法。搶第一撥人關(guān)注的是數(shù)量，解決的是有無的問題；搶更多的人，關(guān)鍵是留人；搶更好的人，注重的是質(zhì)量，關(guān)系到新城能否升級(jí)。在這持續(xù)的搶人過程中，新城的發(fā)展必須完成從“自豪感”、“歸屬感”到“優(yōu)越感”的轉(zhuǎn)變。唯有如此，我們方能在與新城、主城的搶人大戰(zhàn)中一步一步脫穎而出，并最終成為勝者。

  作者：夏連珠

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  選自《技術(shù)要點(diǎn)》44期《新城動(dòng)力》

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