2025
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500
測評研究報告
2025.03.19
發(fā)布機構
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會
上海易居房地產(chǎn)研究院
測評背景
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主持的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500”測評工作已連續(xù)開展十七年，測評成果和研究報告在業(yè)內(nèi)得到認可，已成為全面評判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力及行業(yè)地位的重要標準。本次測評采用了《中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力測評標準》中科學、公正、客觀、權威的測評體系，從企業(yè)規(guī)模、風險管理、盈利能力、成長潛力、運營績效、創(chuàng)新能力、產(chǎn)品品質(zhì)、社會責任八大方面，采用了收入規(guī)模、開發(fā)規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模、利潤規(guī)模、融資能力、短期償債能力、長期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲備、生產(chǎn)資料、運營能力、人力資源運營能力、管理創(chuàng)新、經(jīng)營創(chuàng)新、綠色環(huán)保、產(chǎn)品技術創(chuàng)新、建筑質(zhì)量、經(jīng)濟責任、公益活動、榮譽與信用狀況、負面事件等25個二級指標，包括房地產(chǎn)業(yè)務收入、持有性物業(yè)租賃收入、房地產(chǎn)銷售面積、資產(chǎn)總額、利潤總額、現(xiàn)金流動負債比等73個三級指標全面衡量企業(yè)的綜合實力。
本次測評報告同時發(fā)布2025房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國企綜合實力TOP30、商業(yè)地產(chǎn)綜合實力TOP10、商業(yè)地產(chǎn)運營TOP10、經(jīng)營績效TOP10、穩(wěn)健經(jīng)營TOP10、責任地產(chǎn)TOP10、創(chuàng)新能力TOP10、外資企業(yè)TOP10、新社區(qū)文化運營TOP5、城市更新最佳實踐項目等相關測評成果。
通過開展中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500測評，全面客觀地評估房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合實力，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)乃至整個行業(yè)的良性競爭和健康發(fā)展有著重要的意義：（1）通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的測評研究，將企業(yè)經(jīng)營成果進行行業(yè)內(nèi)縱向?qū)Ρ?，可以讓企業(yè)經(jīng)營者更清晰地了解自身在本行業(yè)所處的地位，加深對企業(yè)決策執(zhí)行效果及行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)經(jīng)營動向的了解，有利于企業(yè)進行市場定位并促進企業(yè)全面創(chuàng)新；（2）通過公開發(fā)布測評結(jié)果，可以客觀反映開發(fā)企業(yè)的有效發(fā)展程度，強化對企業(yè)的外部監(jiān)督，提高市場對企業(yè)的認可度，有利于增強企業(yè)的市場競爭力并提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的品牌意識；（3）通過樹立履行社會責任的典型，提高企業(yè)參與社會公益活動、保障性住房投資建設的積極性，有利于提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對社會責任的認識，營造重視企業(yè)社會責任的良好氛圍；（4）通過多維度全面展示骨干房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營、管理、運營等方面的整體狀況，幫助各種機構和個人投資者能夠有效地判斷相關開發(fā)企業(yè)經(jīng)營績效情況及在行業(yè)中的地位，有利于機構和個人投資者進行理性投資和消費，也有利于政府相關部門進行有效的宏觀調(diào)控和制定經(jīng)濟政策。
測評榜單
2025房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500
2025房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專項測評成果
榜單解讀
綜合實力保利第一
排名變動率有所縮小
2025房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500前三位由保利發(fā)展、中海、華潤占據(jù)。其中，保利發(fā)展、中海分別保持第一、第二位，華潤上升至第三位，招商蛇口、綠城、龍湖、越秀、萬科、華發(fā)、新城分列第四至第十位。
2025年，榜單變動率有所縮小，頭部房企排名相對穩(wěn)定。相較于2024年，TOP10、TOP50變動率均為10%，TOP100、TOP500變動率均為17%。排名提升的房企普遍經(jīng)營穩(wěn)健、產(chǎn)品力強、資金鏈穩(wěn)定，國貿(mào)地產(chǎn)、華發(fā)、中交地產(chǎn)等國資背景房企排名提升幅度相對較大。
資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)下降
縮表維持穩(wěn)健經(jīng)營
22024年，TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)均值為768.02億元，同比下降9.42%；凈資產(chǎn)均值為185.36億元，同比下降1.49%。2024年TOP500房企繼續(xù)縮表，總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)規(guī)模繼續(xù)下降，且同比降幅較上年有所擴大。
2024年房企繼續(xù)縮表維持穩(wěn)健經(jīng)營，拿地投資態(tài)度更加謹慎和聚焦，積極去庫存回籠資金。市場持續(xù)走弱，銷售端未實現(xiàn)普遍性止跌回穩(wěn)，房企持續(xù)虧損侵蝕凈資產(chǎn)規(guī)模。投資表現(xiàn)更加謹慎，相對積極的頭部國央企投資力度同比也有明顯下降。
融資難問題依然存在
房企償債壓力增加
2024年，中央政治局會議首次定調(diào)"促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)"，房企融資政策得到邊際改善，但多數(shù)民營房企，尤其是出險房企，融資難的問題依然突出。
TOP500房企2024年資產(chǎn)負債率均值為60.72%，較上年下降3.12個百分點；凈負債率均值為102.50%，較上年上升5.58個百分點，凈負債率連續(xù)三年上漲。在總有息負債規(guī)模下降的背景下，凈負債率持續(xù)上漲，主要原因在于現(xiàn)金總額的下滑。
2024年TOP500房企流動比率均值為1.70，較上年下降0.04；速動比率均值為0.75，較上年下降0.01，二者較上年均有小幅下滑。有八成的房企速動比率小于1，可變現(xiàn)的流動資產(chǎn)無法覆蓋流動債務，短期償債壓力較大。
能力
利潤空間受到擠壓
資產(chǎn)收益率持續(xù)下滑
2024年TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)收益率均值為0.41%，較上年下降了0.15個百分點；凈資產(chǎn)收益率均值為1.22%，較上年下降了1.27個百分點；成本費用利潤率均值為3.25%，較上年下降了0.81個百分點。
從凈資產(chǎn)收益率構成來看，2024年房企總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降，降杠桿工作持續(xù)進行，權益乘數(shù)有小幅下降，銷售凈利率下降，三個指標共同作用下，凈資產(chǎn)收益率繼續(xù)下滑。行業(yè)深度調(diào)整期房企利潤空間受到擠壓，整體成本費用利潤率繼續(xù)下滑。
銷售規(guī)模加速下滑
房企延續(xù)分化格局
2024年TOP500房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積同比下降31.02%，降幅較上年有所擴大；銷售金額同比下降27.74%，連續(xù)四年增長率為負。2024年行業(yè)銷售持續(xù)回落，盡管政策面不斷優(yōu)化，持續(xù)向購房者釋放利好信號，但市場反應并不積極，復蘇動能依舊不足。
2024年TOP10房企中，僅有中海銷售金額實現(xiàn)小幅正增長，其余9家房企全年銷售金額同比下降。在市場持續(xù)下行期，企業(yè)間分化現(xiàn)象更加明顯，民營房企同比降幅遠高于央國企。
存貨周轉(zhuǎn)速度提升
銷售下行資產(chǎn)周轉(zhuǎn)承壓
2024年TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.14，較上年上升0.01；流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.14，較上年下降0.01；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.08，較上年下降0.01。
在保交付的壓力及降杠桿的迫切需求下，房企加快了周轉(zhuǎn)速度，同時部分企業(yè)存貨減值損失計提增加，存貨規(guī)?？s水，TOP500房企存貨周轉(zhuǎn)率持續(xù)上升。市場信心低迷銷售遇阻，TOP500房企營業(yè)收入下降，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值繼續(xù)下滑。
科技賦能智慧住宅
優(yōu)質(zhì)服務助力產(chǎn)品保值
頭部房企紛紛與華為等科技企業(yè)展開合作，圍繞家居生活、交通出行、社交等場景打造智慧解決方案，探求更智能、更美好的人居未來，提升居住的便捷性和安全性。
住宅產(chǎn)品作為固定資產(chǎn)，在當前仍具備一定的保值力。住宅產(chǎn)品的保值能力除了與地段、戶型、裝修、智慧建筑等硬性指標相關外，還與物業(yè)服務等軟性指標密切相關。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務是打造高品質(zhì)居住體驗的重要組成部分，形成“好房子+好服務”的完整鏈條對保值力至關重要。當前房企在物業(yè)方面，重視用智慧化方案來深化客戶服務，推進“好服務”向更高標準邁進，助力實現(xiàn)業(yè)主的資產(chǎn)保值增值。
稅收貢獻持續(xù)下降
積極承擔社會責任
近年來，房地產(chǎn)市場整體低迷導致房企營業(yè)收入持續(xù)下滑，盈利空間持續(xù)收窄，房企納稅規(guī)模呈下滑趨勢，典型房企超七成所得稅負增長。2024年，TOP500房企所得稅均值為1.46億元，同比下降46.89%。稅金及附加均值為2.99億元，同比下降25.94%。
房地產(chǎn)行業(yè)進入“新周期”，房企在追求經(jīng)濟效益同時，也注重社會效益的實現(xiàn)，積極承擔社會責任已成為房企高質(zhì)量發(fā)展中的共同選擇。服務鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略是履行社會責任的重要內(nèi)容之一，多家頭部房企圍繞教育幫扶、消費幫扶、產(chǎn)業(yè)幫扶等方向，多措并舉推進鄉(xiāng)村振興事業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。
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