??這是一場沒有贏家的司法裁決。

??株洲北歐小鎮(zhèn)，由最初的政商合同履約紛爭，演變成司法裁決爭議。

??北歐小鎮(zhèn)項目，坐落于湖南省株洲市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（原株洲云龍示范區(qū)）云田鎮(zhèn)，是2009年株洲市人民政府和株洲云龍示范區(qū)的重點招商引資項目。由株洲新華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“株洲新華聯(lián)”）具體開發(fā)建設(shè)。

??2018年11月，為落實中央環(huán)保督察整改要求，株洲云龍示范區(qū)管委會（以下簡稱“云龍區(qū)管委會”）對北歐小鎮(zhèn)“綠心”限制開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)已取得合法手續(xù)的2.2期近2萬平方米住宅項目進行了拆除并復綠。并在株洲市政府的見證下，株洲新華聯(lián)和云龍區(qū)管委會簽訂了《北歐小鎮(zhèn)項目調(diào)整協(xié)議書》（以下簡稱《調(diào)整協(xié)議》）及補充協(xié)議，確認了土地收儲款延期支付利息、酒店產(chǎn)業(yè)扶持資金、土地差價款，并約定了支付時間節(jié)點。

??“按照相關(guān)協(xié)議約定，云龍區(qū)管委會還應向我公司支付土地收儲款延期支付利息4084萬元、酒店產(chǎn)業(yè)扶持資金8540萬元、土地差價約1.11億元，以上合計約2.37億元?！敝曛扌氯A聯(lián)負責人表示，“但是，該區(qū)管委會以土地差價返還條款違反法律強制規(guī)定和區(qū)里資金非常緊張等理由拒絕支付上述款項。北歐小鎮(zhèn)項目的開發(fā)建設(shè)因此嚴重受阻，日常經(jīng)營陷入困境?！?/p>

??2022年7月，北京新華聯(lián)置地有限公司（以下簡稱“新華聯(lián)置地”）和株洲新華聯(lián)，對株洲經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會（以下簡稱“經(jīng)開區(qū)管委會”）、云龍區(qū)管委會向株洲市中級人民法院提起訴訟，要求及時支付相關(guān)資金。

??2023年7月25日，湖南省株洲市中級人民法院（以下簡稱“株洲中院”）作出(2022年)湘02 民初69號《民事判決書》，由被告株洲經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會在本判決生效后十日內(nèi)，向原告新華聯(lián)置地、株洲新華聯(lián)支付土地收儲款資金占用利息約3726.23萬元；由被告株洲經(jīng)開區(qū)管委會在本判決生效后十日內(nèi)向原告株洲新華聯(lián)支付律師費10萬元；駁回原告新華聯(lián)置地、株洲新華聯(lián)的其他訴訟請求。

??2023年8月1日，中國房地產(chǎn)報記者就該事件撰寫了《湖南株洲北歐小鎮(zhèn)停工引出政府履約爭議》，對株洲重點招商引資項目北歐小鎮(zhèn)停工、引出的當?shù)亻_發(fā)區(qū)管委會與開發(fā)企業(yè)就政商合同履約爭議的情況進行了報道。

??直到2023年8月10日，株洲新華聯(lián)才收到株洲中院判決結(jié)果。

??新華聯(lián)置地相關(guān)負責人對判決結(jié)果并不認同，并表示：“這是當?shù)胤ㄔ焊鶕?jù)地方政府意圖，生搬硬套的判決結(jié)果。”

??2023年9月12日，新華聯(lián)文化旅游發(fā)展股份有限公司（以下簡稱“新華聯(lián)文旅”）發(fā)布公告稱，于近日收到株洲中院《民事上訴狀》，公司全資子公司新華聯(lián)置地和其全資子公司株洲新華聯(lián)與經(jīng)開區(qū)管委會、云龍區(qū)管委會就合同糾紛在法院一審判決后，新華聯(lián)置地、株洲新華聯(lián)和經(jīng)開區(qū)管委會分別申請上訴。

??中國房地產(chǎn)報記者曾先后聯(lián)系株洲經(jīng)開區(qū)管委會及株洲市中院，至截稿前均未作出回應。

??控辯雙方爭議點

??梳理湖南省株洲市中級人民法院作出(2022年)湘02 民初69號《民事判決書》，可發(fā)現(xiàn)雙方核心爭議在于價款認定與合同履行。

??雙方核心爭議主要包括：株洲經(jīng)開區(qū)管委會是否應當向株洲新華聯(lián)返還土地出讓價格與實際摘牌成交價的差額并支付違約金；是否應當支付逾期支付土地收儲款的利息及違約金；是否應當支付產(chǎn)業(yè)扶持資金(含城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費)及違約金；是否應當繼續(xù)完成北歐小鎮(zhèn)一期住宅和一期商業(yè)用地中尚未拆遷土地(包括化工廠)的拆遷工作交付凈地并支付違約金，以及承擔訴訟所需費用。

??針對土地差價返還爭議，新華聯(lián)置地方面認為，根據(jù)《北歐小鎮(zhèn)項目調(diào)整協(xié)議書》第六條約定，株洲云龍示范區(qū)管理委員會未在2019年10月30日前 向其返還土地差價款構(gòu)成違約，應當承擔違約責任。株洲經(jīng)開區(qū)管委會則認為，《北歐小鎮(zhèn)項目調(diào)整協(xié)議書》中約定的土地出讓金差價返還條款因違反法律強制性規(guī)定且損害國家與社會公共利益而無效。根據(jù)審計法規(guī)，審計結(jié)論為不應履行土地出讓金差價返還條款。

??關(guān)于土地收儲款利息爭議。新華聯(lián)置地一方認為，根據(jù)《北歐小鎮(zhèn)項目調(diào)整協(xié)議書》的相關(guān)約定，株洲云龍區(qū)管委未按期支付土地收儲款本金及利息，應當承擔違約責任；株洲經(jīng)開區(qū)管委會則認為，雙方約定的收儲款包含了新華聯(lián)支付土地出讓金的資金成本，計算收儲款利息、違約金超出了其實際損失，不應予以支持。

??對于產(chǎn)業(yè)扶持資金爭議認定。新華聯(lián)置地一方認為，根據(jù)《北歐小鎮(zhèn)項目調(diào)整協(xié)議書》約定，株洲云龍示范區(qū)管理委員會應于2019年5月30日前支付8000萬元補貼，并于2019年6月30日前將麗景灣酒店項目已繳納的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等額獎勵給株洲新華聯(lián)，其并未履約；株洲經(jīng)開區(qū)管委則認為，新華聯(lián)置地訴請全部8540萬元產(chǎn)業(yè)扶持資金及支付方式均不符合《高端親子旅游度假酒店專項招商協(xié)議》中關(guān)于產(chǎn)業(yè)扶持資金的支付期限的約定，新華聯(lián)置地已陷入債務危機，株洲經(jīng)開區(qū)享有不安抗辯權(quán)。且新華聯(lián)置地已認可變更產(chǎn)業(yè)扶持資金的支付期限約定。

??關(guān)于凈地交付違約問題的爭議，新華聯(lián)置地一方認為，因株洲云龍示范區(qū)管理委員會未按期履行歐洲小鎮(zhèn) 一期土地拆遷工作，導致該地塊及其相鄰地塊開發(fā)建設(shè)遭受嚴重 影響，損害了其合法權(quán)益，應由其履約；株洲經(jīng)開區(qū)則表示，株洲新華聯(lián)拍地前已了解土地狀況，并同意以毛地交付，打米廠目前已經(jīng)完成拆遷，原告尚未完成土地變性手續(xù)?；S未拆遷并不影響原告土地的開發(fā)建設(shè)，并未產(chǎn)生實際損失。

??北京某知名律所不愿具名的律師在接受采訪時表示:“縱觀本案政府、企業(yè)因合同履行產(chǎn)生糾紛直至訴諸法院的整個過程，實際上是政府以各種理由拒絕履行招商引資承諾及相關(guān)合同約定?！?/p>

??對于雙方爭議，今年7月25日，株洲市中院作出的裁決，經(jīng)開區(qū)管委會向株洲新華聯(lián)支付土地收儲款資金占用利息約3726.23萬元，駁回了株洲新華聯(lián)的其他訴求。

??梳理判決書可發(fā)現(xiàn)，株洲中院對新華聯(lián)置地的四項訴訟請求，僅判定株洲經(jīng)開區(qū)管委會以政府延期支付收儲款的違約責任承擔方式，向株洲新華支付土地收儲款延期利息。對土地差價款返、產(chǎn)業(yè)扶持資金支付、拆遷義務履行的訴求予以駁回。

??“從一審裁判結(jié)果來看，法院基本支持了經(jīng)開區(qū)管委會的絕大部分抗辯主張?！鼻笆霾辉妇呙蓭熣f。

??新華聯(lián)置地及前述不愿具名律師認為，株洲中院對雙方履約爭議的判決結(jié)果值得商榷。

??土地差價款返還問題。株洲中院判定土地差價款返還約定屬于串通行為，違反了投標法、拍賣法等規(guī)定，擾亂國有土地出讓市場秩序，導致國家土地出讓收入流失，應屬無效。

??新華聯(lián)置地認為，與云龍區(qū)管委會簽訂的合作協(xié)議，均發(fā)生在2009年，依據(jù)“法不溯及既往”原則，應適用當時的規(guī)定。根據(jù)《國務院關(guān)于清理規(guī)范稅收等優(yōu)惠政策的通知》（國發(fā)2014年62號）第三條第（三）款、《國務院關(guān)于稅收等優(yōu)惠政策相關(guān)事項的通知》（國發(fā)2015年25號）第三條的規(guī)定，各地與企業(yè)已簽訂合同中的優(yōu)惠政策，繼續(xù)有效；對已兌現(xiàn)的部分，不溯及既往。另外，投標法、拍賣法也不屬于《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第十四條規(guī)定的效力性強制性規(guī)定。

??新華聯(lián)置地方面認為，北歐小鎮(zhèn)項目并不屬于常規(guī)的商業(yè)開發(fā)項目，而是當?shù)卣疄橥七M城鎮(zhèn)化建設(shè)、優(yōu)化投資環(huán)境，作出的招商優(yōu)惠政策承諾，以吸引民間資本參與開發(fā)建設(shè)。并且在合作協(xié)議落地時，要求企業(yè)承諾引進奧特萊斯項目，并先啟動五星級酒店、商務酒店、休閑購物廣場的建設(shè)。該合作模式應屬于政府吸引民間資本參與市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而不是簡單歸屬到采購法和招標投標法范疇，所謂土地差價款返還本質(zhì)上屬于對投資收益進行分配的約定。

??事實上，新華聯(lián)在簽約后便墊付了6000萬元費用用于項目土地報批和拆遷，由于當時尚未進入土地拍賣程序，雙方之間并非單純的土地交易，而是政府作出招商承諾、新華聯(lián)配合推動城市更新的一攬子合作，不應割裂地看待某一行為的效力。

??“即使土地差價款返還約定無效，也應該是明確雙方責任，而不是簡單駁回我公司訴訟請求?！毙氯A聯(lián)置負責人表示。

??前述不愿具名律師認為，當時，株洲云龍區(qū)管委會作為招商引資政策直接的制定、實施主體，應當明確知悉“土地出讓金返還無效”的政策規(guī)定，其在此情形下仍故意以該政策誘導民營企業(yè)參與城鎮(zhèn)化建設(shè)，存在明顯過錯；而新華聯(lián)響應當?shù)卣畢⑴c城市建設(shè)，且始終誠信履約，在此情形下，法院判令新華聯(lián)承擔全部損失，顯失公平，有違誠實信用原則。

??另外，根據(jù)《全國法院民商事審判工作會議紀要》第三十六條的規(guī)定，在雙務合同中，原告起訴請求確認合同有效并請求繼續(xù)履行合同，被告主張合同無效的，要防止機械適用“不告不理”原則，僅就當事人的訴訟請求進行審理，而應向原告釋明變更或者增加訴訟請求，盡可能一次性解決糾紛。株洲法院僅僅只是駁回新華聯(lián)相關(guān)訴訟請求，存在明顯程序瑕疵。

??針對土地收儲款本金、利息的逾期支付違約金問題。株洲市中院判定合同約定的土地收儲款利息，屬于政府延期支付收儲款的違約責任承擔方式，因此其無需再為逾期支付收儲款、利息承擔違約責任。

??“實際上，株洲經(jīng)開區(qū)支付收儲款利息屬于協(xié)議正常履行情形下政府應承擔的合同義務，系雙方關(guān)于資金占用成本的約定，并非違約責任。法院的判決僅支付基礎(chǔ)本息明顯缺乏事實及法律依據(jù)。”前述律師說。

??關(guān)于產(chǎn)業(yè)扶持資金支付、拆遷義務履行紛爭。株洲市中院判定，新華聯(lián)生產(chǎn)經(jīng)營已陷入困境，基本喪失履行合同義務的能力，株洲經(jīng)開區(qū)依據(jù)《民法典》第527條關(guān)于不安抗辯權(quán)的規(guī)定不再履行相關(guān)義務，也無需承擔違約責任。

??對此，前述不愿具名律師認為，本案根本不存在不安抗辯權(quán)的行使前提。根據(jù)最高人民法院民法典貫徹實施工作領(lǐng)導小組主編的《中華人民共和國民法典合同編理解與適用（一）》的規(guī)定，不安抗辯權(quán)的行使前提之一是“須基于同一雙務合同且具有對價關(guān)系的互付債務”，而在本案中株洲經(jīng)開區(qū)在完成產(chǎn)業(yè)扶持資金支付及拆遷義務根本沒有約定前置條件，即使是其他合同約定，新華聯(lián)也已經(jīng)依約履行。

??該律師表示，在本案中，適用不安抗辯權(quán)將顯失公平，正是因為原云龍管委會長期逾期支付相關(guān)款項，未能履行拆遷義務，導致株洲新華聯(lián)在建設(shè)歐洲小鎮(zhèn)陷入資金困局。

??據(jù)調(diào)查，新華聯(lián)置地在2020年至2021年期間多次向株洲經(jīng)開區(qū)管委請求支付清相關(guān)款項、解決違約問題，均被經(jīng)開區(qū)管委會以各種理由推諉，導致株洲新華聯(lián)陷入困境。

??“此時，經(jīng)開區(qū)管委會再于2023年以新華聯(lián)陷入困境主張不安抗辯權(quán)，企圖逃避合同義務及違約責任，不應得到法院的支持?！?/p>

??“姑且不論本案相關(guān)法律法規(guī)適用的爭議問題，僅從誠實信用原則、 公平原則的角度來看，相信政府招商承諾并始終誠信履約的新華聯(lián)承擔了全部損失，而隨意制定政策、未能履約的經(jīng)開區(qū)管委會卻享有了多數(shù)利益，明顯違背常理?！彼f。

??雙方均提出上訴

??對株洲中院一審判決結(jié)果，新華聯(lián)文旅于9月12日公告稱，新華聯(lián)置地、株洲新華聯(lián)已向湖南省高級人民法院提出上訴請求。

??具體訴求為，第一、撤銷一審判決并改判，1.由經(jīng)開區(qū)管委會向新華聯(lián)置地、株洲新華聯(lián)支付合同約定的土地出讓價格與新華聯(lián)置地、株洲新華聯(lián)實際摘牌成交價之間的差額約1.11億元以及計至其實際清償之日止的違約金；2.由經(jīng)開區(qū)管委會向新華聯(lián)置地、株洲新華聯(lián)支付因其延期支付土地收儲款產(chǎn)生的利息3614.01萬元以及計至其實際清償之日止的違約金；3.由經(jīng)開區(qū)管委會向新華聯(lián)置地、株洲新華聯(lián)支付產(chǎn)業(yè)扶持資金8540萬元以及計至其實際清償之日止的違約金；4.由經(jīng)開區(qū)管委會限期完成北歐小鎮(zhèn)一期住宅和一期商業(yè)用地中剩余未拆遷土地（包括化工廠）的拆遷工作，將凈地交付新華聯(lián)置地、株洲新華聯(lián)，并支付計至其實際完成之日止的違約金；5.由經(jīng)開區(qū)管委會承擔本案全部律師費用20萬元。第二、本案一審二審全部訴訟費用由經(jīng)開區(qū)管委會承擔。

??株洲經(jīng)開區(qū)管委會一方的上訴請求為：撤銷株洲中院(2022年)湘02民初69號民事判決;改判駁回新華聯(lián)置地、株洲新華聯(lián)的全部訴訟請求;本案一審、二審全部訴訟費用均由新華聯(lián)置地、株洲新華聯(lián)負擔。

??據(jù)了解，湖南省高院已受理了雙方的上訴，目前案件正在審理中，中國房地產(chǎn)報記者將繼續(xù)關(guān)注。