[克而瑞]張玉良VS王健林！從金融產(chǎn)品讀懂企業(yè)需求

??去年，張玉良和王健林都提出了要大力發(fā)展金融板塊，并陸續(xù)發(fā)行金融創(chuàng)新產(chǎn)品。

??通過解構(gòu)綠地和萬達(dá)的金融創(chuàng)新產(chǎn)品模式，我們能看出他們當(dāng)前發(fā)展中最根本的需求，以及做大產(chǎn)品規(guī)模后對企業(yè)可能造成的影響。

??產(chǎn)品設(shè)計：萬達(dá)簡單傳統(tǒng)，綠地創(chuàng)新大膽

??萬達(dá)金融的產(chǎn)品目前還較單一，僅有通過快錢發(fā)起眾籌產(chǎn)品“穩(wěn)賺一號”，募資對象包括了機(jī)構(gòu)和個人投資者，用于萬達(dá)廣場的投資。

??綠地金融旗下業(yè)務(wù)種類更多(其中綠地作為平臺為其他企業(yè)提供融資渠道的產(chǎn)品，包括地產(chǎn)寶、融通寶等不在本文研究范圍內(nèi))，能夠服務(wù)自身的金融產(chǎn)品主要包括綠地REITS和綠地置業(yè)寶。

??萬達(dá)“穩(wěn)賺一號”主要是通過眾籌模式為即將開建的萬達(dá)廣場募集資金，即等同于每個購買理財產(chǎn)品的投資者均成為萬達(dá)廣場的股東。投資者將負(fù)責(zé)土地、建安等所有費(fèi)用，而萬達(dá)則只須負(fù)責(zé)萬達(dá)廣場的建設(shè)管理和開業(yè)后的運(yùn)營，并從凈收入(主要來源是租金)中分成。

??綠地“REITS一號”的首單已落地，但尚未對外公開發(fā)行，具體收益來源、回報率、退出模式和風(fēng)控機(jī)制等未 披露。從現(xiàn)有資料來看，綠地“REITS一號”的運(yùn)作原理和傳統(tǒng)REITS(如越秀房托)相似，綠地將辦公樓資產(chǎn)估價后銷售給地產(chǎn)基金，分拆成金融產(chǎn)品由 投資者認(rèn)購，收益來源是辦公樓租金和物業(yè)增值。

??綠地“置業(yè)寶”的產(chǎn)品理念更為創(chuàng)新，即購房者在按照正常的流程買房后(包括簽約、備案等，交房后也有產(chǎn)權(quán)證)，在5-20年內(nèi)能獲得返還房款的20-100%，一次性發(fā)放，時間越長返還的比例越高。在此期間房屋的任何居住、出租、轉(zhuǎn)賣等均不受影響。

??動機(jī)分析：同是要錢，萬達(dá)愛面子而綠地想賣房

??綠地和萬達(dá)的金融創(chuàng)新產(chǎn)品盡管都有融資作用，但從企業(yè)現(xiàn)狀角度可以看出，兩者“短期內(nèi)”的目的并不相同，均是為了彌補(bǔ)自身弱勢。

??萬達(dá)發(fā)行金融產(chǎn)品最終目的是提升資本市場評價。相比龐大的開發(fā)業(yè)務(wù)，“輕資產(chǎn)化”的萬達(dá)廣場只是小部分。萬 達(dá)商業(yè)管理層在業(yè)績發(fā)布會上表示，未來三到五年銷售規(guī)模會保持平穩(wěn)，結(jié)轉(zhuǎn)收入不會出現(xiàn)大的下降，公司整體利潤會保持合理。因此，輕資產(chǎn)不是萬達(dá)業(yè)績的支 撐，萬達(dá)的業(yè)績也不會因輕資產(chǎn)而受影響。對于萬達(dá)來說，更重要的是向資本市場證明自己并非傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有能力采用更為“討巧”的輕資產(chǎn)模式，進(jìn)而 提振長期未達(dá)預(yù)期的股價。

??綠地發(fā)行金融產(chǎn)品最終目的是改善銷售去庫存。綠地對于規(guī)模擴(kuò)張仍有要求，每年均會提出較高的銷售目標(biāo)，但在當(dāng)前房地產(chǎn)市場并不景氣的情況下，要達(dá)標(biāo)壓力很大，往往要靠最后幾月在大宗交易上發(fā)力才能完成目標(biāo)。此外，整體上市后，綠地財務(wù)數(shù)據(jù)公開，將面臨投資者的考驗，因此能先行結(jié)轉(zhuǎn)出表也對報表有利。

??前景展望：短期內(nèi)成效顯著，長期仍有壓力

??從對企業(yè)運(yùn)營的作用來看，萬達(dá)發(fā)行金融產(chǎn)品主要能減輕項目前期的投資壓力，而綠地的兩款產(chǎn)品則能幫助綠地加快現(xiàn)有項目的去化。不過，如果萬達(dá)和綠地將這樣的金融產(chǎn)品規(guī)?；茝V，則可能造成一定問題。

??-萬達(dá)變輕了，但運(yùn)營難度加大

??萬達(dá)金融創(chuàng)新對”輕資產(chǎn)化“的作用不言而喻。作為以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營為主業(yè)的房企，萬達(dá)若是想繼續(xù)通過常年積累的經(jīng)驗和原有優(yōu)勢發(fā)展，持有物業(yè)資產(chǎn)將越”滾“越大。這些大部分位于三四線城市的項目不但增值緩慢，也難以變現(xiàn)，占用了資金，拖累了企業(yè)整體前進(jìn)的步伐。若是能通過輕資產(chǎn)方式擴(kuò)張，則即保證了萬達(dá)品牌的知名度繼續(xù)擴(kuò)大，也可能為萬達(dá)帶來運(yùn)營管理收入，增加利潤。此外，萬達(dá)廣場模式原本建設(shè)的是綜合體，對土地面積需求較大，選址只能在郊區(qū)新城；而輕資產(chǎn)化模式下的萬達(dá)廣場只有購物中心部分，選址限制更小，能夠靠近市中心。

??但萬達(dá)的金融創(chuàng)新模式也存在問題：

??1)從輕資產(chǎn)協(xié)議的內(nèi)容來看，開業(yè)后，萬達(dá)看似能夠收取商場運(yùn)營的管理費(fèi)，但其實這部分收入是項目公司“每年凈收入的30%”，也就是商場租金 等運(yùn)營收益分成(萬達(dá)30%，投資者70%)，并非固定收入。且若項目公司每年凈收入的70%，無法達(dá)到萬達(dá)承諾給投資者的7.5%年化收益，將從萬達(dá)的 30%中扣除彌補(bǔ)，也就是說管理收入存在“一分錢也拿不到”的可能。

??2)為了獲取管理權(quán)，萬達(dá)每年還要向投資者支付“固定租金”，用于租賃購物中心，這部分費(fèi)用將由萬達(dá)承擔(dān)。

??3)按照萬達(dá)設(shè)想，三年后投資者能夠通過這些項目的資產(chǎn)證券化退出。但傳統(tǒng)的資產(chǎn)證券化手段如REITS對物業(yè)的地段價值的有極高的要求，萬達(dá)輕資產(chǎn)化的項目以三四線城市為主，專業(yè)投資者未必會愿意買單。

??4)萬達(dá)廣場原本采用的是以售養(yǎng)租模式，住宅和商業(yè)相互促進(jìn)，豐富的商業(yè)配套吸引購房者在此買房，而有人口導(dǎo)入才能有消費(fèi)需求。如今只有商業(yè)沒有住宅，將更考驗萬達(dá)的運(yùn)營能力以及對客戶的吸引力。

??-綠地賣房更快了，但對資金有壓力

??綠地金融創(chuàng)新模式有利于加快回款和周轉(zhuǎn)速度。針對不同類型的項目和人群需求，綠地分別設(shè)計了產(chǎn)品：在商辦項目方面，綠地的辦公樓是明星產(chǎn)品，在上海有大量辦公物業(yè)，在其他重點城市也有多個超高層地標(biāo)項目，資產(chǎn)價值較高，更符合REITS的特性。并且通過REITS實現(xiàn)出表避免了辦公物業(yè)散售帶來的管理混亂，也規(guī)避了部分土地出讓時對物業(yè)自持年限的規(guī)定。REITS不但未改變綠地辦公物業(yè)原有模式，消化的是原有庫存，還對運(yùn)營有提升。在銷售型休閑、旅游地產(chǎn)等方面，“返還房款”相當(dāng)于加強(qiáng)了這些物業(yè)的投資屬性，減輕了購房者對物業(yè)閑置、貶值等的擔(dān)憂，可以說是戳中了“痛點”，對此類項目的購房者吸引力較大，對銷售起到了有力支撐。

??綠地的金融創(chuàng)新模式同樣存在一些問題：

??一方面，綠地的兩款產(chǎn)品從本質(zhì)上看均是融資行為，與綠地快速擴(kuò)張、對現(xiàn)金需求較大的現(xiàn)狀契合，但長期來看如果集中兌付，會為資金帶來一定壓力。

??另一方面，萬達(dá)的產(chǎn)品雖然單一，但優(yōu)勢在于宣傳效應(yīng)集中，因此銷售速度快。而由于綠地建立的是互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，這兩款產(chǎn)品和綠地其他理財產(chǎn)品一樣通過新上線的APP綠地廣財發(fā)售，投資者數(shù)量和使用習(xí)慣需要慢慢培養(yǎng)，產(chǎn)品間會發(fā)生細(xì)微的競爭，作為理財產(chǎn)品來說也有與陸金所等平臺產(chǎn)生競爭的可能，需要花更多的精力在推廣上。