中國商務寫字樓指數報告：深圳寫字樓租金上揚 活躍的市場需求使其躋身排名首位

??在第三季度中，指數和各城市的排名發(fā)生了不小的變化。幾乎所有城市的得分和排名都發(fā)生了不同程度的變化，但杭州是個例外，其市場的波動十分小。市場表現發(fā)生改變主要是由于新供應的增長，使得一些城市的空置率出現明顯的提升。在部分錄得租金增幅降低的城市中，我們發(fā)現租戶向非核心區(qū)域寫字樓轉移的動向比較明顯，同時新舊業(yè)主間的競爭也較為激烈。相比之下，深圳的新供應量并不大，業(yè)主間也未出現明顯的競爭。因此，深圳是本季度指數得分增長最高的城市，得分增長高達56分。

??第三季度中，包括銀行、保險和互聯網的金融行業(yè)為深圳寫字樓租賃市場做出了巨大貢獻，來自這個行業(yè)的需求提升了市場的整體活躍度。本季度深圳市場所錄得的空置率下降至4.5%，為16個城市中最低的一個。除去金融行業(yè)外，科技產業(yè)為深圳寫字樓市場需求也做出了不容小覷的貢獻，有不少高新科技企業(yè)出于節(jié)省成本和行業(yè)集中度原因，選擇搬移至高新園區(qū)。由于聚集效應和作為城市內最核心的商務區(qū)，本季度福田區(qū)的空置率降低至3.4%，為近幾年來的最低值。深圳同時也是租金年增長率最高的城市，第三季度所錄得的年增長率高達14%，盡管去年同期的增長率為17%。上述兩點原因是促成深圳排名提升至第一位的重要原因，因為大部分的城市在過去的這里季度里出現了空置率提升和租金增幅下降的現象，導致業(yè)主間競爭激烈。然而值得注意的是，深圳未來五年內的寫字樓新供應為一線城市中最高的，高達380萬平方米，為現有寫字樓存量的143%。因此，深圳市場的活躍程度可能無法持續(xù)至中長期。

??上海在第三季度指數中排名第二，指數得分從第二季度的145上升至第三季度的150。在幾項重要的指標中，上海的空置率由第二季度的8.2%下降至7.6%，未來供應也只有小量的增長，從第二季度中占現有存量的83%上升至第三季度的93%。相比之下，不少二線城市錄得了較明顯的空置率上升與租金的下行壓力，核心與非核心市場的兩極化程度也越來越嚴重，這一點與包括上海在內的成熟市場有著較大的區(qū)別。因此，即使上海前兩個季度間表現的區(qū)別并不大，但其在指數內的相對位置卻提升了。本季度上海的凈吸納量為37.7萬平方米，使得2015年截止目前的總吸納量達到了99.7萬平方米。上海市場達到80%出租率的時間為10.5個月，為所追蹤城市中倒數第二低的。

??廣州達到80%出租率的時間較上海而言要稍短一些，為10.1個月。然而盡管存在這一優(yōu)勢，廣州本季度從排名第一降至排名第三，指數得分降低了11分。本季度廣州的空置率增長了1%，增長至7.1%，與此同時租金同比下降了1.5%。廣州市場目前的情況較為復雜，在吸納量高速上升的情況下，空置率卻在提高，租金也出現了下降的情況。這也就意味，廣州各次級市場間兩極化的程度十分嚴重。在珠江新城，租戶對租金的承受能力非常強，租賃活動也十分活躍，因此推高了這個區(qū)域內的租金水平和出租率。相比之下，在天河體育中心、琶洲和越秀區(qū)，鎖住現有租戶是業(yè)主最為關心的問題，因此大部分業(yè)主選擇降低租金的期望值。由于這幾區(qū)地處核心位置，交通和配套設施都較為完善，因此市場活動十分活躍。

??北京這一季度表現不如上一季度，租金增長幅度與去年同期相比有所下降。然而在大部分區(qū)域內，兩個季度內的租金變化十分細微。在亦莊，一個主要項目的入市使得租金水平出現了明顯的下滑。不過盡管亦莊的市場表現對北京整體租賃市場產生了負面影響，望京在本季度的表現十分突出。本季度望京的空置率下降了8.4個百分點，這主要是由于大量原CBD和燕莎的租戶選擇向非核心區(qū)域轉移。由于望京的供應量十分有限，因此在中短期內空置率還將進一步下降。整體看來，北京租賃市場還處于一個蓬勃的狀態(tài)，大量的本地金融和IT企業(yè)都在積極尋求在京的擴張。

??在所覆蓋的二線城市中，大連是本季度指數得分增長最高的城市，得分增加了13分。這主要是由于大連本季度寫字樓吸納量有明顯的提升，達到80%占有率所需要的時間從第二季度的18.2個月下降至第三季度的13.9個月。在第三季度，大連沒有錄得新增供應，空置率下降了1.3個百分比，即使在市場活躍程度有所下降的情況下，現有寫字樓存量也在減少。然而，大連市場的租金水平仍然呈現出負增長的現象，這意味著新增的需求并不能明顯降低空置率，也無法提升業(yè)主的租金期望值。與此同時，不少新項目已經進入預租階段，與現有業(yè)主間的競爭也變得進一步激烈，因此，租金上升的空間不大。

??在所覆蓋的二線城市中，西安是第三季度中指數得分降低最多的城市，得分減少了31分。西安本季度的空置率水平由上一季度的9.5%上升至24.4%，這主要是由于第三季度中有四個新項目入市， 總供應量高達18.2萬平方米。有趣的是，達到80%出租率所需要的時間由上一季度的23.5個月下降至這一季度的14.2個月。這種相互矛盾的情況，一些熱門的項目表現十分優(yōu)異，空置率下降的速度也非?？?；而大部分的普通項目可能永遠無法達到80%的出租率。與此同時，新項目都在激烈地爭奪租戶，使得空置率的水平高居不下。西安平均租金水平在本季度同比下降了6%，而這一數值在上一季度僅為0.1%。

??廈門在本季度的指數得分也有明顯地下滑，得分較上一季度降低了22分，排名也從第四名下滑至第九名。廈門市場表現不佳的原因主要是由于租金增幅有所減少，以及達到80%出租率所需時間有所增加。租金增幅由上一季度的3%下降至這一季度的1%，達到80%出租率所需的時間也增長至12.2個月。導致上述現象的主要原因是由于廈門自貿區(qū)內的兩岸貿易中心區(qū)域內迎來了大量新入市的甲級與乙級寫字樓，業(yè)主在租戶方面的競爭也非常地激烈，因此影響了廈門整體市場表現。另外，自貿區(qū)委員會近期出臺了一項新政策來控制租金的增長，以便保持區(qū)域內的競爭性。

??重慶的空置率水平為16個所追蹤城市中最高的，為47.8%，較上一季度上升了6.5%。重慶近期迎來了五個新項目的入市，總面積高達33.8萬平方米。其中三個項目位于江北嘴，使得這一區(qū)域的空置率上升至55.6%。大量的新供應和高居不下的空置率在壓低租金的同時，也給企業(yè)提供了一個很好機會搬遷至設施條件更好的寫字樓，同時享受租金上的優(yōu)惠。例如，由于南岸區(qū)可租用面積的不足，以及其它商圈環(huán)境的提升，許多原南岸的租戶選擇轉移辦公地點。租賃活動背后主要的原因就是減少租金上的開銷和享受更優(yōu)越的辦公環(huán)境。

??沈陽的空置率是16個城市中第二高的，為43.2%。同時，沈陽也是租金增幅下降得最多的城市，本季度租金增幅同比降低了12%。不過由于未來供應不高，以及吸納速度的上升，沈陽第三季度的指數得分并沒有惡化。然而，跟重慶的情況十分類似的是，新舊業(yè)主間的激烈競爭使得業(yè)主對租金的期望值有所下降。吸納活動主要集中在北站區(qū)，因為這一區(qū)有不少新項目，為租賃活動提供了大量的空間。以互聯網金融和資產管理為主的金融機構是寫字樓租賃市場最主要的參與者。

??天津是所覆蓋城市中表現最弱的之一，其市場吸納速度非常緩慢，達到80%出租率所需要的時間高達27.1個月，租金增幅同比下降了2%。本季度，天津市場迎來了8萬平米的新增供應，將整體空置率提升至了24.6%。新舊項目業(yè)主間的競爭十分激烈，舊項目的業(yè)主為了保留租戶，愿意提供大量租賃優(yōu)惠。不過在這種情況下，租戶有很好的機會可以擴張自己的辦公面積，或者遷移至辦公設施更優(yōu)越的地點去。金融機構仍然是第三季度最活躍的租戶，不過其他行業(yè)的租戶也做出了不小的貢獻，這包括一家大型國際制藥企業(yè)。