楊科偉、謝楊春2016-01-20 10:43:51來(lái)源:克而瑞
??今日,統(tǒng)計(jì)局發(fā)布“期末成績(jī)單”,房地產(chǎn)“偏科”嚴(yán)重。銷(xiāo)售金額創(chuàng)新高,而銷(xiāo)售-投資傳導(dǎo)不通,投資增速一路下滑。在高庫(kù)存壓力下,土地購(gòu)置面 積及新開(kāi)工,暗淡開(kāi)局、平淡收尾。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)打破7%的底線,創(chuàng)下25年新低,那作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)扛旗者,房地產(chǎn)能否再擔(dān)重任…..明年又將有如何走勢(shì)?
??行業(yè)銷(xiāo)售創(chuàng)新高的預(yù)期落空,2016年銷(xiāo)售量、價(jià)平穩(wěn)為常態(tài)
??2015年,商品房銷(xiāo)售面積128495萬(wàn)平方米,比上年增長(zhǎng)6.5%,增速比1-11月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。全年銷(xiāo)售面積未能像市場(chǎng)預(yù)期一 樣沖擊2013年高點(diǎn)。中部地區(qū)、西部地區(qū)銷(xiāo)售增速較高,東北地區(qū)銷(xiāo)售不振,下降24.5%。從全年走勢(shì)看,在3月商品房銷(xiāo)售降幅持續(xù)收窄,1-5月銷(xiāo)售 額同比由負(fù)轉(zhuǎn)正后,三季度銷(xiāo)售面積開(kāi)始同比正增長(zhǎng),實(shí)現(xiàn)了2014年年初以來(lái)的首次雙雙正增長(zhǎng),四季度在政策刺激力度加碼作用下,銷(xiāo)售面積增速加速上行, 但12月增速有所放緩。
??在持續(xù)的政策放松和充足的購(gòu)房者信心將繼續(xù)支持行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展之下,預(yù)計(jì)明年全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售面積保持平穩(wěn),總量維持相對(duì)高位。未來(lái),“一大一小”依然會(huì)成為主力。 “一大”就是那些人口導(dǎo)入量較大的一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市,還會(huì)繼續(xù)保持需求熱度,“一小”則是新型城鎮(zhèn)化推動(dòng)以及戶(hù)籍制度的改革,未來(lái)引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城 購(gòu)房的政策落地刺激下,會(huì)對(duì)更多三四線甚至四五線城市,特別是那些房地產(chǎn)還沒(méi)有啟動(dòng)的,或者說(shuō)剛剛開(kāi)始啟動(dòng)的城市帶來(lái)了新一輪發(fā)展的契機(jī)。
??盡管銷(xiāo)售面積未來(lái)沖擊高點(diǎn),但銷(xiāo)售金額則創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。全年商品房銷(xiāo)售額87281億元,增長(zhǎng)14.4%,增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。金額破新 高,但從70大中城市房?jī)r(jià)來(lái)看,多數(shù)城市房?jī)r(jià)并沒(méi)有大幅度上漲,佐證了城市分化格局,資金開(kāi)始流向一線城市以及小部分二線城市。因此,未來(lái)這些城市房?jī)r(jià)上 漲動(dòng)力依然存在,但大多數(shù)二、三、四線城市房?jī)r(jià)不會(huì)有太大變動(dòng)。
??新開(kāi)工、施工面積持續(xù)高位,去庫(kù)存壓力有增無(wú)減
??12月末,商品房待售面積71853萬(wàn)平方米,比11月末增加了2216萬(wàn)平方米。其中,住宅待售面積45248萬(wàn)平方米,占比約 62.97%,連續(xù)三個(gè)月庫(kù)存增加,辦公樓待售面積3276萬(wàn)平方米,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積14664萬(wàn)平方米。庫(kù)存并未能延續(xù)8、9下降趨勢(shì),各類(lèi)型物 業(yè)待售面積10月開(kāi)始持續(xù)走高,房地產(chǎn)行業(yè)整體庫(kù)存高企、結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的問(wèn)題依舊。
??在中央不斷喊話去庫(kù)存以及銷(xiāo)售回暖的帶動(dòng)下,全年僅有4個(gè)月待售面積處于下降區(qū)間,說(shuō)明去庫(kù)存并未取得實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展,行業(yè)矛盾并未得到緩解。尤 其是2015年施工面積73.56億平方米,新開(kāi)工面積也維持在高位,2016年待售面積仍會(huì)持續(xù)增加,今年庫(kù)存壓力有增無(wú)減。而2015年年末,習(xí)李再 次強(qiáng)調(diào)推動(dòng)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房,長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō),對(duì)于三四線城市去庫(kù)存將起到至關(guān)重要作用。
??去庫(kù)存、去產(chǎn)能抑制投資增速企穩(wěn),預(yù)計(jì)2016年下半年投資增速才會(huì)觸底回升
??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2015年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95979億元,比上年名義增長(zhǎng)1.0%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)2.8%),增速繼續(xù)再創(chuàng)新 低。單月來(lái)看,仍處于負(fù)區(qū)間,但降幅有所收窄。開(kāi)發(fā)投資從年初10.4%一路下滑至1%,一方面是經(jīng)濟(jì)環(huán)境較弱所致,固定資產(chǎn)投資不佳,房地產(chǎn)勢(shì)必受到抑 制;另外一方面,在去庫(kù)存、去產(chǎn)能兩座大山面前,行業(yè)主要任務(wù)是控供應(yīng)、促需求,因此,無(wú)論是政府還是企業(yè),投資意愿不強(qiáng)。
??根據(jù)目前的房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)節(jié)奏和庫(kù)存情況來(lái)看,2016年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增速仍會(huì)繼續(xù)回落,維持低位運(yùn)行。預(yù)計(jì)到下半年開(kāi)發(fā)投資增速將 會(huì)觸底回升,尤其是一、二線城市存量房快速去化后,住宅開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)必然會(huì)逐步增加。雖然增速降低雖然對(duì)于行業(yè)來(lái)說(shuō)有一定負(fù)面影響, 但總量仍保持在穩(wěn)定高度,且近幾年對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)來(lái)看,一直穩(wěn)定在14%左右。因此,當(dāng)前格局下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速只要對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度保持穩(wěn)定,不拖 經(jīng)濟(jì)后腿即可“完成使命”。
??土地購(gòu)置面積持續(xù)負(fù)增長(zhǎng),“馬太效應(yīng)”導(dǎo)致城市分化持續(xù)加劇
??2015年,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積22811萬(wàn)平方米,比上年下降31.7%,降幅比1-11月份收窄1.4個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款 7622億元,下降23.9%,降幅收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)。12月在土地市場(chǎng)收官戰(zhàn)之下,降幅小幅收窄。全年土地成交的冰冷與市場(chǎng)庫(kù)存高企、企業(yè)投資戰(zhàn)略不 無(wú)關(guān)系,但一線城市甚至部分二線城市?,F(xiàn)高溢價(jià)地塊,三四線城市土地?zé)o人問(wèn)津,城市間強(qiáng)弱分化明顯。
??2016年,在堅(jiān)持去庫(kù)存和“有供有限”政策指導(dǎo)下,預(yù)計(jì)土地購(gòu)置面積指標(biāo)并不會(huì)出現(xiàn)起色,整體企業(yè)土地購(gòu)置規(guī)模維持2015年水平。由于 2015年基數(shù)較低和銷(xiāo)售回升的影響,同比增速或?qū)⑥D(zhuǎn)正。在一線城市土地競(jìng)爭(zhēng)激烈以及政府對(duì)于三四線城市去庫(kù)存的政策扶持,未來(lái)企業(yè)或?qū)⒉季只久孑^好的 三四線城市,其土地指標(biāo)可能率先回暖。
??后記:2015年已經(jīng)過(guò)去,經(jīng)濟(jì)增速已經(jīng)破7%,創(chuàng)下25年新低。盡管增速不再是唯一衡量經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的標(biāo)準(zhǔn), 但外界對(duì)于其預(yù)期的下降將影響國(guó)內(nèi)各個(gè)行業(yè)。而經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)期,行業(yè)也在調(diào)整和變革中迎來(lái)新生。經(jīng)濟(jì)增速放緩的是一把“雙刃劍”,一方面,國(guó)內(nèi)人均收入水平 預(yù)期降低,對(duì)于市場(chǎng)需求有一定抑制;另一方面,“穩(wěn)增長(zhǎng)”壓力也會(huì)給行業(yè)帶來(lái)更為寬松的政策空間,助力行業(yè)加速調(diào)整。
??大消費(fèi)時(shí)代來(lái)臨,經(jīng)濟(jì)著力于“供給側(cè)改革”形成的有效供給,促進(jìn)消費(fèi)總量提高和消費(fèi)升級(jí),推動(dòng)家庭對(duì)居住及其服務(wù)需求的升級(jí),從而拉動(dòng)房地產(chǎn)景 氣度。在“穩(wěn)增長(zhǎng)”壓力之下,經(jīng)濟(jì)增速底線需要保持,房地產(chǎn)行業(yè)亦不容有失,還需要再擔(dān)重?fù)?dān)。在調(diào)整關(guān)口期加快出清不良資產(chǎn),降低庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)仍是行業(yè)首要任 務(wù)。