[克而瑞]銷(xiāo)售量創(chuàng)新高預(yù)期落空 2016年怎么走？

??今日,統(tǒng)計(jì)局發(fā)布“期末成績(jī)單”，房地產(chǎn)“偏科”嚴(yán)重。銷(xiāo)售金額創(chuàng)新高，而銷(xiāo)售-投資傳導(dǎo)不通，投資增速一路下滑。在高庫(kù)存壓力下，土地購(gòu)置面 積及新開(kāi)工，暗淡開(kāi)局、平淡收尾。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)打破7%的底線，創(chuàng)下25年新低，那作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)扛旗者，房地產(chǎn)能否再擔(dān)重任…..明年又將有如何走勢(shì)？

??行業(yè)銷(xiāo)售創(chuàng)新高的預(yù)期落空，2016年銷(xiāo)售量、價(jià)平穩(wěn)為常態(tài) 

??2015年，商品房銷(xiāo)售面積128495萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)6.5%，增速比1-11月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。全年銷(xiāo)售面積未能像市場(chǎng)預(yù)期一 樣沖擊2013年高點(diǎn)。中部地區(qū)、西部地區(qū)銷(xiāo)售增速較高，東北地區(qū)銷(xiāo)售不振，下降24.5%。從全年走勢(shì)看，在3月商品房銷(xiāo)售降幅持續(xù)收窄，1-5月銷(xiāo)售 額同比由負(fù)轉(zhuǎn)正后，三季度銷(xiāo)售面積開(kāi)始同比正增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)了2014年年初以來(lái)的首次雙雙正增長(zhǎng)，四季度在政策刺激力度加碼作用下，銷(xiāo)售面積增速加速上行， 但12月增速有所放緩。

??在持續(xù)的政策放松和充足的購(gòu)房者信心將繼續(xù)支持行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展之下，預(yù)計(jì)明年全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售面積保持平穩(wěn)，總量維持相對(duì)高位。未來(lái)，“一大一小”依然會(huì)成為主力。 “一大”就是那些人口導(dǎo)入量較大的一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市，還會(huì)繼續(xù)保持需求熱度，“一小”則是新型城鎮(zhèn)化推動(dòng)以及戶(hù)籍制度的改革，未來(lái)引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城 購(gòu)房的政策落地刺激下，會(huì)對(duì)更多三四線甚至四五線城市，特別是那些房地產(chǎn)還沒(méi)有啟動(dòng)的，或者說(shuō)剛剛開(kāi)始啟動(dòng)的城市帶來(lái)了新一輪發(fā)展的契機(jī)。

??盡管銷(xiāo)售面積未來(lái)沖擊高點(diǎn)，但銷(xiāo)售金額則創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。全年商品房銷(xiāo)售額87281億元，增長(zhǎng)14.4%，增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。金額破新 高，但從70大中城市房?jī)r(jià)來(lái)看，多數(shù)城市房?jī)r(jià)并沒(méi)有大幅度上漲，佐證了城市分化格局，資金開(kāi)始流向一線城市以及小部分二線城市。因此，未來(lái)這些城市房?jī)r(jià)上 漲動(dòng)力依然存在，但大多數(shù)二、三、四線城市房?jī)r(jià)不會(huì)有太大變動(dòng)。

??新開(kāi)工、施工面積持續(xù)高位，去庫(kù)存壓力有增無(wú)減

??12月末，商品房待售面積71853萬(wàn)平方米，比11月末增加了2216萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積45248萬(wàn)平方米，占比約 62.97%，連續(xù)三個(gè)月庫(kù)存增加，辦公樓待售面積3276萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積14664萬(wàn)平方米。庫(kù)存并未能延續(xù)8、9下降趨勢(shì)，各類(lèi)型物 業(yè)待售面積10月開(kāi)始持續(xù)走高，房地產(chǎn)行業(yè)整體庫(kù)存高企、結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的問(wèn)題依舊。

??在中央不斷喊話去庫(kù)存以及銷(xiāo)售回暖的帶動(dòng)下，全年僅有4個(gè)月待售面積處于下降區(qū)間，說(shuō)明去庫(kù)存并未取得實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，行業(yè)矛盾并未得到緩解。尤 其是2015年施工面積73.56億平方米，新開(kāi)工面積也維持在高位，2016年待售面積仍會(huì)持續(xù)增加，今年庫(kù)存壓力有增無(wú)減。而2015年年末，習(xí)李再 次強(qiáng)調(diào)推動(dòng)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，對(duì)于三四線城市去庫(kù)存將起到至關(guān)重要作用。

??去庫(kù)存、去產(chǎn)能抑制投資增速企穩(wěn)，預(yù)計(jì)2016年下半年投資增速才會(huì)觸底回升

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95979億元，比上年名義增長(zhǎng)1.0%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)2.8%)，增速繼續(xù)再創(chuàng)新 低。單月來(lái)看，仍處于負(fù)區(qū)間，但降幅有所收窄。開(kāi)發(fā)投資從年初10.4%一路下滑至1%，一方面是經(jīng)濟(jì)環(huán)境較弱所致，固定資產(chǎn)投資不佳，房地產(chǎn)勢(shì)必受到抑 制；另外一方面，在去庫(kù)存、去產(chǎn)能兩座大山面前，行業(yè)主要任務(wù)是控供應(yīng)、促需求，因此，無(wú)論是政府還是企業(yè)，投資意愿不強(qiáng)。

??根據(jù)目前的房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)節(jié)奏和庫(kù)存情況來(lái)看，2016年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增速仍會(huì)繼續(xù)回落，維持低位運(yùn)行。預(yù)計(jì)到下半年開(kāi)發(fā)投資增速將 會(huì)觸底回升，尤其是一、二線城市存量房快速去化后，住宅開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)必然會(huì)逐步增加。雖然增速降低雖然對(duì)于行業(yè)來(lái)說(shuō)有一定負(fù)面影響， 但總量仍保持在穩(wěn)定高度，且近幾年對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)來(lái)看，一直穩(wěn)定在14%左右。因此，當(dāng)前格局下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速只要對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度保持穩(wěn)定，不拖 經(jīng)濟(jì)后腿即可“完成使命”。

??土地購(gòu)置面積持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，“馬太效應(yīng)”導(dǎo)致城市分化持續(xù)加劇 

??2015年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積22811萬(wàn)平方米，比上年下降31.7%，降幅比1-11月份收窄1.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款 7622億元，下降23.9%，降幅收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)。12月在土地市場(chǎng)收官戰(zhàn)之下，降幅小幅收窄。全年土地成交的冰冷與市場(chǎng)庫(kù)存高企、企業(yè)投資戰(zhàn)略不 無(wú)關(guān)系，但一線城市甚至部分二線城市?，F(xiàn)高溢價(jià)地塊，三四線城市土地?zé)o人問(wèn)津，城市間強(qiáng)弱分化明顯。

??2016年，在堅(jiān)持去庫(kù)存和“有供有限”政策指導(dǎo)下，預(yù)計(jì)土地購(gòu)置面積指標(biāo)并不會(huì)出現(xiàn)起色，整體企業(yè)土地購(gòu)置規(guī)模維持2015年水平。由于 2015年基數(shù)較低和銷(xiāo)售回升的影響，同比增速或?qū)⑥D(zhuǎn)正。在一線城市土地競(jìng)爭(zhēng)激烈以及政府對(duì)于三四線城市去庫(kù)存的政策扶持，未來(lái)企業(yè)或?qū)⒉季只久孑^好的 三四線城市，其土地指標(biāo)可能率先回暖。

??后記：2015年已經(jīng)過(guò)去，經(jīng)濟(jì)增速已經(jīng)破7%，創(chuàng)下25年新低。盡管增速不再是唯一衡量經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的標(biāo)準(zhǔn)， 但外界對(duì)于其預(yù)期的下降將影響國(guó)內(nèi)各個(gè)行業(yè)。而經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)期，行業(yè)也在調(diào)整和變革中迎來(lái)新生。經(jīng)濟(jì)增速放緩的是一把“雙刃劍”，一方面，國(guó)內(nèi)人均收入水平 預(yù)期降低，對(duì)于市場(chǎng)需求有一定抑制；另一方面，“穩(wěn)增長(zhǎng)”壓力也會(huì)給行業(yè)帶來(lái)更為寬松的政策空間，助力行業(yè)加速調(diào)整。

??大消費(fèi)時(shí)代來(lái)臨，經(jīng)濟(jì)著力于“供給側(cè)改革”形成的有效供給，促進(jìn)消費(fèi)總量提高和消費(fèi)升級(jí)，推動(dòng)家庭對(duì)居住及其服務(wù)需求的升級(jí)，從而拉動(dòng)房地產(chǎn)景 氣度。在“穩(wěn)增長(zhǎng)”壓力之下，經(jīng)濟(jì)增速底線需要保持，房地產(chǎn)行業(yè)亦不容有失，還需要再擔(dān)重?fù)?dān)。在調(diào)整關(guān)口期加快出清不良資產(chǎn)，降低庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)仍是行業(yè)首要任 務(wù)。