[第一太平戴維斯]沈陽(yáng)房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力持續(xù)加大

??昨日沈陽(yáng)緊急叫停其房產(chǎn)新政，即沈陽(yáng)新出的畢業(yè)未滿5年大學(xué)生可以“零首付”買房。盡管從出臺(tái)到叫停僅半天，也客觀反映了當(dāng)?shù)貥鞘袔?kù)存的壓力。

??在此前，沈陽(yáng)市樓市庫(kù)存一直處于高位。除大眾關(guān)心的住宅市場(chǎng)外，沈陽(yáng)的寫字樓及商業(yè)零售市場(chǎng)的庫(kù)存總量也居高不下，亟待消化。

??甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)存量居高不下

??2015年下半年，沈陽(yáng)甲級(jí)寫字樓新入市三個(gè)項(xiàng)目，分別是夏宮城市廣場(chǎng)、茂業(yè)中心和華潤(rùn)大廈B座，均位于五里河商務(wù)區(qū)，合計(jì)帶來16.1萬平方米新增租賃面積，全市甲級(jí)寫字樓總存量達(dá)到146萬平方米。

??2015年系寫字樓供應(yīng)高峰，但需求卻顯不足，導(dǎo)致短時(shí)間內(nèi)無法消化新增供應(yīng)。截至2015年下半年，全市寫字樓空置率同比上升10.9百分點(diǎn)至40.6%。

??截至2015年末，甲級(jí)寫字樓租金降至每平方米每月人民幣132.7元（含物業(yè)管理費(fèi)），較上半年下跌2.0%。

??沈陽(yáng)市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)未來仍有大規(guī)模新項(xiàng)目入市，但在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩和市場(chǎng)供給競(jìng)爭(zhēng)加劇的雙重壓力下，部分項(xiàng)目可能會(huì)延遲入市。激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)令業(yè)主采取多種方式，如提供差異化產(chǎn)品、拓寬租賃渠道、提供增值服務(wù)以提升出租率。

??中高端商業(yè)市場(chǎng)空置率整體保持穩(wěn)定

??2015年下半年，一方廣場(chǎng)、華潤(rùn)萬象匯和星匯廣場(chǎng)三個(gè)項(xiàng)目入市，新增40.3萬平方米零售面積。此外，受供過于求、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇及電商沖擊等方面的影響，久光百貨于2015年12月正式閉店。沈陽(yáng)中高端商業(yè)市場(chǎng)存量年末達(dá)到600萬平方米。

??沈陽(yáng)市商業(yè)市場(chǎng)空置率整體保持穩(wěn)定。一方面，盡管三個(gè)項(xiàng)目交付使用，但因項(xiàng)目位于優(yōu)質(zhì)地段，開業(yè)率皆超過70%。另一方面，部分商業(yè)項(xiàng)目品牌調(diào)整已進(jìn)入到尾聲。因此，2015年下半年全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的空置率降至16.2%。

??受區(qū)域市場(chǎng)趨于飽和因素影響，2015年下半年租金市場(chǎng)整體表現(xiàn)穩(wěn)中有降。截至2015年末，沈陽(yáng)市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心首層平均租金錄得每平方米每月人民幣363.9元，較上半年下降0.8%。

??受市場(chǎng)供過于求及品牌同質(zhì)化嚴(yán)重影響，未來租金及入駐率下行壓力加大。對(duì)于在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，業(yè)主方將致力于其商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)調(diào)整，如增加餐飲、親子教育、休閑娛樂等品牌比例。而缺乏特色、創(chuàng)新及低運(yùn)營(yíng)能力的商業(yè)項(xiàng)目將面臨險(xiǎn)峻的市場(chǎng)挑戰(zhàn)。