[克而瑞]價不穩(wěn)調(diào)控不休，滬津后哪些城市調(diào)控政策還會再加碼

??11月28日，上海、天津緊急出臺信貸收緊政策，尤其是上海，首套房首付比例提升至35%以及二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”，剛需和改善需求同時受到抑制；天津首套房首付提至30%(外地家庭市六區(qū)和武清區(qū)首付40%)，二套首付40%，看似非常溫和，但卻是政策第二次加碼，這與近期天津地價、房價繼續(xù)快速上升不無關(guān)系。以此來看，自9月底以來熱點城市的密集調(diào)控仍在延續(xù)，收緊政策繼續(xù)加碼的空間仍然很大，未來還將有哪些城市會加入收緊調(diào)控呢？

??滬津加碼是930調(diào)控的延續(xù)，對首置、首改需求影響最大

??繼“滬九條”、“滬六條”、“整頓市場秩序”之后，上海調(diào)控再次升級，主要著重點在于信貸層面，雖然整體調(diào)控力度略遜與2014年之前，但總的來看，在此前政策效應(yīng)疊加下，還是會對市場成交量價產(chǎn)生一定影響。

??首先，對剛需、改善型需求沖擊明顯?！笆滋追渴赘蹲畹?5%”以及“公積金使用提高限制”，增加了剛需購房成本。另外，對于“改善型需求”特別“首置改善型需求”來說，“認(rèn)房又認(rèn)貸”使得其購房成本(首付)增加4成，例如800萬元總價得非普通住宅，需要多付320萬，這一點或?qū)⒅苯芋w現(xiàn)在二手房交易量當(dāng)中。

??其次，整體成交量繼續(xù)下滑已成定局，價格“以穩(wěn)為主”，二手房交易價格漲幅或?qū)⒒芈洹?月份以來，上海新房和二手房成交量逐月環(huán)比大幅下滑，11月新房住宅成交量僅為56萬平方米(預(yù)估數(shù)據(jù))，同比下滑62%，在房貸新政下，12月成交繼續(xù)下滑毋庸置疑。但就價格而言，一手住宅仍嚴(yán)重供不應(yīng)求，市場大環(huán)境和未來預(yù)期沒有本質(zhì)改變，短期價格不具備回調(diào)的可能性，10月份二手住宅價格仍環(huán)比上漲11%，未來漲幅將有所回落。

??地價、房價未明顯降溫是調(diào)控核心邏輯，廣州、長沙等兩類后續(xù)政策加碼可能大

??實際上，早在昨日上海、天津提高首付比例之前，杭州、成都、武漢等城市就已針對原有得政策加碼，在力度和廣度上皆有加強。其一，是由于部分城市前期政策過于贏弱，在對防范市場金融風(fēng)險方面作用甚微；其二，本輪調(diào)控的兩大核心“地價”和“房價”并未得到明顯降溫。

??因此，在行業(yè)處于調(diào)整階段之下，我們認(rèn)為，未來將會有更多熱點城市深化已出臺調(diào)控政策，以及部分熱度仍較高得城市出臺新的抑制性政策，通過系列措施去杠桿、穩(wěn)樓市。

??一類是在原有的基礎(chǔ)上繼續(xù)深化政策，手段主要是集中在信貸層面，繼續(xù)“上調(diào)首付比列”、“認(rèn)房又認(rèn)貸”等。此類城市包括廣州、南京、濟南、天津、福州等。一方面是這些城市土地市場熱度不減。濟南此前連續(xù)拍出高溢價地塊，而廣州近期土拍中，若計入配建面積，實際樓板價超過4萬元/平方米并不少見；另一方面，這些城市房價漲幅仍在較高水平，10月份統(tǒng)計局公布70大中城市房價顯示，鄭州、濟南房價漲幅仍在3%以上，南京、福州均在2%以上。

??另一類是在此輪調(diào)整中還未出臺收緊政策的城市會“擇善而從”。主要手段仍是此前已經(jīng)多次出現(xiàn)得“限購”和“限貸”。此類城市例如青島、長沙等。長沙從8月份開始成交出現(xiàn)明顯放量，9、10兩月長沙六區(qū)成交量更是已經(jīng)超過250萬平方米，遠(yuǎn)高于今年成交平均值，而最新得統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，長沙房價環(huán)比上漲4.3%，位列二線城市之首。“高漲幅、高成交、以及資金從限購城市導(dǎo)入”引發(fā)的投資性需求批量入市風(fēng)險不容小覷。