楊科偉、謝楊春2016-11-29 09:44:57來(lái)源:克而瑞
??20城二手住宅成交環(huán)比下滑9%,交易量已連續(xù)2月下滑
??10月受到房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的影響,二手房交易市場(chǎng)觀(guān)望情緒漸濃,在北京、上海成交量大幅下滑之下,CRIC監(jiān)測(cè)的19個(gè)城市二手住宅成交量連續(xù)兩月下滑。10月二手住宅共成交1209.42萬(wàn)平方米,環(huán)比下降10.3%,同比仍增長(zhǎng)40.96%,市場(chǎng)顯著去年同期,但同比增速有所放緩,單月成交量不及三季度平均交易量。另外,19個(gè)城市總成交套數(shù)126988套,環(huán)比下跌11%,同比上漲34%。
??備注:CRIC研究中心統(tǒng)計(jì)的二手房數(shù)據(jù)基本均為住宅屬性,具體城市包括上海、北京、深圳、重慶、南京、杭州、鄭州、南昌、青島、廈門(mén)、蘇州、無(wú)錫、東莞、紹興、南充、常熟、金華、佛山,合肥等20個(gè)城市。
??多城二手住宅成交量跌幅高于新房,京、滬、蘇等跌幅超30%
??從成交規(guī)??矗?、滬成交量仍占總體33%,且10月份北京超過(guò)上海成為二手住宅成交規(guī)模首位,重慶、南京、杭州交易量均保持在100萬(wàn)平方米以上。同時(shí),10月南京二手住宅共成交109萬(wàn)平方米,高出一手住宅成交15萬(wàn)平方米,近一年內(nèi)首次出現(xiàn)二手住宅交易量比一手住宅多的“倒掛現(xiàn)象”。
??從具體變化看,10月各城市二手住宅交易市場(chǎng)“以跌為主”,過(guò)半數(shù)城市成交量環(huán)比下滑。其中東莞跌幅近8成,北京、上海、蘇州跌幅均在30%之上,僅鄭州、重慶、青島等城市成交環(huán)比上漲。
??整體而言,二手住宅交易量環(huán)比下跌的城市多為此前出臺(tái)收緊政策的城市,且與這些城市一手住宅成交下跌走勢(shì)同步。杭州、北京、南京、東莞、蘇州、無(wú)錫等均在三季度末、四季度頭密集出臺(tái)調(diào)控政策,一手房市場(chǎng)降溫傳導(dǎo)至二手房。例如杭州,10月一、二手住宅成交量環(huán)比分別下跌35%和23%,而蘇州,一手住宅成交下降37%得同時(shí),二手住宅交易也下跌超過(guò)5成。反觀(guān)近期未出臺(tái)政策得城市如重慶、青島等,一、二手住宅均環(huán)比上漲,重慶更是漲幅雙雙超過(guò)50%。這也表明新政的確在短期內(nèi)對(duì)一、二市場(chǎng)成交規(guī)模產(chǎn)生一定抑制作用。
??調(diào)控廣度和深度或繼續(xù)加碼,二手住宅交易量年內(nèi)將繼續(xù)走弱
??10月二手住宅市場(chǎng)整體表現(xiàn)低迷,且已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月下滑。究其原因,與熱點(diǎn)城市10月份密集出臺(tái)調(diào)控新政不無(wú)關(guān)系,“限購(gòu)”、“限貸”在降低購(gòu)買(mǎi)力和消減需求基數(shù)得同時(shí),加大了市場(chǎng)觀(guān)望情緒,北京、廈門(mén)、東莞、蘇州、上海等城市環(huán)比下跌幅度均超過(guò)30%,而未出政策得重慶、青島二手住宅交易量則環(huán)比上漲57%和18%。
??我們認(rèn)為,此輪調(diào)控政策的核心是“房?jī)r(jià)”和“地價(jià)”,就目前而言,多數(shù)城市房?jī)r(jià)漲幅雖環(huán)比放緩,但更多是由于預(yù)售證監(jiān)管從嚴(yán)所致;而土地方面,“地王”頻出雖較此前有所降溫,但優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況并未得到改變,廣州、天津仍有高價(jià)地塊拍出。因此,一旦地價(jià)、房?jī)r(jià)并未得到有效控制,未來(lái)不排除政策繼續(xù)加碼得可能,屆時(shí)將繼續(xù)對(duì)二手住宅成交產(chǎn)生沖擊。另外,從10月末各別城市繼續(xù)出臺(tái)或者升級(jí)調(diào)控來(lái)看,未來(lái)一些次熱點(diǎn)城市或?qū)ⅰ案L(fēng)效仿”出臺(tái)“限購(gòu)”、“限貸”政策,年內(nèi)一、二手住宅交易量也將持續(xù)走低。