[克而瑞]2016年總結(jié)與展望：企業(yè)融資篇

??【2016總結(jié)展望】企業(yè)融資：融資收緊債務(wù)到期，2017年房企將面臨多重挑戰(zhàn)

??2016年，較為寬松的融資環(huán)境和公司債政策的放寬使更多房企選擇境內(nèi)融資，房企前三季度公司債占比顯著上升，房企融資規(guī)模同比增幅較大。隨著年末融資渠道的收緊，預(yù)計(jì)2017年房企融資環(huán)境將維持今年下半年的水平，融資成本的上升和大量債務(wù)的到期將會(huì)給房企帶來較大的壓力。

??【2016總結(jié)】

??一、前三季度融資環(huán)境較寬松，房企融資規(guī)模同比增加

??2016年全國熱點(diǎn)城市土地招拍掛市場(chǎng)不斷升溫、房企高杠桿拿地、地王頻出，在房企銷售規(guī)模和業(yè)績門檻不斷提高的同時(shí)，房企的融資規(guī)模也在顯著擴(kuò)大。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2016年1-11月108家監(jiān)測(cè)房企融資總規(guī)模達(dá)11211億元人民幣，同比2015全年增加30.9%，增速高于2015年的25.7%。持續(xù)的貨幣寬松加之年初的市場(chǎng)回暖，給企業(yè)的融資擴(kuò)張?jiān)鎏砹藙?dòng)力。 

??二、境內(nèi)融資占比增加，公司債融資利率現(xiàn)新低

??2016年1-11月108家CRIC監(jiān)測(cè)房企境內(nèi)融資比例達(dá)87%，略高于2015年同期的84%，2015年及2016年前三季度國內(nèi)較寬松的融資環(huán)境和公司債政策的放寬促使更多房企選擇境內(nèi)融資，同時(shí)人民幣的持續(xù)貶值導(dǎo)致房企境外融資成本增加，部分房企通過境內(nèi)融資以贖回境外高息債。

??2016年1-11月CRIC監(jiān)測(cè)108家房企公司債成本的普遍水平在3-8%之間，加權(quán)平均融資成本為4.73%。大型房企尤其是央企，憑借良好的信用評(píng)級(jí)可以申請(qǐng)期限較長但利率較低的公司債，保利地產(chǎn)2016年發(fā)行的公司債平均利率3.4%，其第二期公司債的發(fā)行利率最低僅2.95%。

??三、第四季度融資渠道收緊，房企公司債發(fā)行規(guī)?？s減

??受益于2015年初證監(jiān)會(huì)關(guān)于公司債發(fā)行政策的放寬，在公司債的發(fā)行主體范圍擴(kuò)大，發(fā)行流程簡化，合理審批放權(quán)的多重利好刺激下，2015年至2016年9月房企融資渠道中公司債發(fā)行占比提升顯著，2016年前三季度CRIC監(jiān)測(cè)108家房企公司債發(fā)行總規(guī)模達(dá)到了4878億元，在融資總規(guī)模中占比高達(dá)43.5%，逐漸成為房企主要的融資方式之一。

??而隨著10月上交所、深交所出臺(tái)文件明確公司債發(fā)行門檻，發(fā)行要求等，規(guī)范房企發(fā)行公司債行為；證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)提出嚴(yán)禁違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。發(fā)改委要求嚴(yán)格限制房企發(fā)行公司債用于商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目。調(diào)控之下，房企融資渠道收緊，房企公司債的發(fā)行規(guī)模急劇縮減，10月108家監(jiān)測(cè)房企的公司債發(fā)行總額僅259億元。

??【2017展望】

??基于宏觀經(jīng)濟(jì)尚未完全企穩(wěn)，在政策調(diào)控干預(yù)和公司債發(fā)行監(jiān)管加強(qiáng)的情況下，我們對(duì)房企2017年的融資前景有以下四點(diǎn)展望。

??一、流動(dòng)性大環(huán)境不會(huì)逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)資金面總體穩(wěn)中偏緊

??在今年末國家“抑制資產(chǎn)泡沫、防范金融風(fēng)險(xiǎn)”的政策調(diào)控基調(diào)確立的背景下，融資環(huán)境也趨于收緊。但2017年宏觀經(jīng)濟(jì)尚未完全企穩(wěn)，貨幣政策將告別寬松轉(zhuǎn)向穩(wěn)健中性，流動(dòng)性大環(huán)境不會(huì)逆轉(zhuǎn)，因此我們預(yù)計(jì)2017年房企的融資增速將放緩，房地產(chǎn)行業(yè)資金面總體穩(wěn)中偏緊。

??二、公司債發(fā)行受監(jiān)管，明年將繼續(xù)維持今年下半年發(fā)行水平

??從今年第四季度房企融資的情況來看，在政策的調(diào)控干預(yù)和公司債發(fā)行的監(jiān)管加強(qiáng)之下，無論是房企融資的總量還是公司債發(fā)行占比都較前三季度有明顯的降低，我們預(yù)計(jì)2017年房企公司債的發(fā)行在監(jiān)管政策的限制下將繼續(xù)維持今年下半年的發(fā)行水平，總體的融資規(guī)模相較于今年的高增速趨于穩(wěn)定，但是房企合理的融資需求還是能得到滿足。

??三、大量債務(wù)將到期，2017年下半年開始企業(yè)面臨較大壓力

??房企近兩年的銀行借款、發(fā)行的短期票據(jù)、債券以及2015年之前的中長期債務(wù)將在2017下半年和2018年迎來到期償還的高峰，房企只能通過新增融資或者依賴自有資金來應(yīng)對(duì)債務(wù)償還的壓力。在融資渠道收緊的背景下，一旦2017年市場(chǎng)銷售不如預(yù)期，銷售回款不能滿足企業(yè)償還債務(wù)和新增開發(fā)投資的需求，那么房企的資金鏈將會(huì)面臨較大的壓力。

??四、房企融資成本將上升，融資政策收緊對(duì)中小開發(fā)商融資影響較大

??從房企的規(guī)模來看，我們預(yù)計(jì)2017年房企的融資環(huán)境將出現(xiàn)一定程度的分化。公司債、銀行開發(fā)貸款等低成本融資受調(diào)控收緊，將會(huì)迫使房企尋求較高資金成本的融資渠道，如信托、債權(quán)基金、委托貸款等。特別是對(duì)于一些高杠桿拿地的中小型房企，明年融資成本的上升將會(huì)對(duì)中小型房企產(chǎn)生較大的影響。而大型品牌房企受政策收緊的影響程度則較小，一方面大型品牌房企銷售業(yè)績較穩(wěn)定，銷售回款情況較好，另一方面近年來大型房企與金融機(jī)構(gòu)的合作也不斷增多，這些房企通過規(guī)模優(yōu)勢(shì)推動(dòng)其自身融資渠道多元化的發(fā)展，將進(jìn)一步降低融資成本，擴(kuò)大自己的競爭優(yōu)勢(shì)。