[克而瑞]合作借力？房企未來融資新走向

??近日，綠地控股宣布與中國民生銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同促進投融資業(yè)務資源的優(yōu)化配置。民生銀行將為綠地旗下全產業(yè)板塊提供長期穩(wěn)定的金融支持，重點包括融資授信業(yè)務、投資銀行業(yè)務、國際結算及跨境金融、資金管理業(yè)務、個人金融業(yè)務等。與此同時，民生銀行還與綠地控股確定了600億元融資額度。而近年來房企與金融機構強強聯合的消息不斷，各大房企也在競爭中積極尋找符合業(yè)務發(fā)展需要的融資合作伙伴。那么為何房企要頻頻選擇金融合作伙伴？又會帶來怎樣的影響？

??融資方式多樣，業(yè)務匹配性復雜

??作為標志性資金密集型行業(yè)，房地產在具有較大發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r，需要大量資金保持良性運營。而其杠桿性質推動了融資渠道多樣化的發(fā)展，并涉及了銀行開發(fā)貸、公司債、股權合作、REITS等多種融資結構。這些融資結構較為復雜，適用于不同類型及規(guī)模房企。以銀行開發(fā)貸為例，其對房企的資質要求較高，要求“項目資本金達到項目預算總投資的35%以上，并在銀行貸款到位之前投入項目建設”，同時要求房企具有“四證”或“五證兩書“，因此許多高負債的小型房企無法滿足貸款條件。而公司債的公開發(fā)行對于資金用途和發(fā)行額度(發(fā)行人累計發(fā)行的公司債余額不超過最近一期凈資產值(含少數股東權益)的40%)均有限制，而且還需獲得證監(jiān)會核準。

??發(fā)債難度加大，“合作共贏”成融資新趨勢

??10月，上交所和深交所先后向各債權承銷機構下發(fā)《關于試行房地產、產能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》文件，明確了公司債的門檻要求。根據克而瑞2016監(jiān)測的數據顯示，10月公司債發(fā)債金額環(huán)比驟降48%。11月公司債發(fā)債金額則延續(xù)了10月的趨勢，相較9月下降65%。而相比公司債政策的明顯施壓效果，房企銀行貸款的申請條件影響較弱。類似于近期綠地集團以合作形式實現大額度融資事件，則是房企進一步優(yōu)化借貸模式、與金融機構雙向選擇的結果。結合目前較為嚴峻的發(fā)債形勢，與金融機構通過優(yōu)勢互補實現“共贏“，有望成為各大房企融資發(fā)展新方向。

??合作借力，各房企實現產業(yè)多元化發(fā)展

??綠地借力布局“大基建”。2016年6月，綠地集團就部分軌道交通項目、公共設施項目、基礎設施PPP項目、棚戶區(qū)改造等項目與國家開發(fā)銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，項目投資總額達782億元。集團總裁張玉良也于近期表示，城市、基礎設施建設將房地產的產業(yè)運營和城市運營相結合，有利于提高自身產業(yè)的競爭力。而其綜合發(fā)展的戰(zhàn)略方向也符合今年深化供給側改革的政策要求。

??恒大擴大金融版圖。2016年4月，恒大集團與浦發(fā)銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，包括授信、銀行融資、直接融資、投資銀行業(yè)務、國際金融業(yè)務、金融創(chuàng)新產品開發(fā)等并獲得350億授信額度。當月，上海銀行也為恒大提供了200億綜合授信并共同致力于恒大于金融、健康、互聯網社區(qū)服務等發(fā)展。而在完成融資后的短時間內，恒大先后收購了盛京銀行股權和廣西集付通。目前恒大已擁有包括恒大金服、恒大保險、集付通以及盛京銀行股權在內的較為完善的金融體系，預計未來仍將加速擴張金融版圖。

??朗詩發(fā)力舊樓改造。2016年9月，朗詩集團宣布與中信資本共同成立城市更新投資平臺，首期投資獲得200億元。這些資金將用于一線城市和部分二線城市舊樓改造，包括住宅、公寓、寫字樓、酒店等，并以3月收購的上海普陀區(qū)長風項目作為種子項目。朗詩和中信資本對舊改項目的看好源于一線城市土地資源的稀缺，而目前一線城市均存在大量設施陳舊和缺乏管理的物業(yè)。本月20日，朗詩以2.01億元將上海長風更新項目注入深證朗信合投資中心，以合作新模式實現了其舊改道路和輕資產戰(zhàn)略上的新突破。

??總結與展望：優(yōu)勝劣汰，未來機遇和挑戰(zhàn)并存

??從發(fā)展趨勢來看，房企與金融機構的合作將不斷完善房地產企業(yè)的融資模式，同時引領各大房企實現綜合的多元化發(fā)展?？缬虻膽?zhàn)略合作使得房企的可合作空間增大，企業(yè)可以通過已有的合作金融平臺整合資源及拓展項目，從而不斷降低融資成本。同時我們也不難看出，雙向選擇的“合作共贏“模式對房企和金融機構的契合度要求較高，這也要求房企在規(guī)模、布局、產品和戰(zhàn)略等條件上符合各大金融機構的合作訴求。而面對趨嚴的市場政策，優(yōu)勝劣汰已成為發(fā)展主旋律。預計規(guī)模房企將通過自身規(guī)模優(yōu)勢繼續(xù)加速融資進程，而一些缺乏特點的中小型房企未來合作將逐步受限，需提升自身綜合競爭能力。