[克而瑞]節(jié)前淡季效應(yīng)明顯 成交維持低位

??本周觀點(diǎn)：本周重點(diǎn)城市成交環(huán)比下降1%，節(jié)前淡季效應(yīng)明顯。本周萬(wàn)科公告深圳地鐵受讓華潤(rùn)持股有的萬(wàn)科股權(quán)，未來(lái)“軌交+物業(yè)”模式值得期待。近期混改概念持續(xù)火熱，元旦前北京市國(guó)資委已經(jīng)出臺(tái)《市屬國(guó)有控股混合所有制企業(yè)開(kāi)展員工持股試點(diǎn)的實(shí)施辦法》，建議關(guān)注北京區(qū)域國(guó)企，其他個(gè)股方面：1）低估值、基本面優(yōu)質(zhì)的藍(lán)籌白馬股保利、招商、首開(kāi)、北京城建等，但“舊邏輯”投資思維影響下，基本面下行仍會(huì)對(duì)傳統(tǒng)地產(chǎn)估值形成一定壓制，建議做好擇時(shí)和波段操作；  2）有業(yè)績(jī)支撐的轉(zhuǎn)型股萬(wàn)業(yè)、中體、廣宇、宋都等及潛在轉(zhuǎn)型殼公司。

??本周成交：成交環(huán)比下降。本周重點(diǎn)城市成交45658套，環(huán)比降1 %，同比降14%，其中一線城市環(huán)比降14%，二線城市環(huán)比降2%，三線城市環(huán)比升31%，低于2016年周均20.8個(gè)百分點(diǎn)，2017年日均成交環(huán)比2016年降21 .4%。推盤量下降，去化率環(huán)比下降。上周(1.2-1.8)重點(diǎn)城市新開(kāi)盤15個(gè)項(xiàng)目，推出房源3867套，環(huán)比降40.5%，低于2016年均值51.個(gè)百分點(diǎn)。平均去化率74%，環(huán)比降5個(gè)百分點(diǎn)。一手商品房1月日均成交：環(huán)同比下降。截止1月14日，1月重點(diǎn)城市日均成交套數(shù)環(huán)叱降g%，同比降10%。其中一線城市環(huán)比降7%（同比降1g%），二線城市環(huán)比降4%（同比升3%），三線城市環(huán)比降31%（同比降44%）。二手房成交環(huán)比上升同比下降。本周二手房整體成交套數(shù)環(huán)比升30%，同比降63%。19城二手房掛牌套數(shù)環(huán)比降0.02%。本周掛牌量繼續(xù)小幅回落，1月14日19城市二手房掛牌套數(shù)29.3萬(wàn)套，周環(huán)比下降0.02%，其中深圳升0.04%、北京升0.15%、滬升0.01%、廣州升0.04%、南京升0.04%。

??本周動(dòng)態(tài)：中洲擬以每股2.05港元，對(duì)應(yīng)人民幣1.83元朋殳收購(gòu)鄭松興先生及Accurate Gain合計(jì)持有的華南城23.2%股權(quán)。平安觀點(diǎn)：借助收購(gòu)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈延伸。中洲現(xiàn)有業(yè)務(wù)則主要以地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)為主，借助本次收購(gòu)，將業(yè)務(wù)進(jìn)一步拓展至產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。未來(lái)中洲控股可利用華南城通過(guò)商貿(mào)物流在當(dāng)?shù)厮鶆?chuàng)造的資源優(yōu)勢(shì)，充分發(fā)揮自身在住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及酒店運(yùn)營(yíng)等方面的經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，與華南城產(chǎn)生協(xié)同發(fā)展效應(yīng)，促進(jìn)中洲未來(lái)產(chǎn)業(yè)鏈延伸擴(kuò)張發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。權(quán)益法處理，看得到的高回報(bào)率。本次收購(gòu)價(jià)格為每股2.05港元，較最新收盤價(jià)溢價(jià)25.77%，但對(duì)應(yīng)PB僅0.64倍。由干收購(gòu)?fù)瓿珊蠊静⒎菍?shí)際控制人，將按權(quán)益法進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，按照享有的股權(quán)比例分享華南城的凈利潤(rùn)，不考慮兩地報(bào)表差異，參考2015年華南城35億港幣凈利潤(rùn)，公司對(duì)應(yīng)投資收益達(dá)8.1億港幣。更重要的是參考華南城2015年1 3.g%的ROE，按照0.64倍PB的購(gòu)買價(jià)，權(quán)益法處理下相當(dāng)于投資回報(bào)率達(dá)21 .7%，遠(yuǎn)高于中洲2015年ROE(11.6%)，亦高于萬(wàn)科(19.1%)等。

??風(fēng)險(xiǎn)提示：基本面大幅惡化風(fēng)險(xiǎn)。