[克而瑞]一線腰斬與三四線持續(xù)火爆,“新一線”地位再?gòu)?qiáng)化

??2017年中國(guó)樓市整體規(guī)模穩(wěn)中有升，一再打破各種所謂“天花板“，但隨著調(diào)控政策不斷加碼和市場(chǎng)自身深入發(fā)展，各能級(jí)城市市場(chǎng)分化愈演愈烈。一線城市商品住宅交易規(guī)模幾乎腰斬，而三四線城市在持續(xù)高溫，成交占比持續(xù)上升，而二線城市市場(chǎng)分化嚴(yán)重，重慶、青島、西安、沈陽等二線城市強(qiáng)勢(shì)崛起并形成量?jī)r(jià)齊升之勢(shì)，而2016年的熱點(diǎn)城市如合肥、蘇州等成交量急劇萎縮。從時(shí)間發(fā)展來看，上半年諸多項(xiàng)目開盤依舊屢屢”日光“，但進(jìn)入三四季度之后，成交逐漸陷入疲態(tài)，開盤去化率逐漸降低，市場(chǎng)需求后勁不足，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭也得到遏制。

??2017總結(jié)

??一、市場(chǎng)綜述：一線規(guī)模腰斬與三四線持續(xù)火爆，構(gòu)建城市市場(chǎng)新格局

??2017年，在中央強(qiáng)調(diào)住房居住屬性背景下，地方調(diào)控政策差異化明顯，熱點(diǎn)城市政策不斷收緊，各級(jí)政府限購(gòu)限貸力度及各項(xiàng)監(jiān)管措施頻頻加碼，開啟“限售”模式且范圍不斷擴(kuò)大，同步加強(qiáng)房地產(chǎn)金融的監(jiān)管，著力抑制投資投機(jī)性需求。在此背景下，市場(chǎng)分化更加嚴(yán)重，一線城市、前期熱點(diǎn)二線城市和環(huán)一線的三四線城市成為市場(chǎng)調(diào)控的重點(diǎn)目標(biāo)。而絕大多數(shù)三四線城市和西南、西北和東北等二線城市因庫(kù)存壓力，政策環(huán)境依然相對(duì)寬松，市場(chǎng)熱點(diǎn)迅速向重慶、成都、西安、沈陽、大連等城市轉(zhuǎn)移，另外一些城市如武漢、杭州、天津、南京、鄭州等熱度不減，保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)規(guī)模遙遙領(lǐng)先于其他城市。

??從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的各城市月度商品房銷售數(shù)據(jù)變化就能清楚表達(dá)，4個(gè)一線城市商品房成交面積比重從5%以上降至當(dāng)前的2.2%，規(guī)模腰斬；32個(gè)二線城市商品房成交面積比重則從36%降至31%；其余600余個(gè)三四線城市成交面積比重則從60%上升至67%的歷史高位。

??從CRIC監(jiān)測(cè)的50個(gè)重點(diǎn)城市全年成交表現(xiàn)也難能體現(xiàn)相同格局，一線城市成交面積跌幅最大，同比降幅達(dá)46%，二線城市同比下降24%。濟(jì)南、太原、天津、廈門、福州、鄭州、長(zhǎng)沙成交量下跌超過40%，市場(chǎng)進(jìn)入一種極度低迷的狀態(tài)，但是中西部核心城市重慶、西安、蘭州成交量均能同比上漲，市場(chǎng)較為堅(jiān)挺。三四線城市同比下降21%，下降幅度在各線城市中最小，市場(chǎng)相對(duì)較為平穩(wěn)，但仍有部分城市成交量激增，例如煙臺(tái)成交量同比增加47%。

??二、供應(yīng)：50城供應(yīng)總量同比下跌10%，一線城市全線大幅下滑

??今年整體市場(chǎng)供應(yīng)量幾乎全線下滑，但一線城市全線下滑，二線城市大部分下滑，三四線城市供應(yīng)半數(shù)下滑。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，1-11月監(jiān)控的50城市中，商品住宅供應(yīng)面積共29470萬平方米，比2016年同期下降10%，比2015年同期下降8%。

??按月度表現(xiàn)來看，全年商品住宅的供應(yīng)量較為平穩(wěn)，沒有特別大的波動(dòng)。其走勢(shì)明顯可以分為三個(gè)階段：第一階段，1-6月，穩(wěn)步上升期，1、2月份受春節(jié)影響供應(yīng)量偏低，而3月開始供應(yīng)量逐月穩(wěn)步回升。第二階段，7-8月，短暫下行期，主要是因?yàn)槭袌?chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)推盤淡季，積蓄力量沖擊“金九銀十”，因而7、8月供應(yīng)量在6月高點(diǎn)上不斷下降。第三階段，9-11月，高位波動(dòng)期，9、10月份受國(guó)慶黃金周影響，供應(yīng)量略有波動(dòng)，導(dǎo)致9月供應(yīng)放量，供應(yīng)量達(dá)到3774萬平方米，為全年最高值，較8月上漲878平方米，而10月份由于“超級(jí)黃金周”影響，市場(chǎng)預(yù)期不足，使得供應(yīng)量回落，11月供應(yīng)又達(dá)到一個(gè)相對(duì)高點(diǎn)。

??從城市能級(jí)看，一線城市供應(yīng)降幅較大，整體供應(yīng)量較2016年同期下跌35%。受政策影響最為明顯，其中北京和上海降幅最為明顯，對(duì)比去年同期跌幅均超過五成；深圳跌幅也達(dá)到24%，跌幅最小的廣州也下跌18%，供應(yīng)量處于低位。七成二線城市供應(yīng)量呈下跌趨勢(shì)，跌幅最大的是濟(jì)南，同比下跌50%，其次是長(zhǎng)沙、福州，同比下跌四成左右。部分城市供應(yīng)同比大幅增長(zhǎng)，如鄭州、重慶、寧波等，漲幅在30%以上，尤其是鄭州，漲幅高達(dá)40%。整體來看，進(jìn)入三季度以后二線城市調(diào)控政策愈加嚴(yán)苛，近期開盤項(xiàng)目去化率顯著下降，項(xiàng)目分化加劇，購(gòu)房需求端支撐逐漸乏力。預(yù)計(jì)明年濟(jì)南、長(zhǎng)沙、福州等熱點(diǎn)二線城市會(huì)進(jìn)一步降溫。三四線城市總體小幅微漲4%，其中，九江供應(yīng)同比上漲超過154%，蕪湖、徐州、江陰等城市同比上漲超過5成，也有部分城市例如昆山供應(yīng)大幅下跌，同比下降54%。

??前11月供應(yīng)量排行榜TOP10的城市大部分同比前兩年都有較大跌幅，榜首武漢供應(yīng)量1710萬平方千米，同比去年下跌1%，相比2015年上漲17%；供應(yīng)量增幅最大的城市為重慶，前11月供應(yīng)量較去年同期增38%，較2015年同期增加10%，西安供應(yīng)量增幅較去年同期也高達(dá)22%，居于TOP10排行榜第7位； 2016年及2015年供應(yīng)量榜首成都2017年供應(yīng)同比2016年銳減30%，位列排行榜第三，從具體量上看來，也有較大下滑，僅1370萬平方米；門檻城市廣州供應(yīng)量達(dá)到844萬平方米，較2016年同期下跌18%，是唯一進(jìn)入TOP10的一線城市。另外，TOP10除去廣州、佛山，其余城市都是二線城市。

??三、成交：60城成交面積同比銳減25%，重慶、西安、沈陽等成新熱點(diǎn)

??據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，60個(gè)典型城市2017年前11月商品住宅成交面積合計(jì)35822萬平方米，比2016年同期下跌25%，比2015年同期下跌1%。各線城市成交同比全部下滑，一線城市下滑尤為明顯。

??60個(gè)典型城市全年的成交表現(xiàn)可分為2個(gè)階段，以第一階段是1-3月份波動(dòng)期，由于傳統(tǒng)春節(jié)淡季的影響，2月份成交量作為全年最低，比去年同期上漲18%，接著3月有一個(gè)相對(duì)成交高點(diǎn)，主要是受春節(jié)客戶積壓的影響，成交量小幅釋放，但仍比去年同期下跌20%，第二階段4-11月份，進(jìn)入今年樓市的平穩(wěn)期，成交量同比大幅下跌。受“超級(jí)黃金周”的影響，10月成交量跌至2959萬平方米，同比去年下降41%，傳統(tǒng)“金九銀十”不在，11月小幅回升。總體來說，60個(gè)典型城市今年成交一直處于較為低迷的狀態(tài)。

??從各能級(jí)城市看，一線城市成交面積近乎腰斬，同比下跌46%，主要是由于一線城市由于限價(jià)政策的影響，供應(yīng)量一直處于較低的狀態(tài)。北京1-11月成交量?jī)H437萬平方米，同比去年同期下降62%。而上海10月份上海僅有一盤入市，供應(yīng)量不足1萬平方米，導(dǎo)致成交大幅縮減。深圳和廣州的成交量相較去年同期均下降31%，成交也十分低迷。7成二線城市成交量較去年下降，降幅高達(dá)24%，其中合肥成交面積不足去年同期3成，僅257萬平方米，濟(jì)南、太原、天津、廈門、福州、鄭州、長(zhǎng)沙成交量也下跌超過40%，市場(chǎng)進(jìn)入一種極度低迷的狀態(tài)，但是中西部二線城市重慶、西安、蘭州成交量均能同比上漲，市場(chǎng)較為堅(jiān)挺。三四線城市成交量同比下跌21%，其中昆山下跌最為嚴(yán)重，同比去年下降72%，成交量?jī)H165萬平方米，市場(chǎng)極度萎縮。其次，今年房?jī)r(jià)大漲的珠海、南通成交量較去年也大幅下跌，跌幅分別為57%、39%。從今年1-11月的數(shù)據(jù)來看，三四線城市在二季度的市場(chǎng)大熱態(tài)勢(shì)在三、四季度逐漸退去，購(gòu)房者逐漸回歸理性，加上部分城市土地儲(chǔ)備過量，未來極有可能庫(kù)存高企，市場(chǎng)逐步步入了“去庫(kù)存——市場(chǎng)高熱——土地儲(chǔ)備過量——去庫(kù)存”的惡性循環(huán)。

??前11月成交量排行榜TOP10的城市大部分同比前兩年都有較大跌幅。榜首重慶前11月成交量2192萬平方千米，同比去年上漲16%，相比2015年上漲47%，也是較去年同期增幅最大的城市。2015年成交榜首成都和2016年成交榜首武漢分別居TOP10第二、三位，成交量較去年同期分別下跌22%、39%；沈陽、西安成交量較去年同期小幅上漲，漲幅分別為9%和5%；天津、長(zhǎng)沙、佛山成交量較去年同期大幅下跌，尤其是天津，跌幅高達(dá)47%。與商品住宅供應(yīng)量一樣，佛山是唯一進(jìn)入成交量TOP10的三四城市，其他9城市全部為二線城市。

??四、房?jī)r(jià)：各線城市房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)回落，七個(gè)三四線城市登房?jī)r(jià)漲幅TOP10

??從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70大中城市房?jī)r(jià)變化數(shù)據(jù)看，去年年末，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市有46個(gè)，3月全面升溫，62城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，隨后全年房?jī)r(jià)保持普遍持續(xù)上漲，即使在傳統(tǒng)淡季7月份，也有56個(gè)城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，到了9、10月份，受“超級(jí)黃金周”影響，傳統(tǒng)的”金九銀十”不在，9月環(huán)比上漲的城市僅有44個(gè)，較2016年年末還少，市場(chǎng)熱度漸減。

??從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的15個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格來看，近12個(gè)月環(huán)比下跌的城市數(shù)量呈現(xiàn)“U”形趨勢(shì)，在2017年第二季度達(dá)到谷底，環(huán)比價(jià)格下跌的城市僅有5或6個(gè)，價(jià)格上漲趨勢(shì)略有抬頭，但到了8月，由于“四限“范圍、力度繼續(xù)擴(kuò)容，熱點(diǎn)城市預(yù)售許可繼續(xù)收緊，上漲勢(shì)頭又被打壓下去，8月份15個(gè)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)除北京、上海和廈門環(huán)比基本持平之外，其余12個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比已步入下行通道，熱點(diǎn)城市市場(chǎng)熱度漸減。

??從CRIC系統(tǒng)監(jiān)測(cè)的60個(gè)重點(diǎn)城市住宅成交統(tǒng)計(jì)均價(jià)看，所有城市年內(nèi)房?jī)r(jià)同比均上漲，其中深圳成為房?jī)r(jià)最高的城市，2017年1-11月成交均價(jià)達(dá)57404元/平方米，較去年同期增長(zhǎng)7%；惠州成為同比漲幅最大城市，同比漲幅53%；其次為珠海、常州、中山、江門、西安，同比漲幅也在40%以上，漲幅居于前列。

??從各城市能級(jí)看，一線城市成交均價(jià)漲幅差異較大，北京、上海同比漲幅仍然較大，分別為35%、25%；廣州漲幅最小，只有2%；二線城市房?jī)r(jià)漲幅也存在較大差異，其中西安、杭州、重慶、寧波漲幅最大，分別達(dá)到43%、34%、32%和30%，調(diào)控政策出臺(tái)后，這部分城市的房?jī)r(jià)也并未有顯著的回調(diào)，仍在持續(xù)上漲；均價(jià)最高城市為廈門，32281元/平方米，其次為杭州、福州、南京均價(jià)均超過2萬元大關(guān)；三四線所有城市成交均價(jià)也同比上漲，其中較突出的有惠州、常州、珠海、中山、江門，同比漲幅分別為53%、50%、45%、44%和42%，珠海是三四線城市成交均價(jià)中唯一突破兩萬元的城市。房?jī)r(jià)上漲幅度與成交均價(jià)的前幾位都處長(zhǎng)三角、粵港澳城市群的核心城市及部分中西部核心城市。并且從趨勢(shì)上來看，部分2016年房?jī)r(jià)過快上漲的城市，2017年逐漸迎來了調(diào)整期，如蘇州2016年房?jī)r(jià)大幅上漲，增幅超過41%，2017年熱度漸減，成交量同比下跌72%，住房均價(jià)小幅微漲。

??五、庫(kù)存：六成城市庫(kù)存回落，合肥等14城消化周期超12個(gè)月

??2017年，中央和地方“四限“升級(jí)，嚴(yán)厲打擊各類炒房行為，住宅供應(yīng)量也逐漸降低。從42個(gè)樣本城市庫(kù)存水平變化看，半數(shù)城市庫(kù)存都降至500萬平方米以內(nèi)，南通庫(kù)存降至20萬平方米以內(nèi)，相比2016年年底減少90%。重慶、杭州等城市庫(kù)存同比下降在50%左右。上海11月底庫(kù)存僅229萬平方米，較2016年年末減少38%。有15個(gè)樣本城市庫(kù)存較2016年年末有所回升，漲幅最大的城市為惠州，漲幅高達(dá)262%，其次為合肥、鄭州，庫(kù)存漲幅分別達(dá)到157%、53%。

??一線城市庫(kù)存相比2016年末下降8%，二線城市整體庫(kù)存對(duì)比上年年末下降11%，三四線城市整體庫(kù)存增加了1%。在庫(kù)存減少的城市中，一線城市里上海的降幅最為明顯，庫(kù)存僅229萬方，創(chuàng)上海庫(kù)存量近10年新低，北京庫(kù)存644萬平方米，較去年年底減少10%；而廣州、深圳庫(kù)存量小幅上漲；二線城市中重慶的庫(kù)存下降最為急劇，跌幅高達(dá)55%，其次為杭州，庫(kù)存量?jī)H達(dá)2016年年底庫(kù)存的一半；天津庫(kù)存較為平穩(wěn)，與平年基本持平；去年市場(chǎng)熱度較高的合肥、鄭州庫(kù)存量大幅上升，成交量驟減；表現(xiàn)較為搶眼的重慶庫(kù)存量大幅降低，去化周期僅2.5個(gè)月，市場(chǎng)進(jìn)入供不應(yīng)求的局面；三線城市南通庫(kù)存不及去年年底庫(kù)存的1/10，降幅十分顯著，主要是因?yàn)闇ǜ哞F的政策利好帶來較高熱度，在第二季度引發(fā)了一輪搶房潮，近幾個(gè)月市場(chǎng)熱度漸減；惠州庫(kù)存量大幅上升，較去年年末上漲262%，高達(dá)584萬平方米。

??受嚴(yán)苛的“調(diào)控”政策的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交低迷，上海、重慶、杭州、武漢、南京等城市，受極低供應(yīng)的影響，馬上就要進(jìn)入無房可售的階段。但北京、合肥等城市成交十分低迷，去化周期達(dá)20月以上。以18個(gè)月作為警戒線來看，北京、大連、合肥和宜興消化周期均在18個(gè)月以上，其余城市均低于警戒線。

??從42城住宅消化周期變化來看，一線城市中，僅深圳消化周期較去年年末下降了6%，達(dá)到14.9個(gè)月，北京、廣州消化周期均大幅上漲，尤其是北京漲幅高達(dá)202%，消化周期增至24.2個(gè)月，上海小幅上漲，去化周期增至5.6個(gè)月；二線城市的合肥、南昌、天津、長(zhǎng)沙、鄭州、濟(jì)南消化周期較去年年末均大幅上漲，合肥漲幅174%，從去年年末7.5個(gè)月上升到11月末20.6個(gè)月，與大連去化周期相同，并列居于二線城市中消化周期最長(zhǎng)的城市，也是二線城市中僅有的超過18個(gè)月警戒線的城市。重慶、杭州、南京、武漢等熱點(diǎn)城市，去化周期均在5個(gè)月以下，供求關(guān)系較為緊張，尤其是重慶、武漢去化周期分別為2.5、2.3個(gè)月，市場(chǎng)極度供不應(yīng)求；三四線城市中，宜興消化周期仍高達(dá)19.3個(gè)月以外，其余城市庫(kù)存壓力都較小，處于警戒線以下。南通由于滬通高鐵的重大利好，今年市場(chǎng)熱度較高，成交量較上年上漲8%，房?jī)r(jià)上漲28%，庫(kù)存量?jī)H20萬平方米，消化周期低至1.5個(gè)月，幾乎已經(jīng)到了無房可買的地步。

??2018展望

??一、供應(yīng)：限價(jià)“堰塞湖”終將逐漸上市，城市供應(yīng)持續(xù)走高

??2017年市場(chǎng)整體供應(yīng)量幾乎全線下滑，主要受限價(jià)政策，諸多城市的新項(xiàng)目主動(dòng)或被動(dòng)延遲入市時(shí)間，形成了數(shù)量龐大的供應(yīng)“堰塞湖”，考慮到在融資渠道受阻，企業(yè)需要進(jìn)一步資金回籠，更多企業(yè)將放棄觀望而接受限價(jià)，選擇隨行就市加快推盤節(jié)奏，預(yù)計(jì)明年新增供應(yīng)將顯著增加。

??就各能級(jí)城市來看，一線城市供給量將小幅上升。主要是因?yàn)橐痪€城市2016年成交的“地王”相繼到了還款期，開發(fā)商自己回款壓力較大，勢(shì)必會(huì)接受限價(jià)，這一點(diǎn)從11月的預(yù)售證審批可以看出，開發(fā)商逐漸對(duì)政府的限價(jià)政策作出妥協(xié)，推盤進(jìn)度加快。二線城市供給量將顯著增加?？紤]到鄭州、重慶、西安今年土地儲(chǔ)備充足，預(yù)計(jì)明年供給量顯著增加。三四線城市市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)走高。隨著樓市逐漸進(jìn)入深度調(diào)整期，核心城市需求逐漸外溢，近期一些三四線城市的熱度越來越高，如佛山前11月成交共1150萬方，躋身成交量TOP10，已然成為新的市場(chǎng)焦點(diǎn)，預(yù)計(jì)熱點(diǎn)三四線城市市場(chǎng)活躍度仍將慣性維持，非熱點(diǎn)城市需求暗藏乏力，一、二線持續(xù)緊縮政策給三四線城市帶來“外溢”和“機(jī)遇”，在供求兩旺的市場(chǎng)格局下，預(yù)計(jì)供應(yīng)量將仍持續(xù)高位。

??二、成交：一、二線小幅回升而三四線整體下滑，整體成交小幅回落

??回望2017年，“住房不炒”重申，為打擊投資投機(jī)性需求，限購(gòu)限貸政策異常嚴(yán)苛，各線城市成交量急劇萎縮，數(shù)月持續(xù)慘淡景象，各能級(jí)城市成交量全線下跌，但各城市間分化顯著。而就各能級(jí)城市來看，一線城市成交量將繼續(xù)小幅回升。主要是受供應(yīng)小幅增加的影響，由于市場(chǎng)長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，加上對(duì)一線城市預(yù)期較高，需求旺盛，供應(yīng)量稍一放松，成交量即隨之上升，預(yù)計(jì)明年一線市場(chǎng)的成交量小幅上升仍是大概率事件。二線城市在新增供應(yīng)增加后整體成交量將迎來小幅回升。首先，熱點(diǎn)二線城市尤其是中西部的重慶、西安、武漢等城市成交量仍然會(huì)小幅上漲，主要是因?yàn)檫@些城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)強(qiáng)勢(shì)、人口吸納能力較強(qiáng)、房?jī)r(jià)相對(duì)較低，并且這些城市相較三四線城市，房?jī)r(jià)抗跌性較強(qiáng)，市場(chǎng)需求較大；而庫(kù)存壓力較大的合肥、惠州等壓力城市，明年若找不到新的需求點(diǎn)，市場(chǎng)成交表現(xiàn)或更差。

??三四線城市成交將整體下滑。投資需求帶來的房?jī)r(jià)快速上漲，嚴(yán)重透支市場(chǎng)需求，隨著市場(chǎng)逐漸降溫，恐慌購(gòu)房難以為繼，購(gòu)房者逐漸回歸理性，加之本地后繼需求基數(shù)不足以支撐市場(chǎng)繼續(xù)量?jī)r(jià)齊升，從今年成交情況來看，三四線城市的市場(chǎng)大熱情況已逐漸趨于平穩(wěn)。整體上看三四線城市即使有政策層面的調(diào)整引導(dǎo)但還是受市場(chǎng)需求有限制約難以在一兩年內(nèi)找到新的成交突破口，預(yù)計(jì)2018年成交量將整體下滑，多數(shù)城市供過于求的市場(chǎng)現(xiàn)狀得不到逆轉(zhuǎn)。

??三、價(jià)格分化加劇，部分熱炒二線和三四線城市房?jī)r(jià)下調(diào)

??整體來看，在十九大“房住不炒”的背景下，我們預(yù)計(jì)明年未來各城市房?jī)r(jià)維持穩(wěn)中有降的局面，但是市場(chǎng)也會(huì)持續(xù)分化。盡管一線城市限價(jià)政策從緊執(zhí)行，但是由于一線城市有著強(qiáng)大的消費(fèi)客群和購(gòu)買力，加之市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)上行壓力巨大。二線城市將進(jìn)一步分化，那些重慶、武漢、西安等市場(chǎng)依舊供不應(yīng)求的二線城市可以參照于一線城市，房?jī)r(jià)將以“穩(wěn)”字當(dāng)頭。而諸如合肥、大連等這類庫(kù)存高企的二線城市，隨著炒作氛圍逐漸消散，難以支撐房?jī)r(jià)持續(xù)過快上漲，預(yù)計(jì)2018年房?jī)r(jià)將面臨小幅回調(diào)。

??三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)則暗藏風(fēng)險(xiǎn)，例如太倉(cāng)、常州這類新晉熱點(diǎn)三四線城市房?jī)r(jià)上漲尤為迅速，或多或少透支未來市場(chǎng)預(yù)期，尤其是這類熱點(diǎn)城市面臨政策調(diào)控的幾率大大上升，一旦政策基調(diào)生變，投資、投機(jī)性需求難以為繼，房?jī)r(jià)必將面臨顯著下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)；而庫(kù)存極低幾乎無房可賣的南通，明年若不增加供應(yīng)，勢(shì)必會(huì)引起房?jī)r(jià)攀升；而宜興等主要依賴當(dāng)?shù)刭?gòu)房需求，消化周期超18個(gè)月警戒線的城市，我們認(rèn)為明年房?jī)r(jià)甚至還有回落的可能；另外一些例如無錫、佛山在核心城市輻射范圍內(nèi)的三四線城市，還有東莞、惠州等熱度較高的城市存量雖持續(xù)增加但庫(kù)存壓力依然不大，因此未來房?jī)r(jià)仍有上行空間但空間有限。

??四、部分城市庫(kù)存壓力增加，2018年供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)城市增加

??受制于房地產(chǎn)市場(chǎng)“五限”調(diào)控政策，2018年三四線城市房地產(chǎn)行業(yè)去化壓力持續(xù)上升。一線城市和處于供不應(yīng)求狀態(tài)的重慶、杭州、南京等城市即使考慮到開發(fā)商資金回籠、土地供應(yīng)增加，由于市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，庫(kù)存量仍然維持在相對(duì)低位。在此背景下，我們認(rèn)為一線城市和強(qiáng)二線城市2018年去化壓力將持續(xù)走低。

??今年市場(chǎng)熱度普遍較高的三、四線城市，盡管目前去化壓力有所減弱，但基于自身客觀因素影響，來年各城市庫(kù)存情況還是會(huì)出現(xiàn)分化，在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)圈輻射外溢效應(yīng)影響下的城市因市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好，人口聚集，未來去化或?qū)⒏永硐耄蟛糠秩木€城市只依靠本地需求消化庫(kù)存的情況并未發(fā)生實(shí)質(zhì)性改變。尤其對(duì)于宜興、沈陽等土地庫(kù)存較高、去化壓力較大的城市而言，明年市場(chǎng)供大于求的現(xiàn)狀還是難以得已好轉(zhuǎn)。整體來說，2018年消化周期上升城市也將增多。