[克而瑞]2018年1-8月中國房地產企業(yè)新增貨值TOP100

??榜·單·解·讀

??三季度以來，土地流拍數量增多、溢價率明顯下滑，地市顯現“冷卻”信號，TOP100房企拿地整體保持謹慎，拿地銷售比較2017年大幅下滑，降至0.44。隨著“搶規(guī)?！敝饾u進入白熱化，導致房企快速擴張的布局思路出現分化。中梁、和昌、濱江等企業(yè)拿地依然積極，沖規(guī)模勢頭強勁，恒大、泰禾節(jié)奏則稍有放緩。布局選擇上，地域聚焦思路明顯，三四線、以及市場較熱的中西部是房企布局重心。整體看來，土地市場、三四線市場熱度開始衰退，以及政策處于多變期，房企應“收縮”拿地戰(zhàn)線、“放緩”投資節(jié)奏，防范四五六線市場風險，并重點關注東部二線城市底部機遇以及環(huán)一線周邊三四線的結構性機會。

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??5成土地被銷售TOP10企業(yè)所獲

??8月部分房企公布半年業(yè)績，在投資拿地上，強者恒強，規(guī)模效應持續(xù)發(fā)酵。從前8月各梯隊房企的銷售和新增貨值來看，超過5成土地被銷售TOP10所獲得，新增貨值在百強占比達到50%，比銷售金額占比高出6個百分點，規(guī)模上仍有較大上漲空間，土儲上領先的優(yōu)勢成為新城、龍湖、華潤沖擊1500億、甚至更高規(guī)模的籌碼。

??除TOP11-20外，其余梯度新增土儲集中度均小于銷售，融資成本高、資金不夠充裕的情況下，競爭激烈導致拿地愈發(fā)困難。此外，TOP11-20房企為沖擊千億規(guī)模正在快速擴張，旭輝、陽光城等企業(yè)貨值快速增長。

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??拿地銷售比較去年大幅下滑至0.4

??市場調控不斷加碼、房企融資渠道進一步收緊，相較去年，各梯隊房企投資節(jié)奏均有所放緩。去杠桿的大背景下，房企更注重控制土地投資強度，保證現金流。

??拿地銷售比來看，前八月土地投資力度整體弱與去年。1-8月銷售百強房企平均拿地銷售比為0.44，相比2017年0.6仍有一定差距。分梯隊來看，TOP30以后房企拿地銷售比較2017年下降幅度更大，尤其是TOP31-50梯隊房企，前八月拿地銷售比遠低于百強平均，在拼銷售、拼資金、拼周轉的大格局下，生存環(huán)境進一步受到擠壓。

??值得注意的是，盡管整體投資節(jié)奏稍有放緩，但第二梯隊房企1-8月拿地銷售比仍達到0.56，高于百強平均值。在沖擊千億、1500億規(guī)模的路上，較其他梯隊房企而言投資更加積極，其中旭輝、招商蛇口拿地銷售比在0.7以上，金茂拿地意愿也較足。

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??旭輝、中梁、和昌、中駿等企業(yè)仍積極拿地

??目前市場處于政策多變期，融資受限、價格受限導致部分企業(yè)放緩投資腳步。但在行業(yè)集中度不斷提升下，為了沖擊更高規(guī)模，仍有部分企業(yè)在加快拿地節(jié)奏和加強拿地力度，這些企業(yè)2018年1-8月拿地銷售比維持高位，且較去年漲幅大。

??其中既包括沖擊千億的中梁、濱江等企業(yè)，在高周轉的模式帶動下，拿地銷售比高于行業(yè)平均，且較去年漲幅大。也涵蓋旭輝、華潤等排名靠前的房企，為沖擊更高行業(yè)地位而繼續(xù)擴大土儲優(yōu)勢。其中華潤前八月拿地銷售比0.74，拿地金額已經完成去年全年90%。

??此外，新希望、和昌、中駿、卓越等黑馬企業(yè)，也在為沖擊500億規(guī)模而積極擴充土儲，按照當前的拿地節(jié)奏來看，全年拿地金額較2017年翻倍問題不大。在房地產市場調控持續(xù)深化、熱點城市普遍限價之下，快速擴張更加考驗房企的操盤能力。保證土儲充裕的情況下，加強運營管控，這些企業(yè)將成為沖擊千億的有力爭奪者。

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??房企拿地更注重地域聚焦

??布局選擇上，地域聚焦思路明顯，房企拿地重心依舊分布在三四線以及中西部。一方面是三四線供地充足，另一方面棚改紅利仍在持續(xù)，市場熱度較高。

??截止到8月末，銷售TOP100房企拿地普遍集中在三四線，數據顯示，三四線新增拿地建面占比達到60%。區(qū)域來看，上半年市場火熱的中西部成為房企布局的要塞，新增拿地建面占比接近43%，高出占比第二的長三角16個百分點，可以預見，未來對于中西部城市爭奪將愈發(fā)激烈。

??從前8月新增土儲建面TOP15的城市來看，幾乎被中西部二線城市所占據，重慶、鄭州新增土儲建面大幅領先其他城市，昆明、西安、武漢等城市排名也相對靠前。

??三四線城市中，溫州、佛山、孝感等城市新增土儲建面均較大，且多數是環(huán)核心城市周邊三四線，也表明在三四線熱度衰退之下，房企拿地更加謹慎，更聚焦需求充足、經濟基礎較好的三四線。

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??收縮戰(zhàn)線、放緩節(jié)奏 關注二線城市拿地窗口期

??8月份，陸續(xù)有上市房企發(fā)布中期業(yè)績報告，部分房企對下半年投資表示要保持謹慎。一方面源自政策嚴控，尤其是融資環(huán)境不樂觀的情況下，政府堅持因城施策、堅決遏制房價上漲導致資金風險加大；另一方面，地市、樓市雙雙降溫，并進一步蔓延至三四線城市，尤其是棚改支撐逐步減弱，市場銷售預期并不樂觀，因此，維穩(wěn)現金流成為行業(yè)共識。

??我們認為，收縮戰(zhàn)線、放緩節(jié)奏、地域聚焦成為房企未來戰(zhàn)略布局的主要方向。避免全覆蓋、大面積的開拓，減少對于四五六線城市投資力度，重心逐步聚焦二線城市及經濟基礎發(fā)展良好的三四線，警惕和回避因短期炒作導致市場非理性過熱的城市。在把握中西部城市輪動機會的同時，適當關注東部二線城市回調帶來的底部機遇，四季度末或將成為房企拿地窗口期。