[第一太平戴維斯]北京寫字樓市場去中心化加速非核心商務區(qū)“逆襲而上”

??受城市規(guī)劃調(diào)整的影響，以CBD、金融街、中關村為代表的傳統(tǒng)核心商務區(qū)存量增長放緩，難以滿足不斷增長的企業(yè)辦公需求，而以望京、亞奧、麗澤等為代表的非核心及新興商務區(qū)寫字樓市場則迎來了快速發(fā)展的風口。

??第一太平戴維斯華北區(qū)董事長麥安東Anthony McQuade近期表示，“北京寫字樓市場的去中心化趨勢正在加速，未來非核心區(qū)與核心區(qū)的差距將不斷縮小，其規(guī)模與品質(zhì)也將與核心區(qū)等量齊觀?！?/p>

??據(jù)第一太平戴維斯研究部預測，未來五年，受到“禁限目錄”的影響，核心區(qū)土地供應日益稀少，新增甲級寫字樓供應量將逐年縮減。非核心商務區(qū)則迎頭趕上，并將于2020年超越核心區(qū)的年度供應量。

圖1：核心與非核心商務區(qū)未來供應量，2018-2022年

??非核心商務區(qū)之“逆襲”

??核心區(qū)域的快速發(fā)展始于上世紀90年代，不斷涌現(xiàn)的寫字樓項目壯大了核心區(qū)的規(guī)模，這種趨勢延續(xù)到2013年。

??2014年之后，核心商務區(qū)發(fā)展減速，非核心區(qū)開始嶄露頭角。借助望京、亞奧等區(qū)域的崛起，非核心區(qū)供應量開始反超核心商務區(qū)。

??2018年之后，非核心區(qū)寫字樓存量已與核心區(qū)等量齊觀，而除去CBD的中服地塊，傳統(tǒng)核心商務區(qū)將沒有大體量寫字樓供應。

??更為關鍵的是，原計劃于2018年下半年入市的中服地塊第一批寫字樓，由于種種客觀原因，再次推遲交付日期，使得核心區(qū)的未來供應面臨極度緊張的態(tài)勢，而有意入駐CBD的租戶也不得不調(diào)整自己的選址規(guī)劃。

圖2：核心與非核心商務區(qū)寫字樓存量，2008-2018Q3

??非核心商務區(qū)的獨到優(yōu)勢

??o   租金優(yōu)勢仍是吸引企業(yè)選址的重要因素

??非核心區(qū)的租金優(yōu)勢對于租賃成本較為敏感的租戶來講有著極大的吸引力，當企業(yè)有擴張或整合需求時，非核心商務區(qū)成為其不二之選。

圖3：核心與非核心商務區(qū)寫字樓租金走勢，2008 – 2018Q3

??o   非核心商務區(qū)交通通達性不斷提升

??至2018年三季度，除麗澤金融商務區(qū)外，各非核心商務區(qū)都至少有一條地鐵線路可以通達。而覆蓋麗澤區(qū)域的14號段和16號線也將分別于2019年、2020年貫通，屆時將極大提升區(qū)域通達性和商務氛圍。

圖4：北京各商務區(qū)地鐵通達情況

??o   知名企業(yè)開始青睞非核心商務區(qū)

??2003-2013年間，傳統(tǒng)核心商務區(qū)憑借眾多優(yōu)質(zhì)寫字樓吸引了大量國內(nèi)外企業(yè)入駐，十年吸納量遠超非核心。2014年，非核心區(qū)供應量增長釋放了大量辦公需求。2016-2018年，非核心區(qū)吸納量已遙遙領先于核心區(qū)。

??望京位于北京東北部四環(huán)路與五環(huán)路之間，原屬純住宅區(qū)，自2008年起形成商務區(qū)，現(xiàn)已成為最活躍的非核心區(qū)域之一，也是寫字樓市場去中心化進程中受益最大的區(qū)域市場。近五年間，區(qū)域多棟高品質(zhì)寫字樓竣工，極大增強了區(qū)域的吸引力。

圖5：核心區(qū)與非核心商務區(qū)寫字樓吸納情況對比，2003 –2018Q3

??未來發(fā)展格局再升級

??根據(jù)第一太平戴維斯的預測，未來3至5年內(nèi)北京將有約200萬平方米的甲級寫字樓供應入市，將在下一個5年期間內(nèi)有效增加18%至20%的供應量，這對市場格局將產(chǎn)生較大影響，意味著租戶將有更多選擇和談判的權(quán)利，未來北京寫字樓市場很可能從房東市場轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥绞袌?。而核心商務區(qū)中現(xiàn)有的寫字樓或會以租金打折的方式留住原有租戶和吸引新租戶，業(yè)主們需要在瞬息萬變的市場中做好準備。