[戴德梁行]亞洲房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報(bào)告

??北京，2018年12月13日 —全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行與中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)金融專業(yè)委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布2018《亞洲房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報(bào)告》。該報(bào)告對(duì)亞洲主要REITs市場(chǎng)及國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)證券化市場(chǎng)情況進(jìn)行了更新與梳理，新增了新加坡、香港REITs 在中國(guó)大陸地區(qū)物業(yè)大宗交易案例分析以及日本最大公寓REIT - Advance Residence Investment Corporation 案例分析。

??戴德梁行高級(jí)董事及北中國(guó)區(qū)估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部主管胡峰對(duì)此表示：“通過(guò)深入分析新加坡、香港上市REITs在中國(guó)大陸市場(chǎng)收購(gòu)和處置物業(yè)的交易案例，我們從公開信息中提取可作為價(jià)值參考依據(jù)的市場(chǎng)信息，從底層物業(yè)資產(chǎn)定價(jià)角度為中國(guó)REITs市場(chǎng)發(fā)展提出產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)控制的建議，希望這份報(bào)告能為中國(guó)REITs市場(chǎng)發(fā)展及投資者提供更多的借鑒意義?！?/p>

??REITs報(bào)告3.0版已上線

??根據(jù)2018《亞洲房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報(bào)告》（下稱“報(bào)告”），截至2018 年第二季度，亞洲市場(chǎng)上活躍的REITs 共計(jì)168 支，總市值達(dá)2,348億美元，其中香港、新加坡、日本三地REITs 市值合計(jì)占比達(dá)92%。

　　報(bào)告更新整理了香港、新加坡、日本上市的共計(jì)108支REITs的主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，研究表明三地REITs的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：分派收益率從高到低依次為新加坡(6.6%)- 香港(5.8%)-日本(4.3%)，而杠桿率從高到低依次為日本(44%)- 新加坡(34%)-香港(27%)。就市凈率而言，香港REITs 整體呈現(xiàn)折價(jià)狀態(tài)(0.69)，新加坡和日本REITs 整體來(lái)看則略有溢價(jià)，平均市凈率分別為1.03及1.04。

??國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)證券化市場(chǎng)快速擴(kuò)張，底層物業(yè)類型不斷豐富

??2018 年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)保持快速上升勢(shì)頭，僅前10 個(gè)月成功發(fā)行的產(chǎn)品在數(shù)量就已超過(guò)2017 年總和，發(fā)行規(guī)模接近2017 年全年總和。截至2018 年10 月31 日，國(guó)內(nèi)已成功發(fā)行的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共計(jì)93 單，發(fā)行規(guī)模2,197.4 億元。報(bào)告重點(diǎn)對(duì)類REITs、CMBS、CMBN產(chǎn)品在2018年間的市場(chǎng)變化及亮點(diǎn)進(jìn)行了分析。

　　國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)在經(jīng)歷了4年發(fā)展后，公寓、酒店、工業(yè)物流項(xiàng)目作為產(chǎn)品底層資產(chǎn)開始更多地參與到市場(chǎng)中。此外，傳統(tǒng)的底層資產(chǎn)如辦公、零售出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)園、科研辦公、專業(yè)市場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)等細(xì)分業(yè)態(tài)。

??新加坡、香港REITs在大陸資產(chǎn)交易案例

??報(bào)告對(duì)新加坡和香港REITs近年來(lái)在中國(guó)大陸地區(qū)收購(gòu)及處置資產(chǎn)的交易案例進(jìn)行了深入分析。根據(jù)報(bào)告分析結(jié)果，其在國(guó)內(nèi)一線城市核心商圈的優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)的交易凈資本化率水平多在3.5%-4.5% 之間浮動(dòng)。二線城市優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)的凈資本化率水平普遍介于5.0%-6.0%之間，而物流資產(chǎn)的交易凈資本化率通常在5.5%-6.5% 之間。

??最后，本報(bào)告選取了在日本規(guī)模及市值最大的公寓REIT?Advance ResidenceInvestment Corporation 進(jìn)行案例分析，對(duì)其物業(yè)分布、資產(chǎn)組合、資本市場(chǎng)表現(xiàn)、資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)等方面進(jìn)行了重點(diǎn)研究，為今后中國(guó)發(fā)展公寓REITs 提供了一定的借鑒意義。

??戴德梁行高級(jí)董事及北中國(guó)區(qū)估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部主管胡峰表示：“今年已是戴德梁行連續(xù)第3年聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)金融專業(yè)委員會(huì)發(fā)布《亞洲房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報(bào)告》，隨著亞洲REITs市場(chǎng)及國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的發(fā)展，我們?cè)趫?bào)告內(nèi)容上不斷創(chuàng)新和完善。戴德梁行作為全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商，未來(lái)我們將繼續(xù)努力，全方位做好物業(yè)盡職調(diào)查工作，為中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化保駕護(hù)航貢獻(xiàn)一份力量?！?/p>