[戴德梁行]2018Q4北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)

??市場(chǎng)概要

??全市空置率繼續(xù)小幅上升

??2018年第四季度，新項(xiàng)目的如期入市拉動(dòng)全市甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量攀升至1,058.0萬(wàn)平方米，全市空置率環(huán)比上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)達(dá)8.1%。核心商圈雖然沒(méi)有新增供應(yīng)，但受部分企業(yè)撤離和縮小承租面積的影響，空置率較上季度微升0.4個(gè)百分點(diǎn)，為3.8%。

??市場(chǎng)需求低迷導(dǎo)致成交租金出現(xiàn)松動(dòng)

??自2018年下半年，受經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的不明朗以及金融和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)租賃需求放緩等多重因素的影響，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃成交出現(xiàn)小幅下滑。全市下半年寫(xiě)字樓市場(chǎng)凈吸納量?jī)H為68,592平方米，較2017年同期下降53.9%。此外，由于五大核心商圈有限的可用面積和維持高位的租金水平令很多企業(yè)在租賃選址時(shí)更加謹(jǐn)慎，全年凈吸納量也僅為18,212平方米。租賃成交的放緩加之年關(guān)將至，部分業(yè)主為達(dá)成年度租賃指標(biāo)試圖通過(guò)降低租金的方式來(lái)爭(zhēng)取更多租戶(hù)，四季度寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交租金開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)，全市寫(xiě)字樓有效凈租金環(huán)比下降0.7%，按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣400.1元，五大核心商圈有效凈租金環(huán)比下降0.6%，按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣439.96元。

??兩大商務(wù)區(qū)正在崛起

??未來(lái)通州商務(wù)區(qū)和麗澤金融商務(wù)區(qū)將成為北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的兩個(gè)主力商圈。通州商務(wù)區(qū)將以聚集金融、高端服務(wù)業(yè)為重點(diǎn)，目前吸引了國(guó)有銀行、城市商業(yè)銀行和保險(xiǎn)公司等金融企業(yè)在區(qū)域內(nèi)購(gòu)置大面積的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，隨著金融企業(yè)在通州區(qū)的大量聚集，未來(lái)將為其他產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐通州起到強(qiáng)大的帶動(dòng)作用。除了已入市的三個(gè)項(xiàng)目，未來(lái)三年麗澤金融商務(wù)區(qū)將繼續(xù)迎來(lái)約108萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓對(duì)外出租，隨著新機(jī)場(chǎng)航站樓和周邊基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，麗澤金融商務(wù)區(qū)將吸引更多企業(yè)租戶(hù)關(guān)注。

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