[易居研究院]10大都市房?jī)r(jià)2012年以來(lái)首次環(huán)比轉(zhuǎn)跌，香港房?jī)r(jià)單季大跌7.8%

??報(bào)告摘要：報(bào)告摘要：報(bào)告摘要：

??1、2018年四季度，10大國(guó)際都市房?jī)r(jià)指數(shù)為145.1，環(huán)比2018年三季度下跌1.1%，同比去年期上漲1%，2011年底歐債危機(jī)以來(lái)首次環(huán)比下跌。與次貸危機(jī)后的低谷2009年二季度相比，上漲62.8%。

??2、2018年四季度環(huán)比漲幅排在前3位的城市分別為紐約、首爾紐約、首爾和洛杉磯，環(huán)比漲幅排在末3位的城市分別為香港、北京和上海，均出現(xiàn)環(huán)比下跌。

??3、2018年四季度同比漲幅排在前3位的城市分別為新加坡、首爾和洛杉磯，同比漲幅排在末3位的城市分別為上海、多倫和北京，均出現(xiàn)同比下跌。，均出現(xiàn)同比下跌。

??4、展望2019年，預(yù)計(jì)10大國(guó)際都市的房?jī)r(jià)總體將趨穩(wěn)，且不同城市的分化趨勢(shì)會(huì)更加明朗：紐約和洛杉磯的房?jī)r(jià)可能將趨穩(wěn)；倫敦樓市可能繼續(xù)保持振蕩下行走勢(shì)；香港房?jī)r(jià)可能會(huì)繼續(xù)下跌；北京和上海的房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有跌

??在經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和貨幣政策全球趨同的背景下，主要大都市房地產(chǎn)場(chǎng)尤其在經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和貨幣政策全球趨同的背景下，主要大都市房地產(chǎn)場(chǎng)尤其在經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和貨幣政策全球趨同的背景下，主要大都市房地產(chǎn)場(chǎng)尤其是房?jī)r(jià)變化，也具有一定的相是房?jī)r(jià)變化，也具有一定的相似性和趨同，為了更好跟蹤研究國(guó)際及內(nèi)大都市的似性和趨同，為了更好跟蹤研究國(guó)際及內(nèi)大都市的房?jī)r(jià)變化，易居房地產(chǎn)研究院在國(guó)內(nèi)率先和創(chuàng)建了10大國(guó)際都市房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告。本報(bào)告選取了紐約、洛杉磯倫敦東京首爾多紐約、洛杉磯倫敦東京首爾多紐約、洛杉磯倫敦東京首爾多紐約、洛杉磯倫敦東京首爾多紐約、洛杉磯倫敦東京首爾多紐約、洛杉磯倫敦東京首爾多紐約、洛杉磯倫敦東京首爾多新加坡、香港新加坡、香港北京和上海等全球10大都市為樣本，依據(jù)當(dāng)?shù)卣嫉慕y(tǒng)計(jì)數(shù)展開(kāi)分析。

??一、10大國(guó)際都市房?jī)r(jià)指數(shù)

??本報(bào)告共選取了10個(gè)代表性的個(gè)代表性的國(guó)際都市，對(duì)各個(gè)城市的房?jī)r(jià)指數(shù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理后，以GDP占比計(jì)算得出的權(quán)重占比計(jì)算得出的權(quán)重相乘，即得出當(dāng)期10大國(guó)際都市房?jī)r(jià)指數(shù)房?jī)r(jià)指數(shù)。需要指出的是，本文中北京和上海的是，本文中北京和上海所選取的房?jī)r(jià)指數(shù)為國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)，主要是考慮到內(nèi)地調(diào)控政策嚴(yán)厲，北京和上海的新建商品住宅價(jià)格受限價(jià)政策影響有一定的失真，而二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)受政策影響較小。另外該指數(shù)與實(shí)際相比，波幅偏小，但是為了數(shù)據(jù)的權(quán)威性，本文仍采用各國(guó)官方公布的數(shù)據(jù)。

??美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)以后，10大國(guó)際都市房?jī)r(jià)指數(shù)下滑，于2009年二季度觸底，此后隨著全球經(jīng)濟(jì)的逐漸復(fù)蘇，10大國(guó)際都市房?jī)r(jià)指數(shù)也開(kāi)始了上行趨勢(shì)。10大國(guó)際都市房?jī)r(jià)指數(shù)總體上持續(xù)了9年多的上漲，上漲趨勢(shì)延續(xù)至2018年三季度。2009年三季度至2011年三季度緩慢上漲，2011年四季度至2012年一季度受歐債危機(jī)的影響小幅下跌，2012年二季度至2016年四季度漲勢(shì)較快，2017年一季度至2018年三季度漲勢(shì)有所放緩，2018年四季度轉(zhuǎn)跌，目前處于見(jiàn)頂或正在筑頂階段。

??2018年四季度，10大國(guó)際都市房?jī)r(jià)指數(shù)為145.1，環(huán)比2018年三季度下跌1.1%，同比去年同期上漲1%，2011年底歐債危機(jī)以來(lái)首次環(huán)比下跌。與次貸危機(jī)后的低谷2009年二季度相比，上漲62.8%。10大國(guó)際都市房?jī)r(jià)指數(shù)的上漲，體現(xiàn)了十年來(lái)全球經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)。

??二、10大國(guó)際都市房?jī)r(jià)漲幅排名1、香港環(huán)比跌幅第一根據(jù)各國(guó)統(tǒng)計(jì)部門(mén)的數(shù)據(jù)，與2018年三季度相比，2018年四季度10大國(guó)際都市中，房?jī)r(jià)上漲的城市有4個(gè)，下跌的城市有6個(gè)。環(huán)比漲幅排在前3位的城市分別為紐約、首爾和洛杉磯。其中，紐約以2.1%的環(huán)比漲幅位列第一。美國(guó)2018年GDP增速為2.9%，創(chuàng)2015年以來(lái)新高，美國(guó)經(jīng)濟(jì)增速加快，核心通脹率達(dá)到目標(biāo)區(qū)間，就業(yè)數(shù)據(jù)非常強(qiáng)勁，帶動(dòng)了強(qiáng)勁的購(gòu)買(mǎi)力。此外隨著特朗普稅改落地，更多海外資本回流美國(guó)，部分資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。

??環(huán)比漲幅排在末3位的城市分別為香港、北京和上海，這三個(gè)城市均出現(xiàn)了房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的情況。其中，香港以7.8%的環(huán)比跌幅位列倒數(shù)第一，跌幅遠(yuǎn)超其他城市。金融危機(jī)以來(lái)香港樓市持續(xù)火熱，房?jī)r(jià)漲幅巨大，積累了一定的泡沫。2018年6月份香港出臺(tái)對(duì)一手住房征收空置稅等六項(xiàng)調(diào)控政策。此外9月份香港進(jìn)一步提高了基準(zhǔn)利率，提升至2.5%，進(jìn)一步提升了香港購(gòu)房者的成本。

??2、同比漲幅新加坡最大同比漲幅排在前3位的城市分別為新加坡、首爾和洛杉磯，同比漲幅分別為7.9%、6.2%和3.7%，其中新加坡的同比漲幅最大，主要是2018年前兩個(gè)季度漲幅較大，三季度漲幅放緩，四季度微幅下跌。2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)之后，美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施QE政策，導(dǎo)致大量資金涌入新加坡樓市，外資和外國(guó)人的涌入，推動(dòng)了新加坡房?jī)r(jià)持續(xù)飆升。2009年新加坡開(kāi)始實(shí)施樓市管控，直到2017年，新加坡對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管控措施才有所松動(dòng)，2018年房?jī)r(jià)創(chuàng)下八年來(lái)最大年度漲幅。

??同比漲幅排在末3位的城市分別為上海、多倫多和北京，這三個(gè)城市均出現(xiàn)了房?jī)r(jià)同比下跌的情況。其中，上海以2.7%的同比跌幅位列倒數(shù)第一位。根據(jù)英國(guó)權(quán)威財(cái)經(jīng)雜志《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》(Economist)最新公布的全球房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，加拿大的房地產(chǎn)價(jià)值明顯被高估。政府已于2017年出臺(tái)房地產(chǎn)新政，包括加息、收緊貸款審核等來(lái)抑制多倫多以及周邊地區(qū)的過(guò)熱房市。對(duì)于北京和上海，從嚴(yán)調(diào)控的基調(diào)導(dǎo)致了購(gòu)房者的心理因素產(chǎn)生變化，購(gòu)房人群總體對(duì)樓市更多保持觀望態(tài)度，同時(shí)由于信貸政策不放松，壓制了部分剛需及改善性需求。值得注意的是目前十大國(guó)際都市中，已有四個(gè)城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)跌回一年前的情況，或許預(yù)示著全球樓市都將逐漸降溫。

??3、2018年四季度與2007年四季度相比中國(guó)三城的房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)跑2018年四季度與2007年四季度相比，比較10大都市的房?jī)r(jià)漲幅，漲幅排在前3位的城市分別為香港、北京和上海，漲幅分別為204.7%、90.3%和80.2%，遠(yuǎn)高于其他國(guó)際都市。這三個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅較大，主要是因?yàn)檫^(guò)去十多年中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)中高速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中人口大量涌入北京和上海等大城市，城市建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施不斷提高和完善，房產(chǎn)的大幅升值正是這一系列紅利的體現(xiàn)，中國(guó)內(nèi)地和香港的有房一族通過(guò)房產(chǎn)升值分享了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的紅利。紐約的房?jī)r(jià)漲幅排名墊底，雖然近幾年紐約樓市復(fù)蘇，但是次貸危機(jī)對(duì)樓市的重創(chuàng)很?chē)?yán)重，直到2018年四季度房?jī)r(jià)才超過(guò)2007年四季度。與紐約一樣同是美國(guó)大都市的洛杉磯房?jī)r(jià)漲幅則達(dá)21.5%，漲幅超過(guò)紐約較多，主要是由于洛杉磯以華人為代表的海外置業(yè)投資較多和旅游業(yè)較發(fā)達(dá)。

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