[恒大研究院]錢流進房地產了嗎？

??2018年下半年以來，為支持實體經濟和中小企業(yè)發(fā)展，貨幣政策由緊轉松，并著力疏通貨幣政策傳導機制。2019年第1季度，社融企穩(wěn)回升，從寬貨幣向寬信用傳導逐步見效。從量上看，1季度合計新增社融8.18萬億，同比多增2.34萬億，合計新增信貸5.81萬億，同比多增9465億元；從價上看，各主要渠道融資成本均有小幅下降。在寬貨幣向寬信用傳導的過程中，資金是否流向了房地產行業(yè)？

??寬貨幣能否傳導至寬信用，取決于兩個因素：一是監(jiān)管力度是否嚴格，二是信貸需求是否旺盛。前者決定信貸投放的難易程度，后者反映融資意愿和融資能力。目前來看，貨幣政策已連續(xù)12個月寬松，流動性充裕，但房地產行業(yè)始終處于嚴監(jiān)管狀態(tài)。2019年4月中央政治局會議重申“房住不炒”，預計短期內房地產融資不會開閘放水，在正規(guī)渠道上，房地產行業(yè)不會產生巨量的信用創(chuàng)造。

??房地產融資并未開閘，資金難以大量流向房企。（1）銀行信貸門檻仍較高，開發(fā)貸實行白名單制度，嚴格要求項目滿足“四三二”條件，不允許資金跨區(qū)域使用。（2）非標融資受限，2017年12月銀信業(yè)務新規(guī)禁止銀行理財和信托資金通過銀信業(yè)務違規(guī)流入房地產；2018年1月委貸新規(guī)封堵金融機構通過委貸投資非標、繞道放貸等行為；2018年5月資管新規(guī)限制資管產品多層嵌套和資金期限錯配。（3）信用債發(fā)行用途受限，房企公司債實行“4類基礎范圍+5項綜合指標評價”的三級分類監(jiān)管，目前只能借新還舊，不得用銀行間票據償還公司債。（4）海外債監(jiān)管加強，2018年5月，發(fā)改委明確表示，房企境外發(fā)債主要用于償還債務，限制投資境內外房地產項目、補充營運資金等。

??近期房企融資規(guī)模回升，主要是借新還舊。截至2018年底，房企各主要渠道有息負債余額20.3萬億，預計將在2019-2021年集中到期，其中2019年到期規(guī)模高達6.8萬億。但2019年房地產銷售增速明顯放緩，前3月銷售額同比增速5.6%，較去年同期下降4.8個百分點。在債務密集到期、銷售下滑、其他渠道受阻背景下，房企大多只能借新還舊，融資規(guī)模的上升實質是到期債務規(guī)模的大幅增加。以信用債為例，2019年第一季度合計融資1810億，同比大幅增長40.5%，但凈融資規(guī)模僅為574億，同比下滑41.6%，這說明房企融資并未有實質性改善。

??近期房企融資成本下降，主要受益于無風險利率降低。2018年7月份以來，貨幣政策持續(xù)寬松，流動性擴張導致無風險利率下行，推動社會整體融資成本下降，房企融資也因此受益。信用債平均發(fā)行利率從2018Q2的6.1%降至2019Q1的5.3%，其中AAA級公司債降幅最為明顯，2019Q1僅為4.8%，較2017Q4的歷史高點下降了1.5個百分點。資產支持證券平均利率從2018Q2的5.9%持續(xù)下降至2019Q1的5.3%。信托平均融資成本從2018年11月的11.51%降至2019年3月的11.38%。

??新形勢下，房企各主要融資渠道有何變化？

??銀行信貸小幅回暖。由于非標轉標、資金回表，疊加寬信用政策，銀行信貸額度更加寬松。2019年前3月，房地產開發(fā)資金來源中國內貸款同比小幅增長2.5%，占比較2018年底增加3.8個百分點至18.3%。貸款利率仍高于基準利率，上市國有房企開發(fā)貸利率一般上浮10%左右，大型上市民營房企上浮40%左右。

??非標轉標趨勢明顯。受資管新規(guī)、委貸新規(guī)影響，銀行非標資產規(guī)?？焖俳档?。2018年，房企非標融資新增余額占比僅1%，較2017年回落13個百分點，其中委貸規(guī)?？焖贉p少，2018年房地產委貸余額估計減少1.6萬億。表外回表，2018年銀行開發(fā)貸、境內外證券市場的融資新增余額占比分別上升12和2個百分點。

??信托規(guī)?；厣?，但融資門檻并未降低。2019年3月，房地產集合信托融資889億，環(huán)比上漲78.9%，房企信托融資規(guī)?；厣?。但融資門檻仍延續(xù)2018年下半年以來收緊態(tài)勢，一般要求房企銷售排名前50、抵押物充足且優(yōu)質等。融資成本小幅回落，從2018年11月的11.51%降至2019年3月的11.38%。

??公司債規(guī)模大幅上升，成本下降。從單季數據看，2018Q3-2019Q1均在860億以上，是2018Q1-Q2的2倍，是2017Q1-Q4的4倍。這并非發(fā)行條件放松，而是大量借新還舊。經測算，2015-2016年集中發(fā)行的公司債將在2019-2021年集中到期，規(guī)模分別為4454億、5323億和8720億。此外，由于流動性寬松導致無風險利率下降，房企公司債融資成本也有小幅下降，以AAA級公司債為例，2019Q1僅為4.8%，較去年同期下降1.1個百分點。

??資產支持證券火爆后降溫。2018年以來，由于傳統(tǒng)渠道持續(xù)收緊，資產證券化成為房企盤活存量資產、進行融資的重要手段，2018年全年融資2614億，同比增長84.8%。2019年1月延續(xù)火爆趨勢，但從2月以后，多家房企ABS發(fā)行被中止審核，融資規(guī)模迅速下降，2月僅融資39.1億，降幅高達72.5%，3月雖有所回升，但不及之前。

??海外債規(guī)模持續(xù)攀升，成本小幅下降。2016年930以來，境內融資持續(xù)收緊，房企轉向海外債，2017年合計發(fā)行2998億元，是2016年5倍，2018年繼續(xù)增長7.7%，合計融資3230億元。2019年第一季度海外債規(guī)模持續(xù)攀升，合計融資1507億，是去年同期的2.3倍。主要在于近期債務密集到期，房企大量發(fā)債用于借新還舊。融資成本小幅下降，以雅居樂為例，2018年6月的美元債利率為8.55%，2019年3月降至6.7%。

??個貸利率持續(xù)下降、規(guī)模小幅上升。2018年10月以來，全國房貸利率持續(xù)下降，首套房從5.71%下降至2019年3月的5.56%，二套房從6.07%下降至5.89%。受利率下降影響，2019年第一季度個人住房貸款新增余額1.07萬億，但由于首付比并未調整，新增余額同比僅小幅上漲7.0%。（作者為恒大研究院首席房地產研究員）