[恒大研究院]錢流進房地產了嗎?

夏磊2019-05-06 11:25:35來源:恒大研究院

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2019-05-06
  • 報告類型:市場報告
  • 發(fā)布機構:恒大研究院

??2018年下半年以來,為支持實體經濟和中小企業(yè)發(fā)展,貨幣政策由緊轉松,并著力疏通貨幣政策傳導機制。2019年第1季度,社融企穩(wěn)回升,從寬貨幣向寬信用傳導逐步見效。從量上看,1季度合計新增社融8.18萬億,同比多增2.34萬億,合計新增信貸5.81萬億,同比多增9465億元;從價上看,各主要渠道融資成本均有小幅下降。在寬貨幣向寬信用傳導的過程中,資金是否流向了房地產行業(yè)?

??寬貨幣能否傳導至寬信用,取決于兩個因素:一是監(jiān)管力度是否嚴格,二是信貸需求是否旺盛。前者決定信貸投放的難易程度,后者反映融資意愿和融資能力。目前來看,貨幣政策已連續(xù)12個月寬松,流動性充裕,但房地產行業(yè)始終處于嚴監(jiān)管狀態(tài)。2019年4月中央政治局會議重申“房住不炒”,預計短期內房地產融資不會開閘放水,在正規(guī)渠道上,房地產行業(yè)不會產生巨量的信用創(chuàng)造。

??房地產融資并未開閘,資金難以大量流向房企。(1)銀行信貸門檻仍較高,開發(fā)貸實行白名單制度,嚴格要求項目滿足“四三二”條件,不允許資金跨區(qū)域使用。(2)非標融資受限,2017年12月銀信業(yè)務新規(guī)禁止銀行理財和信托資金通過銀信業(yè)務違規(guī)流入房地產;2018年1月委貸新規(guī)封堵金融機構通過委貸投資非標、繞道放貸等行為;2018年5月資管新規(guī)限制資管產品多層嵌套和資金期限錯配。(3)信用債發(fā)行用途受限,房企公司債實行“4類基礎范圍+5項綜合指標評價”的三級分類監(jiān)管,目前只能借新還舊,不得用銀行間票據償還公司債。(4)海外債監(jiān)管加強,2018年5月,發(fā)改委明確表示,房企境外發(fā)債主要用于償還債務,限制投資境內外房地產項目、補充營運資金等。

??近期房企融資規(guī)模回升,主要是借新還舊。截至2018年底,房企各主要渠道有息負債余額20.3萬億,預計將在2019-2021年集中到期,其中2019年到期規(guī)模高達6.8萬億。但2019年房地產銷售增速明顯放緩,前3月銷售額同比增速5.6%,較去年同期下降4.8個百分點。在債務密集到期、銷售下滑、其他渠道受阻背景下,房企大多只能借新還舊,融資規(guī)模的上升實質是到期債務規(guī)模的大幅增加。以信用債為例,2019年第一季度合計融資1810億,同比大幅增長40.5%,但凈融資規(guī)模僅為574億,同比下滑41.6%,這說明房企融資并未有實質性改善。

??近期房企融資成本下降,主要受益于無風險利率降低。2018年7月份以來,貨幣政策持續(xù)寬松,流動性擴張導致無風險利率下行,推動社會整體融資成本下降,房企融資也因此受益。信用債平均發(fā)行利率從2018Q2的6.1%降至2019Q1的5.3%,其中AAA級公司債降幅最為明顯,2019Q1僅為4.8%,較2017Q4的歷史高點下降了1.5個百分點。資產支持證券平均利率從2018Q2的5.9%持續(xù)下降至2019Q1的5.3%。信托平均融資成本從2018年11月的11.51%降至2019年3月的11.38%。

??新形勢下,房企各主要融資渠道有何變化?

??銀行信貸小幅回暖。由于非標轉標、資金回表,疊加寬信用政策,銀行信貸額度更加寬松。2019年前3月,房地產開發(fā)資金來源中國內貸款同比小幅增長2.5%,占比較2018年底增加3.8個百分點至18.3%。貸款利率仍高于基準利率,上市國有房企開發(fā)貸利率一般上浮10%左右,大型上市民營房企上浮40%左右。

??非標轉標趨勢明顯。受資管新規(guī)、委貸新規(guī)影響,銀行非標資產規(guī)??焖俳档?。2018年,房企非標融資新增余額占比僅1%,較2017年回落13個百分點,其中委貸規(guī)??焖贉p少,2018年房地產委貸余額估計減少1.6萬億。表外回表,2018年銀行開發(fā)貸、境內外證券市場的融資新增余額占比分別上升12和2個百分點。

??信托規(guī)?;厣?,但融資門檻并未降低。2019年3月,房地產集合信托融資889億,環(huán)比上漲78.9%,房企信托融資規(guī)?;厣?。但融資門檻仍延續(xù)2018年下半年以來收緊態(tài)勢,一般要求房企銷售排名前50、抵押物充足且優(yōu)質等。融資成本小幅回落,從2018年11月的11.51%降至2019年3月的11.38%。

??公司債規(guī)模大幅上升,成本下降。從單季數據看,2018Q3-2019Q1均在860億以上,是2018Q1-Q2的2倍,是2017Q1-Q4的4倍。這并非發(fā)行條件放松,而是大量借新還舊。經測算,2015-2016年集中發(fā)行的公司債將在2019-2021年集中到期,規(guī)模分別為4454億、5323億和8720億。此外,由于流動性寬松導致無風險利率下降,房企公司債融資成本也有小幅下降,以AAA級公司債為例,2019Q1僅為4.8%,較去年同期下降1.1個百分點。

??資產支持證券火爆后降溫。2018年以來,由于傳統(tǒng)渠道持續(xù)收緊,資產證券化成為房企盤活存量資產、進行融資的重要手段,2018年全年融資2614億,同比增長84.8%。2019年1月延續(xù)火爆趨勢,但從2月以后,多家房企ABS發(fā)行被中止審核,融資規(guī)模迅速下降,2月僅融資39.1億,降幅高達72.5%,3月雖有所回升,但不及之前。

??海外債規(guī)模持續(xù)攀升,成本小幅下降。2016年930以來,境內融資持續(xù)收緊,房企轉向海外債,2017年合計發(fā)行2998億元,是2016年5倍,2018年繼續(xù)增長7.7%,合計融資3230億元。2019年第一季度海外債規(guī)模持續(xù)攀升,合計融資1507億,是去年同期的2.3倍。主要在于近期債務密集到期,房企大量發(fā)債用于借新還舊。融資成本小幅下降,以雅居樂為例,2018年6月的美元債利率為8.55%,2019年3月降至6.7%。

??個貸利率持續(xù)下降、規(guī)模小幅上升。2018年10月以來,全國房貸利率持續(xù)下降,首套房從5.71%下降至2019年3月的5.56%,二套房從6.07%下降至5.89%。受利率下降影響,2019年第一季度個人住房貸款新增余額1.07萬億,但由于首付比并未調整,新增余額同比僅小幅上漲7.0%。(作者為恒大研究院首席房地產研究員)

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