[克而瑞]大灣區(qū)規(guī)劃落地后珠海、中山、江門和肇慶四城樓市變化及其發(fā)展研判

??受益于粵港澳大灣區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃，釋放巨大的改革制度紅利，粵港澳大灣區(qū)將對(duì)標(biāo)打造成全球第四大經(jīng)濟(jì)灣區(qū)。灣區(qū)交通、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)等快速發(fā)展，高素質(zhì)人才大量引進(jìn)，有望給粵9城房地產(chǎn)市場(chǎng)提供更為堅(jiān)實(shí)的需求支撐，市場(chǎng)前景長(zhǎng)期看好。 

??相較于廣州、深圳、佛山、東莞和惠州市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)城市，珠海、中山、江門和肇慶市場(chǎng)關(guān)注度較低，部分城市市場(chǎng)數(shù)據(jù)也不透明。而從我們實(shí)際調(diào)研情況來(lái)看，粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃落地后，長(zhǎng)期被市場(chǎng)所忽視的4城市場(chǎng)熱度不盡相同，整體呈現(xiàn)珠海、中山、江門和肇慶市場(chǎng)熱度依次遞減。

??大灣區(qū)市場(chǎng)現(xiàn)狀

??粵九城樓市對(duì)政策敏感性高，城市間廣泛滲透購(gòu)房需求多向外溢

??1、房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)調(diào)控政策敏感度高、受其影響大 

??2016年3月深圳率先升級(jí)限購(gòu)，2017年3月廣州跟進(jìn)升級(jí)限購(gòu)，隨后廣、深兩市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，投資性需求梯次離場(chǎng)。而從市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，深圳、廣州成交量分別于2015年、2016年創(chuàng)歷史新高，隨后成交量均高位回落。近年來(lái)，深圳、廣州成交量仍處下行通道，但同比跌幅明顯收窄，2018年深圳、廣州成交量同比分別微降0.4%和4.8%。另外，2016年國(guó)慶期間東莞、珠海和佛山重啟限購(gòu)令，核心城市投資性需求被迫離場(chǎng)，成交量皆高位回落。相較而言，珠海市場(chǎng)對(duì)政策敏感性頗高，因政策嚴(yán)厲打壓，珠海市場(chǎng)步入調(diào)整期，成交量連續(xù)兩年低位運(yùn)行。鑒于粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃釋放巨大改革紅利，粵9城房地產(chǎn)市場(chǎng)將明顯受益，市場(chǎng)前景可高看一線。 

??2、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模呈現(xiàn)不同的城市梯隊(duì) 略 

??3、核心城市與三四線城市市場(chǎng)輪動(dòng)特征明顯 略 

??4、廣深調(diào)整到位，三四線調(diào)整周期短、庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)可控 略 

??5、房?jī)r(jià)漲幅趨緩，因放松限價(jià)廣州房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性拉升 略

??珠海

??政策松綁、利好兌現(xiàn)后市場(chǎng)顯著轉(zhuǎn)暖，中長(zhǎng)期仍可高看一線

??1、政策環(huán)境：政策執(zhí)行松動(dòng)局部取消限購(gòu)，全面放寬人才落戶 

??2016年10月珠海重啟限購(gòu)限貸，2017年4月限購(gòu)限貸政策再升級(jí)，非戶籍居民家庭社保繳存年限由原先的1年增至5年，珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)就此步入長(zhǎng)達(dá)兩年的調(diào)整期。當(dāng)年5月，土拍實(shí)行最嚴(yán)限售令，部分土地嚴(yán)格限定自項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之日起10年內(nèi)不得抵押、轉(zhuǎn)讓及銷售。 

??2018年4月“珠海英才計(jì)劃”出爐，各類人才可分別享受住房補(bǔ)貼、生活補(bǔ)貼、現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)等，其中頂尖人才即可享受200萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)，還可申請(qǐng)600萬(wàn)元住房補(bǔ)貼等各種優(yōu)惠。毫無(wú)疑問，“珠海英才計(jì)劃”可謂是含金量最高、保障力最足、覆蓋面最廣的人才政策，珠海將對(duì)標(biāo)打造大灣區(qū)人才高地。 

??步入2019年以來(lái)，政策執(zhí)行層面開始出現(xiàn)“松動(dòng)”跡象，大專以上學(xué)歷可落戶，非戶籍家庭只需開無(wú)房證明即可購(gòu)房。限貸層面，首套房首付3成，利率上浮10%；二套房貸款結(jié)清首付4成，未結(jié)清首付5成，利率上浮15%。限售層面，斗門區(qū)限售3年，其他區(qū)域限售5年。限簽層面，網(wǎng)簽備案高低搭配，結(jié)構(gòu)性維穩(wěn)全市房?jī)r(jià)。 

??2、房地產(chǎn)市場(chǎng)：限購(gòu)松綁后樓市快速轉(zhuǎn)暖，但短期規(guī)模仍難突破前期高點(diǎn) 略 

??3、土地市場(chǎng)：近年來(lái)地價(jià)逐級(jí)提升，2018年土拍降溫地價(jià)高位回調(diào) 略 

??4、經(jīng)濟(jì)與人口：經(jīng)濟(jì)已達(dá)世界發(fā)達(dá)地區(qū)水平，產(chǎn)業(yè)人口加速凈流入 略 

??5、發(fā)展規(guī)劃：旅游業(yè)發(fā)達(dá)，正轉(zhuǎn)型升級(jí)“三高一特”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè) 略 

??6、市場(chǎng)預(yù)判：對(duì)外來(lái)定居和投資吸虹效應(yīng)強(qiáng)勁，中長(zhǎng)期市場(chǎng)仍可高看一線 

??近期，受惠于政策局部松綁，珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯升溫，外省市投資客大量進(jìn)場(chǎng)。我們認(rèn)為中長(zhǎng)期珠海市場(chǎng)仍可高看一線，主要原因不乏以下三點(diǎn)：其一，珠海經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，并有較強(qiáng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，城市經(jīng)濟(jì)向好發(fā)展有望給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供需求支撐；其二，隨著粵港澳大橋通車以及更多大灣區(qū)規(guī)劃利好逐步兌現(xiàn)，珠海作為連接港澳的橋頭堡城市，必將收獲更多的改革制度紅利。未來(lái)兩岸三地之間的市政交通將進(jìn)一步完善，產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)將進(jìn)一步加強(qiáng)，或多或少將利好珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)；其三，最強(qiáng)人才新政大幅放寬落戶門檻，產(chǎn)業(yè)人口大量導(dǎo)入，必將給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)不菲的增量購(gòu)房需求。

??7、附錄-市場(chǎng)調(diào)研：樓市、地市齊轉(zhuǎn)暖，渠道分銷拓客外省市客戶持續(xù)增多 略

??中山

??灣區(qū)利好下市場(chǎng)回溫但仍不及2016年，中長(zhǎng)期產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、需求有支撐

??1、政策環(huán)境：限購(gòu)、限貸、限價(jià)從嚴(yán)執(zhí)行，人才落戶成效顯著 略

??2、房地產(chǎn)市場(chǎng)：受政策、規(guī)劃等影響波動(dòng)較大，落戶放寬后供求重回高位 

??2014-2015年中山房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯供過于求，房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定在4000-6000元/平方米。受東進(jìn)戰(zhàn)略以及深中通道正式動(dòng)工等多方面因素影響，大批投資客蜂擁進(jìn)場(chǎng)，2016年中山房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；馃幔山涣?jī)r(jià)皆提速上漲。而在備案價(jià)嚴(yán)格限制下，市場(chǎng)一度出現(xiàn)“雙合同”。 

??2017年3月，中山限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限簽等調(diào)控政策層層加碼，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸理性，全年成交量同比腰斬。當(dāng)然限簽也是成交量陡降的重要因素，市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)難免“失真”。房?jī)r(jià)整體仍處上升通道，市中心房?jī)r(jià)升至1.8-1.9萬(wàn)/平方米高位。 2018年中山樓市運(yùn)行以“穩(wěn)”為主，人才落戶新政漸顯成效，供求均回到歷史高位，全年成交量再次突破700萬(wàn)平方米。各區(qū)域市場(chǎng)明顯分化，火炬開發(fā)區(qū)、三鄉(xiāng)鎮(zhèn)和南朗鎮(zhèn)成交依舊活躍，成交量明顯高于其他區(qū)域；東區(qū)、火炬開發(fā)區(qū)和石岐區(qū)仍是價(jià)格高地，房?jī)r(jià)位居市場(chǎng)前列。 

??2019年1季度，隨著粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃正式落地，中山房地產(chǎn)市場(chǎng)有所轉(zhuǎn)暖，但整體熱度不及2016年。本地客戶對(duì)房?jī)r(jià)異常敏感，一旦房?jī)r(jià)逐級(jí)上漲，成交量將大幅回調(diào)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目售價(jià)每漲1000元/平方米，成交量將減少約60%。整體而言，本輪市場(chǎng)回暖核心動(dòng)因在于省外購(gòu)房客戶量明顯增加，反觀本地客戶以及廣深外溢投資客相較理性。

??3、土地市場(chǎng)：供地集中在2013年之前，市場(chǎng)規(guī)模受到土地供給較大制約 略 

??4、經(jīng)濟(jì)與人口：人口持續(xù)凈流入、常住戶籍人口比約2，居民收入高于全省平均 略 

??5、發(fā)展規(guī)劃：各鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好但相對(duì)獨(dú)立封閉，未來(lái)打造“一城雙核”格局 略 

??6、市場(chǎng)預(yù)判：短期內(nèi)需支撐市場(chǎng)整體平穩(wěn)，待深中通道通車或?qū)⒂瓉?lái)外溢回歸 

??整體來(lái)看，中山市場(chǎng)有產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支撐，仍以本地自住需求支撐，整體運(yùn)行平穩(wěn)，同樣受益于區(qū)位優(yōu)勢(shì)，與珠海、廣州、佛山等交界地方存在一定量的外溢客。與此同時(shí)，中山已加入搶人大戰(zhàn)，放寬大專以上學(xué)歷畢業(yè)生及技能人才、特殊專業(yè)人才入戶條件，進(jìn)而將釋放出一部分購(gòu)房需求。此外，在粵澳港大灣區(qū)建設(shè)中，確立了中山“打造珠江西岸區(qū)域性綜合交通樞紐”的戰(zhàn)略定位，中山的地理優(yōu)勢(shì)將被激活，作為珠江西岸的區(qū)域科技創(chuàng)新研發(fā)中心，特別是隨著深中通道正式通車以及其他規(guī)劃利好逐步兌現(xiàn)，中山的房地產(chǎn)市場(chǎng)有望迎來(lái)深圳等地外溢客群的回歸。 

??7、附錄-市場(chǎng)調(diào)研：市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好省外投資客增多，本地以及廣深客群依舊理性 略

??江門

??短期市場(chǎng)降溫成交放緩，內(nèi)生市場(chǎng)有需求，下行壓力可控

??1、政策環(huán)境：限購(gòu)、限貸力度相較溫和，限定“豪宅線”控房?jī)r(jià) 略 

??2、房地產(chǎn)市場(chǎng)：規(guī)模穩(wěn)定在300萬(wàn)方，2018年下半年市場(chǎng)降溫成交放緩 略 

??3、土地市場(chǎng)：近年品牌房企加速進(jìn)入，地王頻出之后合作開發(fā)將成常態(tài) 略 

??4、經(jīng)濟(jì)與人口：人口持續(xù)凈流入使人口規(guī)模近500萬(wàn)，居民收入低但增速高于省均 略 

??5、發(fā)展規(guī)劃：以工業(yè)立市，構(gòu)建“1+6+N”、“5+1”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局 

??新一輪規(guī)劃顯示，江門將繼續(xù)堅(jiān)持以工業(yè)立市為根本，形成功能互補(bǔ)、協(xié)同發(fā)展的“1+6+N”、“5+1”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，著力推動(dòng)產(chǎn)業(yè)向集聚化、規(guī)?；⒅懈叨诉~進(jìn)，打造珠三角新的增長(zhǎng)極。具體而言： 

??優(yōu)化“1+6+N”園區(qū)產(chǎn)業(yè)布局，突出特色、錯(cuò)位發(fā)展，加快推進(jìn)先進(jìn)裝備制造、大健康醫(yī)療、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高端海洋等產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和集聚發(fā)展。其中，“1”是以高新區(qū)為示范區(qū)，“6”是以蓬江濱江新城、新會(huì)銀洲湖新城、鶴山工業(yè)城、臺(tái)山工業(yè)新城、開平翠山湖科技產(chǎn)業(yè)園、恩平工業(yè)園6個(gè)分園區(qū)為功能區(qū)，“N”是以大廣海灣經(jīng)濟(jì)區(qū)、中歐（江門）中小企業(yè)國(guó)際合作區(qū)、環(huán)五邑大學(xué)創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)圈為拓展區(qū)。 

??著力構(gòu)建“5+1”重大產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)，力促資本、技術(shù)、人才等創(chuàng)新要素與產(chǎn)業(yè)對(duì)接，帶動(dòng)精細(xì)化工、水暖衛(wèi)浴、五金不銹鋼等傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和提質(zhì)增效，并戰(zhàn)略布局及發(fā)展新能源汽車電池、智能制造等新興產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步推動(dòng)全市工業(yè)向高端化發(fā)展，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)做大做強(qiáng)。其中，“5”是指粵澳（江門）產(chǎn)業(yè)合作示范區(qū)、珠西新材料集聚區(qū)、深圳-江門產(chǎn)業(yè)園、臺(tái)山工業(yè)新城拓展區(qū)、開平翠山湖科技產(chǎn)業(yè)園拓展區(qū)等5個(gè)萬(wàn)畝園區(qū)，“1”是指江門人才島。 

??6、市場(chǎng)預(yù)判：短期大灣區(qū)規(guī)劃利好有限，預(yù)計(jì)市場(chǎng)整體運(yùn)行平穩(wěn) 

??展望未來(lái)，粵港澳大灣區(qū)屬長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，規(guī)劃利好兌現(xiàn)周期較長(zhǎng)，短期對(duì)江門房地產(chǎn)市場(chǎng)利好程度有限。預(yù)計(jì)2019年江門房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行平穩(wěn)，成交量同比基本持平，或者小幅回升。而在限購(gòu)政策的作用下，外來(lái)投資客早已退場(chǎng)，本地客群仍是市場(chǎng)成交主力。當(dāng)然，江門是以工業(yè)立市，有較強(qiáng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，產(chǎn)業(yè)人口持續(xù)涌入，有望帶來(lái)一定數(shù)量的增量購(gòu)房需求。長(zhǎng)期來(lái)看，隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，更多高素質(zhì)產(chǎn)業(yè)人口不斷涌入，本地居民購(gòu)買力持續(xù)提升，有望利好江門房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)前景謹(jǐn)慎樂觀。 

??7、附錄-市場(chǎng)調(diào)研：到訪、去化回落之勢(shì)尚未改善，本地客占比超8成 略

??肇慶

??灣區(qū)規(guī)劃利好尚難兌現(xiàn)，人口、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，市場(chǎng)下行壓力大 

??1、政策環(huán)境：僅限貸，不限購(gòu)、不限價(jià)、不限簽也不限售，對(duì)市場(chǎng)行政干預(yù)度低 略 

??2、房地產(chǎn)市場(chǎng)：市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)較小，2018年下半年市場(chǎng)供求明顯失衡 略 

??3、土地市場(chǎng)：2017年地王頻出、品脾房企持續(xù)增多，2018年量縮價(jià)新高 

??2017年，肇慶土地市場(chǎng)明顯升溫，成交量、價(jià)顯著提升，全年經(jīng)營(yíng)性土地成交建面1187萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高，同比大增205%；成交樓板價(jià)1212元/平方米，同比大漲971%。品牌房企拿地?zé)崆楦邼q，碧桂園、恒大、保利等繼續(xù)深耕肇慶市場(chǎng)，中海、新城、美的等首次入駐，致使土拍競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，頻出高溢價(jià)地塊。9月底，敏捷總價(jià)18.65億元摘得端州區(qū)151區(qū)七星一路北側(cè)地段地塊，樓板價(jià)5709元/平方米，刷新全市單價(jià)、總價(jià)地王紀(jì)錄。 

??2018年，土地市場(chǎng)跌宕起伏，上半年市場(chǎng)熱度慣性延續(xù)，屢有高價(jià)地出讓。5月，中梁總價(jià)9.77億元競(jìng)得端州區(qū)151區(qū)學(xué)院路東側(cè)地段地塊，樓板價(jià)6443元/平方米，再度刷新全市單價(jià)地王紀(jì)錄。另外，高要、廣寧、封開等5個(gè)區(qū)縣地價(jià)皆創(chuàng)新高，市場(chǎng)熱度可見一斑。不過，2018年下半年土拍市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)冷，底價(jià)成交、流拍已成市場(chǎng)常態(tài)，全年流拍地塊多達(dá)22宗，年末部分流拍地塊二次掛牌降價(jià)出讓。整體而言，品牌房企拿地?zé)崆椴粶p，碧桂園、恒大、龍光等拿地動(dòng)作頻頻。新進(jìn)房企持續(xù)增多，年內(nèi)中梁、華潤(rùn)、時(shí)代等7家房企皆首進(jìn)肇慶。 

??2019年一季度，土地市場(chǎng)未見好轉(zhuǎn)跡象，成交量、價(jià)全線回落，經(jīng)營(yíng)性土地成交建面96萬(wàn)平方米，同比下降74%；成交樓板價(jià)1059元/平方米，同比下跌17%。土拍競(jìng)爭(zhēng)不甚激烈，新晉出讓地塊大都底價(jià)成交，流拍也時(shí)有發(fā)生。典型如高要區(qū)PM-2018-22號(hào)地塊，已是第三次掛牌，終因無(wú)人報(bào)價(jià)第三次流拍。 

??4、經(jīng)濟(jì)與人口：產(chǎn)業(yè)薄弱、居民收入較省均低30%，人口持續(xù)流出后近年有回流跡象 略 

??5、發(fā)展規(guī)劃：輻射大西南、拓展“泛珠”經(jīng)濟(jì)腹地，但產(chǎn)業(yè)、交通皆是短板 略 

??6、市場(chǎng)預(yù)判：大灣區(qū)規(guī)劃影響甚微，市場(chǎng)下行壓力較大，市場(chǎng)規(guī)模將持續(xù)低位 

??展望未來(lái)，肇慶房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力，預(yù)計(jì)市場(chǎng)規(guī)模將持續(xù)低位運(yùn)行。究其原因不乏以下三點(diǎn)：其一，2017年以來(lái)，肇慶大量供地，市場(chǎng)供求關(guān)系顯著失衡。短期內(nèi)，供過于求的市場(chǎng)格局難以逆轉(zhuǎn)，新增供應(yīng)量整體仍處高位，但本地置業(yè)需求趨于飽和，市場(chǎng)觀望情緒愈加濃重。其二，肇慶產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)薄弱，人口持續(xù)凈流出，增量購(gòu)房需求著實(shí)寥寥。受制于前期房?jī)r(jià)過快上漲，本地居民購(gòu)買力難免透支，很大程度將抑制市場(chǎng)需求有序釋放。其三，大灣區(qū)規(guī)劃利好短期難以兌現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)、交通仍是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的短板，其對(duì)肇慶房地產(chǎn)市場(chǎng)影響更是有限。 

??7、附錄-市場(chǎng)調(diào)研：未來(lái)預(yù)期普遍悲觀，各區(qū)域房?jī)r(jià)普降5%-10% 略