2019-08-29 14:05:40
文/ 馬千里 邱娟
??調(diào)研感受
??市政規(guī)劃是推動合肥樓市發(fā)展的“唯一”利好
??老城區(qū)比較破、交通極度擁堵,新區(qū)市容環(huán)境、出行均相對較好
??濱湖新區(qū)市場熱度高,但目前入住率不是很高,對商業(yè)支撐性不足
??限價背景下整體房價相對平穩(wěn),但濱湖新區(qū)投資客依舊相對較多
??新站區(qū)剛需客群購買力不足,客戶偏愛小戶型
??因為教育資源相對均衡,對“學(xué)區(qū)”關(guān)注度相對較弱
??房地差觸底回升,品牌房企拿地意愿強烈
??市場主力供給產(chǎn)品是改善,但需求集中在剛需,供求存在錯配
??本地人購買力相對不足,但新合肥人購買力不容小覷
??上半年企業(yè)拿地的熱情比較高,濱湖區(qū)和包河區(qū)尤為突出
??01
??市場綜述
??供求兩端存在錯配、小三房更暢銷,濱湖新區(qū)改善產(chǎn)品更為集中
??2019年春節(jié)過后合肥房地產(chǎn)市場從2018年下半年的寒潮中走出,并逐漸回暖、進(jìn)入傳統(tǒng)樓市旺季“金三”、“銀四”,樓市成交量有了明顯上升。但5月份之后,市場還是有一絲涼意,當(dāng)月去化率有明顯的下滑,由3月份的73%降至8月份的59%。就價格梯隊來看,新站區(qū)和瑤海區(qū)是合肥價格的低洼地,目前均價在1.3-1.5萬元之間,瑤海區(qū)由于供地較少,加之城市面貌較差,市場熱度不高,新站區(qū)由于價格相對較低,是剛需客群的首選,客群以本地居民以及周邊郊縣為主,市場保持在較高的熱度。而濱湖、政務(wù)區(qū)產(chǎn)品相對高端,產(chǎn)品均價在2萬元以上。政務(wù)區(qū)得益于市政府規(guī)劃利好,發(fā)展已經(jīng)較為成熟、房價也漲至高位,房價在2.2-3.5萬元不等,但受土地資源越發(fā)稀缺的影響,可選項目較少;各區(qū)域比較之下,濱湖新區(qū)由于省府的搬遷帶來的一系列利好、加之金融后臺基地的開發(fā),目前已經(jīng)成為合肥樓市最熱區(qū)域。就產(chǎn)品來看,目前供應(yīng)量較大的金融后臺板塊客群以剛改為主,暢銷產(chǎn)品為100平方米三方,而省府板塊則主要面向高端改善客群,以啟動區(qū)板塊二次改善客群及在一二線工作的返鄉(xiāng)兼顧投資的客群為主。
??值得注意的是,由于合肥民富基礎(chǔ)較差,購買力相對較弱,主力需求還是集中在剛需層面,但是受近些年地價成本的快速上升,房企更傾向于做大戶型、改善產(chǎn)品,因此供求兩端存在明顯的錯配。通過我們的調(diào)研發(fā)現(xiàn),無論是新站區(qū)地價產(chǎn)品、還是濱湖區(qū)的偏高端產(chǎn)品,都是面積較小的三房產(chǎn)品最為暢銷。
??整體而言,合肥主城區(qū)成交量依然能保持在年均700萬平方米左右,成交主力集中在濱湖和新站區(qū),特別是濱湖區(qū),占比超過全市成交量的四分之一。價格上,兩區(qū)存在較大差異,但在限價政策的影響下,各區(qū)域價格保持相對穩(wěn)定。由于前兩年合肥土拍熱度高漲、體量也十分巨大,預(yù)計下半年房企推貨量還會維持在高位,房價也會延續(xù)穩(wěn)定態(tài)勢。
??02
??區(qū)域規(guī)劃
??城市發(fā)展重心向西、向南,省府搬遷利好下濱湖區(qū)迎來大發(fā)展
??隨著《合肥市城市空間發(fā)展戰(zhàn)略及環(huán)巢湖地區(qū)生態(tài)保護(hù)修復(fù)與旅游發(fā)展規(guī)劃》的落地,合肥實現(xiàn)了“141”城區(qū)空間戰(zhàn)略到“1331”市域空間戰(zhàn)略的升級,構(gòu)筑“1331”市域空間發(fā)展新格局。單就核心區(qū)域來看,合肥形成了一個“雙心兩扇兩翼”的新格局,雙心一個是位于老城區(qū)的“老城中心”,一個是位于濱湖新區(qū)的“新城中心”;“兩扇”則位于合肥的西北方和東南方,主要發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè);“兩翼”則位于合肥的東北和西南部,主要是通過提升產(chǎn)業(yè)檔次、空間重構(gòu)解決工業(yè)圍城。總體來看,合肥目前規(guī)劃重心向西向南發(fā)展,在市政府、省政府的帶動下,政務(wù)區(qū)、濱湖新區(qū)已經(jīng)成為發(fā)展的重點,尤其是濱湖新區(qū),由于環(huán)境優(yōu)美、配套日趨完善,逐漸成為改善客群的置業(yè)首選。
??目前濱湖區(qū)可以分為啟動區(qū)、省府板塊、金融后臺基地,環(huán)湖文化中心四個板塊。其中首府板塊尤為高端,成為合肥豪宅云集之地。就入住情況來看,僅啟動區(qū)發(fā)展相對成熟、入住率較高,一是由于大量安置居民的導(dǎo)入,另一方面也是由于經(jīng)開區(qū)的產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入的緣故;金融后臺區(qū)由于大多數(shù)項目還在建設(shè),基本還未入住,但考慮到金融后臺板塊在濱湖新區(qū)屬于價格洼地,吸引了大量剛需客群,預(yù)計3-5年之后,在經(jīng)開區(qū)大量產(chǎn)業(yè)人口的導(dǎo)入后,發(fā)展前景持續(xù)看好。
??03
??政策調(diào)控
??土地調(diào)控再次升級,濱湖新區(qū)最高限價下降5000元/平方米
??2019年合肥樓市政策并無太大變化,限購、限價、限貸依然存在,限售依然尚未跟進(jìn)。限購方面,市區(qū)(不含四縣一市)本地戶籍限購2套、非本地戶籍限購1套(需連續(xù)1年個稅或社保證明);同時落戶政策較為寬松,買房門檻相對較低,社??裳a繳,“限購”政策執(zhí)行相對寬松。限貸方面,首套房首付比例不低于3成,利率上浮20%;二套房月供結(jié)清首付4成,未結(jié)清首付5成,利率上浮30%。限價方面,既限地價也限房價,并且房價實行一盤一限價的策略,由于限價政策執(zhí)行較嚴(yán),合肥房價整體表現(xiàn)較為平穩(wěn),市場總體表現(xiàn)為“大政府、小市場”的格局。值得注意的是,合肥上半年調(diào)整了濱湖新區(qū)的最高限價,調(diào)整后的濱湖區(qū)最高地價為2280萬元/畝、最高樓面價地價為17100元/㎡,這一限價較2016年葛洲壩競得的單價地王22102元/平方米下調(diào)了5002元/平方米,限價紅線再次下拉,濱湖土地調(diào)控再次升級。
??04
??棚改規(guī)模
??當(dāng)前實物安置為主,對房價推動力相對較小
??近幾年,合肥全市舊城區(qū)改造穩(wěn)步推進(jìn),2018年開工棚戶區(qū)改造安置住房20159套、完成率100.50%,基本建成棚戶區(qū)改造安置住房17487套、完成率187.09%,提前超額完成棚戶區(qū)改造年度目標(biāo)任務(wù)。2019年計劃開工量持續(xù)增加,高達(dá)23606套,基本建成任務(wù)10153套。截至7月底,全市共計開工棚改安置房20114套、開工率85.21%;基本建成棚改安置房9220套、基本建成率90.81%,照此速度,今年合肥棚改任務(wù)依然會超額完成。就棚改的區(qū)域分布來看,多集中在老城區(qū)瑤海區(qū),2019年僅瑤海區(qū)就計劃有86個項目征遷,預(yù)計征遷面積150萬平方米、廬陽和蜀山也均有30多個項目在拆遷之列。值得注意的是,雖然合肥棚改規(guī)模依然較大,近兩年均在2萬套以上,但合肥的棚改以實物安置為主,對于房價的推動力相對較小。
??05
??區(qū)域房價
??政務(wù)房價領(lǐng)跑全市,濱湖、高新兩區(qū)漲勢兇猛
??據(jù)CRIC統(tǒng)計,2019年前7月合肥主城區(qū)住宅均價約17500元/平方米,較2015年同期已經(jīng)實現(xiàn)翻番。但近一年以來,在限價政策的調(diào)控之下,合肥房價保持相對穩(wěn)定、漲速較2016、2017、2018年上半年明顯放緩。就主城九區(qū)價格來看,可以分為三個梯隊,政務(wù)區(qū)由于發(fā)展較早、配套成熟,房價遙遙領(lǐng)先,上半年商品住宅成交均價已達(dá)27000元/平方米,其次第二梯隊是濱湖、廬陽、包河、蜀山、經(jīng)開、高新等區(qū)域,上半年商品住宅成交均價對于17000-20000元不等,其中濱湖區(qū)受規(guī)劃利好影響,加之環(huán)境較為優(yōu)美,投資客群比重相對較大,房價表現(xiàn)最為突出,8月份成交均價已突破2萬元,達(dá)20856元/平方米,此外,高新區(qū)由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快、人口導(dǎo)入也較為突出,房價漲速也較為突出,8月份均價增至18356元/平方米;而居于第三梯隊的區(qū)域則是新站和瑤海區(qū),成交均價均在1.3-1.5萬元之間,以新站為例,客群以購買力相對較低的剛需客為主,同時由于供應(yīng)體量巨大,價格表現(xiàn)較為平穩(wěn)。
??06
??客戶結(jié)構(gòu)
??以地緣性客戶為主,新合肥人購買力更強
??合肥房地產(chǎn)市場區(qū)域差異較大,新站、瑤海以本地剛需、剛改客戶為主,肥東由于毗鄰新站區(qū),也有相對一部分剛改客群來新站置業(yè),而瑤海由于處于老城區(qū)、環(huán)境較差,一般只有本地居民才在此置業(yè)。濱湖新區(qū)由于項目偏改善,除地緣性客戶以外,省內(nèi)流入人口以及一二線城市回流人群也占較大比重。高新區(qū)由于產(chǎn)業(yè)規(guī)劃較好,發(fā)展前景較佳,也吸引一部分外來人口。總的來看,由于本地居民財富積累較少,購買力不及新合肥人。
??07
??購房偏好
??90-120平方米剛改主導(dǎo)市場,蜀山、新站、瑤海成剛需主戰(zhàn)場
??受土地價格高位的影響,房企為保持較高的利潤率,傾向于做大戶型,90平方米以下產(chǎn)品在市面上幾乎已經(jīng)沒有,供應(yīng)主力以100平方米以上的三房、四房的改善產(chǎn)品為主。受供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響,當(dāng)前市場成交主力面積段為90-120平方米剛需、剛改產(chǎn)品,且由于剛改人群對價格敏感度高,以新站區(qū)為例,總價段在150萬以內(nèi)的產(chǎn)品更易去化,而濱湖區(qū)總價段在200萬以下的產(chǎn)品更容易去化。就區(qū)域來看,剛需產(chǎn)品集中在蜀山、新站、瑤海三區(qū),相比之下,濱湖區(qū)改善型產(chǎn)品比重較高??偟膩砜?,合肥房地產(chǎn)市場是剛需占主導(dǎo)的市場,但潛在庫存是以改善為主,供給和需求方面存在嚴(yán)重的錯配,無奈之下,很多剛需群體被改善,因此客戶傾向于買面積較小、總價較低的產(chǎn)業(yè),500元的價差就對這部分群體產(chǎn)生足夠的吸引力。
??08
??土地市場
??土拍火爆、地價驟升,接近歷史高位,濱湖競爭最為激烈
??2019年1-8月合肥主城區(qū)經(jīng)營性用地整體供大于求,主要集中在濱湖、包河兩區(qū),政務(wù)區(qū)基本沒有供地;成交主要以居住用地為主,從區(qū)域來看濱湖區(qū)最為火爆,其次是包河區(qū)和高新區(qū)。限價情況下,前7個月各區(qū)土拍依然多以溢價成交,平均溢價率38%,土拍熱度較高。綜合來看,上半年土地市場供應(yīng)相對較多,并且市場極其火爆,地價驟升,平均樓板價超過10000元/平方米,接近2016年下半年歷史高位11000元/平方米,鑒于合肥2019年供地計劃明顯收窄,在上半年已經(jīng)占用較大推地指標(biāo)的背景下,預(yù)計下半年推地量將明顯減少。
??09
??產(chǎn)業(yè)支撐
??戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展,“芯屏器合"挺起安徽制造脊梁
??近些年,合肥戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)異軍突起,發(fā)展迅猛,用"芯屏器合"簡單四個字就可以總結(jié)其產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀:“芯”指芯片產(chǎn)業(yè),“屏”指平板顯示產(chǎn)業(yè),“器”指裝備制造及工業(yè)機器人產(chǎn)業(yè),“合”指人工智能和制造業(yè)融合?!靶尽敝感酒a(chǎn)業(yè),“屏”指平板顯示產(chǎn)業(yè),“器”指裝備制造及工業(yè)機器人產(chǎn)業(yè),“合”指人工智能和制造業(yè)融合,“芯屏器合"占了合肥制造業(yè)的半壁江山。據(jù)統(tǒng)計,合肥是國內(nèi)液晶面板產(chǎn)能規(guī)模最大、產(chǎn)線布局最完整的城市之一,聚集了京東方、康寧、維信諾、三利譜等一批龍頭企業(yè),上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)75家,涵蓋面板、基板玻璃等全部生產(chǎn)環(huán)節(jié),實現(xiàn) “從沙子到整機”全產(chǎn)業(yè)鏈布局,已完成投資超1400億元,京東方6代線、8.5代線、10.5代線,維信諾AMOLED6代線等一批重大項目相繼落地。此外,高新區(qū)也擁有像科大訊飛、中芯這類知名企業(yè),芯片設(shè)計已經(jīng)開始投產(chǎn),城市綜合實力明顯增強。
??10
??企業(yè)競爭
??房地差觸底回升
品牌房企拿地意愿強烈
??合肥房價地價差值自2016年下半年觸底之后持續(xù)回升,房企盈利空間隨之增加,這從根本上奠定了品牌房企競相出價的基礎(chǔ);此外,2019年上半年合肥出讓的土地多集中在濱湖新區(qū)、包河區(qū)等區(qū)位優(yōu)越、有規(guī)劃利好的區(qū)域,這也提升了品牌房企的心理預(yù)期、出價能力有明顯提升,禹洲、保利兩家房企上半年在主城區(qū)域涉宅土地拿地金額均超50億元。此外,綠城、華宇、金地、龍湖、融創(chuàng)、旭輝、弘揚拿地金額均超20億元。目前來看合肥客戶對房企品牌、規(guī)模尚無明顯偏向,上半年融創(chuàng)以64億元的銷售金額居于榜首,其次是本土房企文一地產(chǎn),而深耕合肥的禹洲集團(tuán)排在第八位。展望未來,受規(guī)劃重點和供地偏好的影響,企業(yè)布局方向還是集中在濱湖區(qū)、包河區(qū)等熱點區(qū)域和板塊。
??市場難點
??需求仍以剛需為主
產(chǎn)品卻已全面跨過改善門檻
??總體來看,合肥房地產(chǎn)市場的發(fā)展主要是依靠本地及周邊縣市客群帶動,加之合肥近些年在人才新政的刺激下,人口流入量較為突出,新合肥人成為重要的購房群體之一。值得注意的是,合肥民富基礎(chǔ)較弱,購買力相對欠缺,需求方面以剛需為主,但由于近兩年合肥土地價格漲至高位,房企為保證盈利開發(fā)項目以改善產(chǎn)品為主,市場總體表現(xiàn)為產(chǎn)品的供求錯配,許多剛需客群被“改善”,大戶型產(chǎn)品去化緩慢。