[克而瑞]市場(chǎng)月報(bào)：供應(yīng)激增而成交仍逐月微降，但個(gè)別城市二手房成交同比倍增

??隨著年底業(yè)績(jī)沖刺季的到來(lái)，房企密集加快了供貨節(jié)奏，重點(diǎn)城市供應(yīng)量明顯回升。不過(guò)，市場(chǎng)期盼的翹尾行情未至，成交量同環(huán)比雙降，市場(chǎng)下行壓力進(jìn)一步加劇。土地成交量跌價(jià)升，溢價(jià)率持續(xù)低位運(yùn)行，即使如深圳，土拍也遇冷，底價(jià)成交、流拍已是市場(chǎng)常態(tài)。

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??供應(yīng)：環(huán)比升37%、同比降17%，近兩成城市供應(yīng)倍增

??11月，年終業(yè)績(jī)搶收期如約而至，本月房企推貨積極性明顯提升。29個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)面積3173萬(wàn)平方米，環(huán)比上升37%，同比下降17%。

??一線城市商品住宅新增供應(yīng)面積277萬(wàn)平方米，環(huán)比上升69%，同比下降34%。除上海供應(yīng)量有所回落外，其余三城顯著放量，環(huán)比增幅皆超70%，深圳更是創(chuàng)年內(nèi)新高。

??二三線城市新增供應(yīng)面積環(huán)比上升34%，同比下跌14%。六成城市供應(yīng)情況相較上月有明顯改善，昆明、佛山、西安、武漢等環(huán)比翻番，其中武漢供應(yīng)量井噴式增長(zhǎng)，主要是由于上月軍運(yùn)會(huì)預(yù)售證管制使供應(yīng)積壓至本月。但從同比來(lái)看，僅有青島、杭州等8個(gè)城市供應(yīng)量小幅提升，近七成城市仍低于去年同期，合肥、福州等同比跌幅超50%。

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??成交：同、環(huán)比雙降，一線企穩(wěn)回升、二三線跌幅收窄

??11月，29個(gè)重點(diǎn)城市累計(jì)成交2255萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別下跌12%、1%。

??分能級(jí)來(lái)看，一線城市累計(jì)成交244萬(wàn)平方米，環(huán)比上升6%，同比上升28%。北京市場(chǎng)再度遇冷，成交量同環(huán)比雙降，上海、廣州和深圳市場(chǎng)略有回暖，成交量企穩(wěn)回升。

??二三線城市累計(jì)成交2011萬(wàn)平方米，環(huán)比微跌2%，同比下跌15%。各城市市場(chǎng)持續(xù)分化，成交量整體漲跌參半，重慶、昆明、杭州等9城市場(chǎng)依舊堅(jiān)挺，成交量同、環(huán)比齊增。其中，杭州上月因故暫停搖號(hào)導(dǎo)致多盤(pán)推售節(jié)點(diǎn)延期，部分網(wǎng)簽數(shù)據(jù)順次結(jié)轉(zhuǎn)至本月，環(huán)比漲幅多達(dá)40%。反觀，長(zhǎng)沙、徐州、福州等成交量顯著回調(diào)，環(huán)比跌幅都在50%左右。

??分區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角成交表現(xiàn)亮眼，除徐州、南京成交走弱外，上海、杭州等多市成交量明顯提升，寧波同、環(huán)比增幅更是超7成。中西部城市間顯著分化，重慶、昆明、成都成交量企穩(wěn)回升，但武漢、鄭州、西安穩(wěn)中有降，長(zhǎng)沙市場(chǎng)急速冷凍，環(huán)比下降63%。隨著供暖季的到來(lái)，東北地區(qū)市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)銷售淡季，長(zhǎng)春、大連等成交量持續(xù)走低。

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??庫(kù)存：六成以上城市庫(kù)存小幅回升，超四成城市消化周期突破12個(gè)月

??11月，因供應(yīng)明顯放量，成交卻持續(xù)走低，近七成城市市場(chǎng)供過(guò)于求，供求比皆超1，深圳、武漢、寧波更是在2以上。與此同時(shí)，6成以上城市庫(kù)存量環(huán)比小幅回升，環(huán)比漲幅大都在10%以內(nèi)；近7成城市同比仍處上升通道，武漢、青島、長(zhǎng)沙同比漲幅超40%。

??7成城市消化周期繼續(xù)上升，4成以上城市突破12個(gè)月。受限于成交持續(xù)放緩，北京、大連、廈門(mén)、合肥等市消化周期進(jìn)一步拉長(zhǎng)，現(xiàn)已突破20個(gè)月，去庫(kù)存壓力著實(shí)不容小覷。反觀，南寧、武漢等市場(chǎng)下行壓力整體可控，消化周期皆不足6個(gè)月。

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??成交結(jié)構(gòu)：中高檔占比上升高檔回調(diào)，上海、深圳90-120平增長(zhǎng)明顯

??從價(jià)格段來(lái)看，北上深中高檔以及高檔產(chǎn)品仍是市場(chǎng)成交主力。相較上月，中檔及以下檔次產(chǎn)品成交占比無(wú)明顯變化，僅限于上海中檔產(chǎn)品占比較上月回落4個(gè)百分點(diǎn)；中高檔產(chǎn)品成交占比快速上升，上海、深圳環(huán)比均提高11個(gè)百分點(diǎn)；高檔產(chǎn)品占比皆回調(diào)，深圳跌幅最大，環(huán)比減少10個(gè)百分點(diǎn)。

??從面積段來(lái)看，北上深剛需、剛改產(chǎn)品最受市場(chǎng)歡迎，120平方米以下產(chǎn)品始終占據(jù)過(guò)半的市場(chǎng)份額，深圳成交占比接近8成。相較上月，各面積段成交占比變化不大。其中，上海90-120平方米、北京200平方米以上、深圳90-120平方米占比增長(zhǎng)明顯，漲幅都在5個(gè)百分點(diǎn)左右。深圳90平方米以下占比明顯回落，環(huán)比減少5個(gè)百分點(diǎn)。

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??二手房：環(huán)比成交全線回升，深圳、杭州等部分城市同比近乎倍增

??11月，二手房市場(chǎng)有所回暖，7個(gè)重點(diǎn)城市累計(jì)成交485萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別增長(zhǎng)29%和19%。

??環(huán)比來(lái)看，成交量全線回升，但漲幅有限，皆不足30%。同比來(lái)看，整體漲多跌少，受去年同期較低基數(shù)影響，杭州、深圳等實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)；北京、蘇州市場(chǎng)差強(qiáng)人意，成交量同比仍處下行通道。尤其是蘇州，受限于調(diào)控政策持續(xù)高壓，市場(chǎng)熱度較去年同期相差甚遠(yuǎn)，同比跌幅漸有擴(kuò)大的趨勢(shì)。

??預(yù)計(jì)12月二手房市場(chǎng)仍將保持一定的市場(chǎng)熱度，成交量有望繼續(xù)回升，但整體回升幅度著實(shí)有限。

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??土地：成交量?jī)r(jià)趨穩(wěn)，市場(chǎng)熱度持續(xù)低位運(yùn)行

??11月，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建面總計(jì)19030萬(wàn)平方米，同環(huán)比均下降5%；受成交結(jié)構(gòu)性因素影響，平均樓板價(jià)環(huán)比上漲5%至2166元/平方米，同比也微增3%。

??房企拿地態(tài)度愈加謹(jǐn)慎，土拍熱度持續(xù)低位徘徊，平均溢價(jià)率8.3%，和上月持平。盡管土地流拍幅數(shù)環(huán)比小幅回升，但流拍率與上月大致持平，顯示土地市場(chǎng)并未進(jìn)一步惡化。在優(yōu)質(zhì)地塊出讓帶動(dòng)下，一、二線城市溢價(jià)率小幅回升，但整體仍處低位，三四線城市溢價(jià)率則持續(xù)走低。

??一線城市累計(jì)成交339平方米，環(huán)比上漲20%，同比下降44%；平均樓板價(jià)12504元/平方米，環(huán)比下跌11%。具體而言，廣州土地成交相較活躍，月內(nèi)共計(jì)出讓6宗地，全部底價(jià)成交，葛洲壩聯(lián)合體44.76億元總價(jià)競(jìng)得南沙區(qū)橫瀝島大體量地塊。在宅地?cái)喙?個(gè)月之后，深圳終迎6宗宅地出讓。其中，3宗地溢價(jià)率超20%，2宗地底價(jià)出讓，另有1宗地流拍，土拍熱度全然難比今年6月的盛況。

??二線城市累計(jì)成交3690萬(wàn)平方米，環(huán)比再降17%，同比下降7%；因廈門(mén)、杭州、南京等市均有多宗主城區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地出讓，帶動(dòng)二線城市地價(jià)環(huán)比上漲21%，平均樓面價(jià)升至4072元/平方米。具體而言，青島密集加快供地節(jié)奏，成交建面多達(dá)301萬(wàn)平方米，但土拍過(guò)程毫無(wú)波瀾，底價(jià)成交已是市場(chǎng)常態(tài)。受制于房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，拿地態(tài)度愈加謹(jǐn)慎，即使是核心城市區(qū)位條件較好的地，若是盈利空間逼仄，也會(huì)遭遇流拍。譬如，南京本月流拍的地塊均位于主城區(qū)，鄭州也有一宗北龍湖板塊的宅地流拍。由此可見(jiàn)，雖然核心城市加大了優(yōu)質(zhì)地段供地力度，但市場(chǎng)似乎并不買(mǎi)賬，土地流拍現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，側(cè)面映證房企對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)信心不足。

??三四線城市累計(jì)成交15001萬(wàn)平方米，環(huán)比下降1%，同比微降2%；平均樓板價(jià)1463元/平方米，環(huán)比微增1%。熱點(diǎn)三四線城市中，保定、東莞兩市成交最為活躍，成交量皆超100萬(wàn)平方米。其中，保定土拍冷熱不均，多數(shù)地塊底價(jià)出讓，僅單宗二環(huán)內(nèi)宅地吸引多家房企爭(zhēng)奪，最終觸發(fā)熔斷，二環(huán)內(nèi)的新地王就此誕生。東莞土拍熱度不減，華潤(rùn)以封頂價(jià)45.12億元摘東莞南城的“巨無(wú)霸”CBD地塊，刷新東莞總價(jià)地王紀(jì)錄。

??綜上，市場(chǎng)下行壓力正不斷積聚，成交量持續(xù)走低，但并非失速，各城市市場(chǎng)行情波動(dòng)起伏，各區(qū)域、各項(xiàng)目不斷分化。鑒于年底乃是房企沖業(yè)績(jī)的關(guān)鍵期，勢(shì)必將加大營(yíng)銷力度，以價(jià)換量趨于常態(tài)化，成交量有望企穩(wěn)回升。在房企融資環(huán)境持續(xù)收緊的大背景下，唯有抓銷售、促回款，才能更好地抵御市場(chǎng)下行風(fēng)險(xiǎn)。