[中國銀河]住宅基本面持續(xù)改善，物業(yè)+園區(qū)REITs多元發(fā)展

??核心觀點:

??2020上半年地產(chǎn)行業(yè)整體表現(xiàn)偏弱，估值處于歷史低位。年初到2020年6月19日，房地產(chǎn)板塊整體下跌9.5%，同期滬深300漲幅0.1%，房地產(chǎn)板塊跑輸市場整體表現(xiàn)。在中信30個一級行業(yè)分類中，跌幅排第5位。對比各子行業(yè)，物業(yè)管理服務漲幅亮眼，達61%，其余子板塊跌幅較大。行業(yè)當前PE及PB均處于歷史底部區(qū)域，并且與其他各行業(yè)進行縱比，PE及PB也偏低。

??住宅開發(fā)行業(yè)：基本面穩(wěn)步修復，政策保持一貫，資金面偏寬松。5月份銷售已恢復到去年同期水平，價格維穩(wěn)；房價維穩(wěn)，各線城市繼續(xù)小幅分化；房地產(chǎn)調控政策常態(tài)化，“房住不炒”仍是主基調，因城施策空間進一步加大，邊際寬松邏輯不變；銀行貸款規(guī)模增速放緩，利率水平處于下行通道，央行定調偏向“穩(wěn)定”，房企發(fā)債融資成本持續(xù)改善，隨著內外流動性的寬松，房企或迎來近幾年融資最寬松的時間窗口。

??物業(yè)管理行業(yè)：朝陽行業(yè)，創(chuàng)新動能持續(xù)發(fā)力。城市化帶來的旺盛商品房需求成為物業(yè)管理行業(yè)市場擴張的重要動力。居民可支配收入增長助力物業(yè)管理行業(yè)市場擴張。新冠疫情影響給物業(yè)管理行業(yè)帶來發(fā)展機遇。2015-2019年五年間物業(yè)管理企業(yè)的ROE均高于整體的房地產(chǎn)企業(yè)，并且鼓勵性政策也不斷出臺支持行業(yè)未來發(fā)展。

??園區(qū)綜合開發(fā)行業(yè)：園區(qū)REITs未來市場空間廣闊。根據(jù)中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布的《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，權屬清晰、重點區(qū)域內的成熟優(yōu)質產(chǎn)業(yè)園區(qū)將最先受益，預計產(chǎn)業(yè)園區(qū)為底層資產(chǎn)的公募REITs市場空間為2500億元。產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs試點有利于盤活存量資產(chǎn)，加速提升其資產(chǎn)運營水平，長租公寓及商業(yè)地產(chǎn)落地可期。

??竣工周期：疫情影響減弱，竣工周期有望迎來新高峰。疫情影響逐步消退，全國房屋竣工情況明顯反彈，有望持續(xù)回暖。主流房企公司2020年平均竣工增速目標依然保持高位。竣工的趨勢性修復，將有利于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績的釋放，對地產(chǎn)企業(yè)結算構成有力保障；同時，竣工高峰的逐步到來，也將帶來物業(yè)管理行業(yè)管理面積在未來的2-3年內大幅增長，推動物業(yè)管理行業(yè)的成長。

??投資建議：行業(yè)基本面穩(wěn)健修復、政策面保持一貫、資金面偏寬松，雖然下半年行業(yè)基本面仍承壓，但積極因素不斷累積。行業(yè)竣工高峰逐步到來，對開發(fā)類房企的業(yè)績鎖定度加大，對物管企業(yè)的管理面積增速提升也起到積極作用。我們建議把握四條主線精選公司：1）低估值、高股息的優(yōu)質住宅開發(fā)行業(yè)龍頭股：萬科A、保利地產(chǎn)、金地集團、招商蛇口；2）物業(yè)管理行業(yè)標的：招商積余、新大正、南都物業(yè)；3）存在區(qū)域催化因素或者國企改革潛在利好的小市值股：天健集團、南國置業(yè)、中交地產(chǎn)。4）受益于產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs發(fā)展的園區(qū)綜合開發(fā)類個股：張江高科、中新集團、蘇州高新。

??風險提示：經(jīng)濟及行業(yè)的下行壓力；政策調控的不確定性。