[易居研究院]8月全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)報(bào)告（2020915）

調(diào)控收緊，下半年全國(guó)土地市場(chǎng)略有降溫，

1-8月東部地區(qū)商品房銷售面積率先轉(zhuǎn)增

??上海易居房地產(chǎn)研究院9月15日發(fā)布了《2020年8月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》。報(bào)告核心觀點(diǎn)如下，全國(guó)年初累計(jì)土地購(gòu)置面積同比降幅連續(xù)兩個(gè)月小幅擴(kuò)大，說(shuō)明下半年土地市場(chǎng)略有降溫。7月和8月降幅小幅擴(kuò)大，可能與疫情期間延遲出讓的土地已基本在二季度出讓完成，以及部分城市調(diào)控升級(jí)后政府為穩(wěn)地價(jià)和市場(chǎng)預(yù)期延緩?fù)恋爻鲎層嘘P(guān)。“三條紅線”的監(jiān)管新規(guī)限制了房企激進(jìn)融資拿地的能力，后面幾個(gè)月全國(guó)年初累計(jì)土地購(gòu)置面積同比降幅可能會(huì)小幅擴(kuò)大，但這有利于穩(wěn)地價(jià)和穩(wěn)房?jī)r(jià)。1-8月東部地區(qū)商品房銷售面積率先轉(zhuǎn)增，成交均價(jià)漲幅也最高。1-8月東部地區(qū)商品房銷售面積率先轉(zhuǎn)增，主要是上半年以來(lái)長(zhǎng)三角和珠三角都市圈的部分城市成交持續(xù)火熱。東部地區(qū)樓市呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)，也與其調(diào)整時(shí)間最長(zhǎng)有關(guān)，東部地區(qū)自2018年年初以來(lái)年初累計(jì)商品房銷售面積就一直是同比下降，目前已進(jìn)入探底復(fù)蘇階段。

??易居研究院研究員沈昕表示，2020年1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)多項(xiàng)指標(biāo)相比1-7月繼續(xù)轉(zhuǎn)好，其中土地購(gòu)置面積降幅小幅擴(kuò)大，說(shuō)明下半年在調(diào)控政策收緊和“三條紅線”的監(jiān)管新規(guī)下，土地市場(chǎng)已經(jīng)略有降溫。在監(jiān)管新規(guī)的壓力下，目前部分房企已經(jīng)開(kāi)始大規(guī)模促銷，預(yù)計(jì)年內(nèi)全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)多項(xiàng)指標(biāo)將繼續(xù)轉(zhuǎn)好，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)。

??報(bào)告顯示：

??2020年1-8月全國(guó)土地購(gòu)置面積同比下降2.4%，8月同比下降7.6%

??2020年1-8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積11947萬(wàn)平方米，同比下降2.4%，降幅比1-7月份擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)。單月數(shù)據(jù)來(lái)看，8月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積1694萬(wàn)平方米，同比下降7.6%。

??從土地購(gòu)置面積增速走勢(shì)看，2016年9月份降幅開(kāi)始收窄后，曲線持續(xù)上行，到2017年初重新回到正增長(zhǎng)，2017年同比增速震蕩提高。2018年初，土地購(gòu)置面積同比增速跳水，二季度后逐漸走高。2019年初，土地購(gòu)置面積同比增速大幅跳水，降幅創(chuàng)2012年以來(lái)新高，二季度后降幅逐漸收窄。

??受疫情影響，春節(jié)后多城市土地出讓延遲，2020年1-2月全國(guó)土地購(gòu)置面積同比大幅下降。3月份以來(lái)，隨著全國(guó)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，各地土地出讓節(jié)奏加快，土地購(gòu)置面積同比降幅開(kāi)始持續(xù)收窄，6月已接近0，7月和8月降幅小幅擴(kuò)大。7月和8月降幅小幅擴(kuò)大，可能與疫情期間延遲出讓的土地已基本在二季度出讓完成，以及部分城市調(diào)控升級(jí)后政府為穩(wěn)地價(jià)和市場(chǎng)預(yù)期延緩?fù)恋爻鲎層嘘P(guān)?！叭龡l紅線”的監(jiān)管新規(guī)限制了房企激進(jìn)融資拿地的能力，后面幾個(gè)月全國(guó)年初累計(jì)土地購(gòu)置面積同比降幅可能會(huì)小幅擴(kuò)大，但這有利于穩(wěn)地價(jià)和穩(wěn)房?jī)r(jià)。

??2020年1-8月全國(guó)土地購(gòu)置均價(jià)同比上漲13.9%，漲幅小幅擴(kuò)大

??2020年1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)5933元/平方米，同比上漲13.9%，比1-7月小幅擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。2020年1-2月土地購(gòu)置均價(jià)下跌，與去年同期年初異動(dòng)大幅上漲導(dǎo)致的基數(shù)較高有關(guān)，3月土地購(gòu)置均價(jià)由跌轉(zhuǎn)漲恢復(fù)正常。4月土地購(gòu)置均價(jià)漲幅擴(kuò)大較多，可能是4月一二線城市土地成交量增長(zhǎng)較多，結(jié)構(gòu)性因素將整體均價(jià)拉高，5月和6月成交均價(jià)漲幅持續(xù)收窄，7月和8月漲幅小幅擴(kuò)大。下半年以來(lái)，全國(guó)多個(gè)熱點(diǎn)城市收緊了調(diào)控政策，“三條紅線”的監(jiān)管新規(guī)也有利于穩(wěn)地價(jià)，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月土地成交均價(jià)漲幅將小幅收窄。

??2020年1-8月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)4.6%，增速小幅提高

??2020年1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資88454億元，同比增長(zhǎng)4.6%， 增速比1-7月份提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資65454億元，增長(zhǎng)5.3%，增速提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。1-8月全國(guó)固定資產(chǎn)投資同比下降0.3%，可見(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資依然要好于固定資產(chǎn)投資。

??單月數(shù)據(jù)來(lái)看，8月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13129億元，同比增長(zhǎng)12.1%。3月以來(lái)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)已連續(xù)6個(gè)月實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，說(shuō)明全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已經(jīng)完全恢復(fù)正常。

??從結(jié)構(gòu)來(lái)看，住宅投資同比增長(zhǎng)5.3%，辦公投資同比下降1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資同比下降2.9%。住宅投資是三類物業(yè)中唯一同比正增長(zhǎng)的。

??2020年1-8月房屋新開(kāi)工面積同比下降3.6%，降幅小幅收窄

??2020年1-8月，房屋新開(kāi)工面積139917萬(wàn)平方米，下降3.6%，降幅收窄0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開(kāi)工面積102486萬(wàn)平方米，下降4.3%。單月數(shù)據(jù)來(lái)看，8月房屋新開(kāi)工面積19885萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.4%。上半年全國(guó)土地成交情況較好，部分城市地市火熱，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月年初累計(jì)房屋新開(kāi)工面積同比降幅還將繼續(xù)小幅收窄，全年預(yù)計(jì)將小幅下降。

??2020年1-8月全國(guó)商品房銷售面積同比下降3.3%，東部地區(qū)率先轉(zhuǎn)增

??2020年1-8月，商品房銷售面積98486萬(wàn)平方米，同比下降3.3%，降幅比1-7月份收窄2.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降2.5%，辦公樓銷售面積下降19.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降17.0%。單月數(shù)據(jù)來(lái)看，8月商品房銷售面積同比增長(zhǎng)13.7%，已連續(xù)4個(gè)月同比正增長(zhǎng)，說(shuō)明各地商品房銷售已基本回到正軌。

??從商品房銷售面積同比增速走勢(shì)看，2016年年初大幅回升，5月以后增速逐步趨穩(wěn)回落，全年基本保持20%以上增速，2017年增速進(jìn)一步回落。2018年同比增速繼續(xù)小幅震蕩回落。2019年同比增速一直在0軸附近小幅震蕩，全年同比微降0.1%。

??受疫情影響，2020年2月全國(guó)大部分城市售樓處關(guān)閉，1-2月全國(guó)商品房銷售面積同比大幅下降，3月以來(lái)隨著各地房企復(fù)工復(fù)產(chǎn)，商品房銷售逐漸恢復(fù)正常，同比降幅開(kāi)始持續(xù)收窄。預(yù)計(jì)接下來(lái)幾個(gè)月年初累計(jì)商品房銷售面積同比降幅還將繼續(xù)收窄，但收窄幅度將明顯趨緩。

??分地區(qū)來(lái)看，2020年1-8月，東部地區(qū)商品房銷售面積40614萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.8%，1-7月份為下降2.2%；中部地區(qū)商品房銷售面積26330萬(wàn)平方米，下降8.5%，降幅收窄2.6個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)商品房銷售面積27525萬(wàn)平方米，下降2.7%，降幅收窄1.5個(gè)百分點(diǎn)；東北地區(qū)商品房銷售面積4017萬(wàn)平方米，下降10.2%，降幅收窄4.3個(gè)百分點(diǎn)。

??東部地區(qū)銷售面積同比增速2016年初開(kāi)始大幅回升，且漲幅最大，最先于2016年4月達(dá)到本輪行情最高點(diǎn)，其后震蕩下行，于2018年初進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2019年2月年初異動(dòng)降幅擴(kuò)大，3月份以后降幅逐漸收窄。2020年1-2月東部地區(qū)銷售面積同比大幅下降，3月份以來(lái)降幅持續(xù)收窄。1-8月東部地區(qū)商品房銷售面積率先轉(zhuǎn)增，主要是上半年以來(lái)長(zhǎng)三角和珠三角都市圈的部分城市成交持續(xù)火熱。

??中部地區(qū)2016年初大幅回升，2016年全年小幅震蕩，基本保持30%以上的增速，2017年3月開(kāi)始震蕩下行，2019年2月年初異動(dòng)進(jìn)入負(fù)區(qū)間，此后至年底一直在0軸附近小幅震蕩。2月湖北省基本處于停工停產(chǎn)狀態(tài)，受此影響，2020年1-2月中部地區(qū)銷售面積同比降幅最大，3月份以來(lái)同比降幅逐漸收窄。

??西部地區(qū)2016年初有所回升，此后增速小幅震蕩下行，2017年年初再次大幅回升，此后持續(xù)震蕩下行。2020年1-2月西部地區(qū)銷售面積同比大幅下降，3月份以來(lái)降幅逐漸收窄。

??東北地區(qū)2017年4月至年底震蕩下行，2018年年初有所回升，此后開(kāi)始震蕩下行，并于2018年6月開(kāi)始進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2019年6月至年底降幅持續(xù)小幅收窄。2020年1-2月東北地區(qū)銷售面積同比大幅下降，3月份以來(lái)降幅逐漸收窄。1-8月，東北地區(qū)銷售面積同比降幅是四類地區(qū)中最大的。

??如果不考慮新冠肺炎疫情影響，目前來(lái)看，東部地區(qū)調(diào)整時(shí)間最長(zhǎng)，2018年年初以來(lái)就一直是同比下降，目前進(jìn)入探底復(fù)蘇階段；中部地區(qū)降溫時(shí)間晚于東部地區(qū)，處于震蕩下行過(guò)程中；西部地區(qū)最晚啟動(dòng)，降溫時(shí)間也最晚，處于震蕩下行過(guò)程中；東北地區(qū)處于震蕩下行和筑底過(guò)程中。

??2020年1-8月住宅新開(kāi)工面積與銷售面積的比值為117.5%，需警惕未來(lái)供大于求

??新開(kāi)工面積反映的是未來(lái)的樓市供應(yīng)，假設(shè)未來(lái)一段時(shí)間維持目前的銷售水平，則當(dāng)前新開(kāi)工面積與銷售面積的比值一定程度上就可視為未來(lái)三個(gè)季度后的供求比。從住宅年初累計(jì)新開(kāi)工面積與銷售面積的比值來(lái)看，2012年隨著樓市的降溫，比值大幅下降，2013年年初季節(jié)性異動(dòng)后繼續(xù)下降，至2015年年底跌破100%。2016年和2017年，比值均在100%以下小幅震蕩，即新開(kāi)工面積低于銷售面積。2018年以來(lái)隨著大部分城市庫(kù)存降低，房企開(kāi)始補(bǔ)庫(kù)存，新開(kāi)工面積與銷售面積的比值回升到100%以上，并持續(xù)走高，維持在110%-120%左右水平。

??2020年1-2月，受疫情影響，住宅新開(kāi)工面積和銷售面積均大幅下降，由于銷售端通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)售房等方式有部分彌補(bǔ)，新開(kāi)工面積受到的影響則更大，新開(kāi)工與銷售面積比值下降。3月隨著企業(yè)大面積復(fù)工復(fù)產(chǎn)后新開(kāi)工面積同比降幅大幅收窄，此比值重新轉(zhuǎn)為上升，4月以來(lái)繼續(xù)震蕩上升?？梢钥吹?，自2018年初以來(lái)，近三年住宅新開(kāi)工面積與銷售面積的比值都在100%以上，2019年和2020年的大部分時(shí)間均在120%左右，如果未來(lái)銷售不能提高的話，供大于求的現(xiàn)象仍將延續(xù)或加劇。

??2020年1-8月全國(guó)商品房成交均價(jià)同比上漲5.1%，漲幅小幅擴(kuò)大

??2020年1-8月，全國(guó)商品房成交均價(jià)9843元/平方米，同比上漲5.1%，漲幅比1-7月擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅成交均價(jià)9951元/平方米，同比上漲6.8%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交均價(jià)同比下跌3.5%；辦公樓成交均價(jià)同比上漲1.8%。

??分地區(qū)來(lái)看，東部和東北地區(qū)漲幅較高，為5.7%和4.9%，西部地區(qū)和中部地區(qū)分別小幅上漲3.1%和0.8%。

??商品房待售面積環(huán)比小幅下降

??2020年8月末，商品房待售面積50052萬(wàn)平方米，比7月末下降1.3%，相比去年同期增長(zhǎng)0.5%。從三類物業(yè)的待售面積走勢(shì)來(lái)看，住宅待售面積2016年初達(dá)到最高點(diǎn)，此后3年多來(lái)一直震蕩下降，2019年12月末環(huán)比出現(xiàn)增長(zhǎng)，2020年2月同比也出現(xiàn)增長(zhǎng)，3月份以來(lái)雖環(huán)比持續(xù)小幅下降，但仍高于去年低點(diǎn)較多；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積2017年初達(dá)到最高點(diǎn)后緩慢下降，下降速度小于住宅，8月末比7月末微增0.2%；辦公樓待售面積2017年初達(dá)到最高點(diǎn)后，基本維持橫盤(pán)走勢(shì)，8月末比7月末小幅下降0.4%。

??2020年8月末，全國(guó)商品房現(xiàn)房存銷比為26.5月，相比7月末下降2.7%。其中，住宅現(xiàn)房存銷比為17月，相比7月末下降4%；辦公樓現(xiàn)房存銷比為48.3月，相比7月末下降3.6%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房現(xiàn)房存銷比為52.9月，相比7月末下降1.3%。其中辦公樓現(xiàn)房存銷比自2018年5月份以來(lái)連續(xù)震蕩上行，近兩個(gè)月存銷比有所下行，但仍高于低點(diǎn)較多；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房2018年9月以來(lái)持續(xù)震蕩上升；住宅現(xiàn)房存銷比自2018年8月以來(lái)連續(xù)小幅震蕩上行，整體來(lái)看三類物業(yè)存銷比已進(jìn)入上升通道，樓市漸趨供大于求。

??2020年1-8月房企到位資金同比增長(zhǎng)3%，增速小幅提高

??2020年1-8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金117092億元，同比增長(zhǎng)3.0%，增速比1-7月份提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款18016億元，增長(zhǎng)4.0%；利用外資101億元，增長(zhǎng)24.5%；自籌資金37320億元，增長(zhǎng)3.6%；定金及預(yù)收款38837億元，增長(zhǎng)1.2%；個(gè)人按揭貸款18957億元，增長(zhǎng)8.6%。1-8月，各類資金中均已轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)，不過(guò)從單月數(shù)據(jù)來(lái)看，8月房企國(guó)內(nèi)貸款同比下降3%，說(shuō)明房企融資最寬松的階段可能已經(jīng)過(guò)去。

??從月度累計(jì)情況看，自2016年3月份大幅回升至正增長(zhǎng)區(qū)間后，此后幾個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增速基本平穩(wěn)，始終保持在15%左右。2017年曲線整體振蕩回落，年底下行至8%附近。2018和2019年，曲線在2%-9%之間小幅震蕩。受疫情影響，2020年2月曲線大幅下行，3月份以來(lái)持續(xù)上行，7月同比已由降轉(zhuǎn)增，8月增速小幅提高。

??從企業(yè)到位資金與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速情況看，根據(jù)2013年及其前后年份兩曲線對(duì)比情況，當(dāng)企業(yè)到位資金增速大于開(kāi)發(fā)投資增速時(shí)，預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)步入較快發(fā)展通道，而當(dāng)前兩曲線自2015年底完成交叉后，2016年1-2月份年初異動(dòng)，1-3月份再次交叉，此后開(kāi)口較大，基本平穩(wěn)。2017年開(kāi)口逐漸縮小，年底兩條曲線粘合。從2018年1-2月開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速超過(guò)企業(yè)到位資金同比增速，兩條曲線形成剪刀差，這一趨勢(shì)延續(xù)至今，2020年8月開(kāi)口為1.6個(gè)百分點(diǎn)。

??疫情發(fā)生以來(lái)，央行已多次向市場(chǎng)釋放流動(dòng)性，市場(chǎng)資金成本走低，今年上半年融資環(huán)境相對(duì)去年更寬松。但下半年以來(lái)，熱點(diǎn)城市紛紛升級(jí)調(diào)控政策，房企融資政策也在收緊。8月20日，住建部和人民銀行召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人參加會(huì)議，會(huì)議主要強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”，同時(shí)本次會(huì)議形成了“重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則”?！叭龡l紅線”具體為紅線 1：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于 70%；紅線 2：凈負(fù)債率大于 100%；紅線 3：現(xiàn)金短債比小于 1 倍。如果 “三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模以 2019 年 6 月底為上限，不得增加。監(jiān)管此舉主要是為了控制房企的負(fù)債率，防止房企過(guò)度加杠桿而產(chǎn)生債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)計(jì)接下來(lái)幾個(gè)月房企融資環(huán)境將比上半年收緊。

??預(yù)計(jì)年內(nèi)全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)多項(xiàng)指標(biāo)將繼續(xù)轉(zhuǎn)好，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)

??2020年1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)多項(xiàng)指標(biāo)相比1-7月繼續(xù)轉(zhuǎn)好，其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比降幅小幅擴(kuò)大，土地購(gòu)置均價(jià)同比漲幅小幅擴(kuò)大；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速小幅提高，房屋新開(kāi)工面積同比降幅收窄；商品房銷售面積同比降幅收窄，成交均價(jià)同比漲幅小幅擴(kuò)大；商品房待售面積環(huán)比小幅下降，同比小幅增長(zhǎng)；房企到位資金同比增速小幅提高。

??下半年以來(lái)，已有深圳、東莞、寧波、南京、杭州、海口、無(wú)錫、沈陽(yáng)、常州等多城升級(jí)樓市調(diào)控政策。8月20日，人民銀行、住建部召開(kāi)房企座談會(huì)，約談12家房企，此次會(huì)議劃定房企融資的“三道紅線”，根據(jù)房企的“踩線”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，實(shí)施差異化債務(wù)規(guī)模管理，這將防止房企過(guò)度加杠桿而產(chǎn)生債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也將有利于穩(wěn)地價(jià)和穩(wěn)房?jī)r(jià)。在監(jiān)管新規(guī)的壓力下，目前部分房企已經(jīng)開(kāi)始大規(guī)模促銷，預(yù)計(jì)年內(nèi)全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)多項(xiàng)指標(biāo)將繼續(xù)轉(zhuǎn)好，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)。

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