[克而瑞]西安差別化首付和加強(qiáng)預(yù)售監(jiān)管，房地產(chǎn)會(huì)是”灰犀牛”？

??導(dǎo) 讀 

??終結(jié)樓市流動(dòng)性火爆的金融風(fēng)險(xiǎn)，提高首付與加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管大勢(shì)所趨。

??◎  作者 / 楊科偉、李詩(shī)昀

??11月30日晚間，西安發(fā)布樓市新政，涉及提高二套房首付比例、調(diào)整商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管。這是從9月成都出臺(tái)新政“表態(tài)大于實(shí)質(zhì)”之后兩個(gè)月首次有落地措施的緊縮政策，同時(shí)也是在近期鄭州、哈爾濱等城市試探放松的氛圍中的“異類(lèi)”。結(jié)合近期房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問(wèn)題浮出水面，深圳“打新”潮涌，郭樹(shù)清表示房地產(chǎn)是金融風(fēng)險(xiǎn)最大“灰犀?！?，房地產(chǎn)市場(chǎng)金融監(jiān)管力度也在加大。

??西安此番新政尤其是二套房差別化信貸，首付比例最高達(dá)70%，同時(shí)嚴(yán)格預(yù)售資金監(jiān)管，防范企業(yè)資金鏈斷裂帶來(lái)的爛尾交付風(fēng)險(xiǎn)，這只是點(diǎn)狀措施還是會(huì)有其他城市跟進(jìn)，繼而成為行業(yè)趨勢(shì)？

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??二套房首付比例調(diào)高至40%-70%，提高預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管

??12月1日，西安市住建局等四部門(mén)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，《通知》核心內(nèi)容包括提高二套房首付比例、調(diào)整商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管。具體來(lái)說(shuō)：第一，提高二套房首付比例，充分發(fā)揮差別化信貸調(diào)節(jié)作用，在不誤傷剛改購(gòu)房者的前提下，適度調(diào)節(jié)改善性需求規(guī)模，打擊加杠桿投機(jī)性炒房行為。對(duì)首套房貸款未結(jié)清的，購(gòu)買(mǎi)二套房首付比例一律提升至60%；對(duì)首套房貸款已結(jié)清的，依據(jù)首套房面積、購(gòu)買(mǎi)二套房面積不同，實(shí)行40%-70%不等的首付比例政策。

??第二，提高預(yù)售取證標(biāo)準(zhǔn)。這是繼1月23日以來(lái)，西安年內(nèi)第二次調(diào)高預(yù)售取證標(biāo)準(zhǔn)。短期來(lái)看，提高預(yù)售取證標(biāo)準(zhǔn)或?qū)⒓觿∥靼彩袌?chǎng)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，但長(zhǎng)期來(lái)看利大于弊，能有效降低項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)保障購(gòu)房者合法權(quán)益，防范社會(huì)沖突事件發(fā)生。

??第三，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管。強(qiáng)調(diào)嚴(yán)禁商業(yè)銀行將預(yù)收資金私自留存或劃轉(zhuǎn)至開(kāi)發(fā)企業(yè)其他賬戶，住建部門(mén)要嚴(yán)格按照工程建設(shè)進(jìn)度核撥預(yù)售資金，保障項(xiàng)目如期建設(shè)，并建立預(yù)售資金監(jiān)管銀行的信用管理體系。

??此外，《通知》還要求未實(shí)施住房限購(gòu)政策的高陵、鄠邑等區(qū)縣及西咸新區(qū)部分區(qū)域，要密切關(guān)注市場(chǎng)形勢(shì)，保障自住需求，抑制投資投機(jī)行為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

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??看似市場(chǎng)退燒，實(shí)則供不應(yīng)求，主城區(qū)宅地供應(yīng)規(guī)模長(zhǎng)期偏低

??僅從數(shù)據(jù)層面來(lái)看，2019年以來(lái)西安市場(chǎng)已然面臨下行壓力，除7月外，其余月份成交面積皆低于2018年同期。2020年，盡管7、8月成交明顯放量，8月同比增幅高達(dá)37%，但9月以來(lái)，商品住宅成交面積高位回落，同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，跌幅甚至一度達(dá)到23%，西安市場(chǎng)似乎已經(jīng)重回下行期。

??但實(shí)際上，在供應(yīng)不濟(jì)的情況下，成交數(shù)據(jù)并不能真實(shí)反映市場(chǎng)冷熱。西安新房市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日售罄項(xiàng)目不在少數(shù)。從我們實(shí)地調(diào)研的情況來(lái)看，浐灞、城北區(qū)域購(gòu)房需求依然強(qiáng)勁，高新區(qū)、曲江新城等核心板塊更是一房難求。

??2020年以前，西安新房市場(chǎng)供不應(yīng)求形勢(shì)更為嚴(yán)峻。2015-2019年間，西安年度商品住宅供應(yīng)面積、成交面積之比基本在0.8左右，2016年供求比更是低至0.7。

??歸根到底，供不應(yīng)求核心原因在于主城區(qū)供地持續(xù)偏緊。2015年以來(lái)，西安主城區(qū)商品住宅成交面積基本在1500萬(wàn)平方米左右，而大多年份涉宅用地成交建面不足1300萬(wàn)平方米，且都低于同期商品住宅成交面積。受此影響，宅地去化周期持續(xù)回落，截至2019年已不足1年。

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??終結(jié)樓市流動(dòng)性火爆的金融風(fēng)險(xiǎn)，提高首付與加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管大勢(shì)所趨

??供不應(yīng)求背景下，通過(guò)差別化信貸政策精準(zhǔn)調(diào)節(jié)改善性需求、打擊加杠桿投機(jī)購(gòu)房需求，以求維穩(wěn)市場(chǎng)，固然是西安此次新政的出發(fā)點(diǎn)之一。但從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，調(diào)整首付比例更是對(duì)決策層“收緊貨幣閘門(mén)、防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)”等一系列重要表述的積極響應(yīng)，未來(lái)不排除有其他熱點(diǎn)城市借鑒跟進(jìn)。

??不難發(fā)現(xiàn)，2020年，從一線城市豪宅市場(chǎng)疫后率先轉(zhuǎn)暖，再到二線城市萬(wàn)人搖、投機(jī)熱，包括西安在內(nèi)的熱點(diǎn)城市出現(xiàn)階段性火熱行情，本質(zhì)上是資金寬松推動(dòng)的流動(dòng)性火爆。

??三季度以來(lái)，貨幣政策回歸正常化、涉房信貸收緊已成為市場(chǎng)共識(shí)。從中央近期表態(tài)來(lái)看，央行行長(zhǎng)易綱強(qiáng)調(diào)“盡可能長(zhǎng)時(shí)間實(shí)施正常貨幣政策”；央行三季度貨幣政策報(bào)告重提“把好貨幣供應(yīng)總閘門(mén)”、“堅(jiān)決不搞大水漫灌”；銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清更是直言“房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大‘灰犀?！?，劍指房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

??除了從需求端發(fā)力，對(duì)房企預(yù)售資金的監(jiān)管提出更嚴(yán)要求。事實(shí)上，2020年以來(lái)，江西、福建、昆明、銀川等十余個(gè)省市都已出臺(tái)加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)政策。疫情影響疊加“三道紅線”約束，房企回款壓力、財(cái)務(wù)壓力加劇，項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)明顯攀升。進(jìn)一步加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，防止預(yù)售資金挪用、確保項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，既關(guān)乎房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，更關(guān)乎民生福祉，無(wú)疑也將成為各地監(jiān)管部門(mén)關(guān)注的焦點(diǎn)。