[中房研協(xié)]超大、特大城市名單“擴(kuò)容”，人口分布趨勢(shì)決定了未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)所在

??【熱點(diǎn)聚焦】

??根據(jù)住建部近期公布的《2019年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》，目前有30個(gè)城市城區(qū)人口超過300萬人，其中超過1000萬的超大城市有6個(gè)；位于500萬到1000萬的特大城市增至10個(gè)，濟(jì)南晉升為特大城市；此外，位于300萬到500萬之間的I型大城市有14個(gè)。

??16個(gè)超大、特大城市名單公布，濟(jì)南晉升為特大城市

??城區(qū)常住人口1000萬、500萬、300萬是三個(gè)重要的門檻。根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)，城區(qū)常住人口100萬以上500萬以下的城市為大城市，其中300萬以上500萬以下的為I型大城市，100萬以上300萬以下的城市為II型大城市；500萬以上1000萬以下的城市為特大城市；1000萬以上的城市為超大城市。

??需要說明的是，城區(qū)是指“市轄區(qū)和不設(shè)區(qū)的市，區(qū)、市政府駐地的實(shí)際建設(shè)連接到的居民委員會(huì)所轄區(qū)域和其他區(qū)域”。城區(qū)人口規(guī)模要小于市域總?cè)丝谝?guī)模，也小于市轄區(qū)人口規(guī)模，市轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)村地帶并不納入城區(qū)人口的統(tǒng)計(jì)。

??根據(jù)年鑒，有6個(gè)城市的城區(qū)人口規(guī)模超過了1000萬人大關(guān)，包括四大直轄市和廣深兩個(gè)副省級(jí)城市，其中上海超過2000萬，北京和重慶超過1500萬。不過，重慶有8.24萬平方公里，相當(dāng)于一個(gè)中等省份的規(guī)模，下轄的一些城區(qū)離主城區(qū)很遠(yuǎn)，目前重慶主城區(qū)人口規(guī)模在900萬人左右。

??東莞、武漢、成都、杭州、南京、鄭州、西安、濟(jì)南、沈陽和青島這10個(gè)城市的城區(qū)人口處于500萬到1000萬之間，屬于特大城市。相比上年，特大城市增加了1城，即濟(jì)南。

??濟(jì)南晉升為特大城市，很大程度上得益于行政區(qū)劃的調(diào)整。國務(wù)院于2018年12月26日正式批復(fù)同意山東省調(diào)整濟(jì)南市萊蕪市行政區(qū)劃，撤銷萊蕪市，將其所轄區(qū)域劃歸濟(jì)南市管轄。

??超大、特大城市之外，一些I型大城市也在全力做大做強(qiáng)

??根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，到2019年，城區(qū)人口介于300萬到500萬之間的I型大城市共14個(gè)，分別是哈爾濱、長(zhǎng)春、大連、合肥、昆明、太原、長(zhǎng)沙、蘇州、南寧、烏魯木齊、石家莊、廈門、寧波、福州。此外，貴陽、南昌、無錫、蘭州等的城區(qū)人口也接近300萬大關(guān)。

??【熱點(diǎn)評(píng)析】

??三大城市群視角下的人口規(guī)模分布特征

??由年鑒數(shù)據(jù)的城區(qū)人口規(guī)?？梢钥闯觯┙蚣匠鞘腥褐写蠖鄶?shù)河北城市仍然屬于中小城市，需增強(qiáng)中心城市輻射帶動(dòng)功能，加快發(fā)展中小城市和特色鎮(zhèn)；珠三角大多數(shù)城市已發(fā)育成為超大城市、特大城市和大城市，形成大城市為主體的網(wǎng)絡(luò)化組織特征；長(zhǎng)三角城市群各個(gè)層級(jí)城市群發(fā)育相對(duì)均衡，已基本形成大、中、小城市協(xié)調(diào)發(fā)展的城市群區(qū)域，實(shí)現(xiàn)了城市群一體化高效發(fā)展。

??面向“十四五”，各城市將繼續(xù)加大引導(dǎo)人口流入和人才引進(jìn)力度，提升城市綜合實(shí)力

??城市是為人而建的，在擴(kuò)大城市用地規(guī)模的同時(shí)，要更加注重人的城市化，要不斷增強(qiáng)城市對(duì)人的吸引力、集聚力，讓人成為城市的活力之源。這也是“搶人大戰(zhàn)”日益白熱化背后的邏輯所在。從 2019 年開始，政府逐漸放開落戶限制，2020年眾多城市相繼出臺(tái)相關(guān)政策，目的正是在于引導(dǎo)人口流入和人才引進(jìn)，推動(dòng)農(nóng)業(yè)人口向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)變，加快城鎮(zhèn)化建設(shè)。預(yù)計(jì)未來各城市人才引進(jìn)和落戶放寬政策仍然會(huì)加持，以完善城市的產(chǎn)業(yè)建設(shè)，以產(chǎn)業(yè)升級(jí)促進(jìn)城市發(fā)展，最終推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

??部分二線及強(qiáng)三線大城市市場(chǎng)將更具發(fā)展?jié)摿?/strong>

??城市城鎮(zhèn)化率的提升，無論是城市面積的擴(kuò)展，或是整體規(guī)模的擴(kuò)大，還是人口增量帶動(dòng)作用，都會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來新的需求，而放開落戶的政策，更多是人口的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，區(qū)域分化將更加明顯。

??具體來看，未來人口將進(jìn)一步向大城市和一些城市群內(nèi)部核心城市流動(dòng)，呈現(xiàn)“以人帶量”特征，因?yàn)槟壳爸饕?00以上人口規(guī)模的城市落戶的條件有明顯的放開，且超大城市人口規(guī)模有一定控制目標(biāo)。在這樣的背景下市場(chǎng)自由配置資源，農(nóng)村人口和競(jìng)爭(zhēng)力較弱的中小城市人口會(huì)進(jìn)一步傾向流入高收入高效率的地域，綜合競(jìng)爭(zhēng)力高的二三線城市的人口增量帶動(dòng)作用相對(duì)較大，這些城市的未來房地產(chǎn)市場(chǎng)將更具發(fā)展?jié)摿Α?/p>