[中房研協(xié)]北京、深圳發(fā)布監(jiān)管新規(guī)，嚴控住房租賃資金去向（2021年第15期）

??2月1日，深圳市住房建設局發(fā)布《關于進一步促進我市住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》（征求意見稿），針對深圳市住房租賃企業(yè)租賃資金監(jiān)管面臨的突出問題，從六個方面提出二十四項措施，其中，要求在深圳市經營的住房租賃企業(yè)須在深圳市確立唯一住房租賃資金專用賬戶，用于收取所有承租人押金及租金；明確金融機構應與承租人單獨簽訂貸款協(xié)議，貸款期限不得超過租賃合同期限，并將貸款全額撥付至承租人個人賬戶。

??2月2日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會等五部門聯合發(fā)布《關于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經營活動的通知》，其核心內容是限制住房租賃企業(yè)建立“資金池”，收、付租金的周期應當匹配；住房租賃企業(yè)向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金，金融機構發(fā)放的“租金貸”資金不得撥付給住房租賃企業(yè)。該通知適用于分散承租他人住房，再出租給承租人居住，并向承租人收取租金的活動的住房租賃企業(yè)，主要以分散式長租公寓為主。

??【熱點評析】

??新規(guī)旨在規(guī)范行業(yè)秩序、防范社會風險

??我國正處于住房租賃行業(yè)的快速發(fā)展階段，市場參與主體類型繁多，目前以房企自持的集中式長租公寓和“二房東”式的分散式長租公寓為主。2020年的疫情加重了企業(yè)的經營負擔，也加速暴露了該行業(yè)存在的問題，針對分散式長租公寓，盈利模式單一、回報周期長、資金鏈脆弱等特性，均決定了行業(yè)風險系數較高。2020年11月，蛋殼等行業(yè)龍頭品牌“暴雷”，再一次引起了社會的廣泛關注。“暴雷”事件頻發(fā)，暴露了市場監(jiān)管機制不健全等問題，使業(yè)主、租客、服務供應商三方均受到經濟損失，容易導致社會對住房租賃行業(yè)失去信心，引發(fā)惡劣的社會影響。

??在目前倡導加快住房租賃行業(yè)發(fā)展的政策性利好環(huán)境下，針對資金鏈斷裂、租金貸消費陷阱等“爆雷”事件頻發(fā)的亂象，京、深兩地分別推出住房租賃行業(yè)監(jiān)管新規(guī)，旨在規(guī)范行業(yè)秩序。其中，核心是規(guī)范資金應用，限制住房租賃企業(yè)建立“資金池”，防止企業(yè)以圈錢為目的搞金融化、資本化，降低運營風險。

??住房租賃企業(yè)經營模式轉型迫在眉睫

??長周期預收資金是多數長租公寓運營的資金來源，一些分散式長租公寓平臺靠“長收短付”等模式匯集資金用于經營與擴張；“租金貸”是一種變相的長收短付，在互聯網思維主導的經營模式下，住房租賃企業(yè)前期通過“長收短付”、“高收低租”的方式提高市場競爭力，依靠杠桿，經歷燒錢沖量、比拼價格等方式獲得快速發(fā)展和搶占市場的資本，后期逐步抬價實現盈利，運營模式單一，資金鏈脆弱。更有甚者以住房租賃為工具，在短期內快速吸納房租和押金，蓄積“資金池”后卷款跑路，將風險轉嫁到市場，使社會被迫埋單、政府被動接盤。

??于住房租賃企業(yè)而言，新規(guī)明確要求收、付租金的周期應當匹配，限制了住房租賃企業(yè)通過現金年付或半年付來建立資金池的行為，實質上是對“長收短付”經營模式的明令禁止，是迫使該行業(yè)降杠桿、去杠桿的過程。新規(guī)還要求金融機構發(fā)放的“租金貸”資金不得撥付給住房租賃企業(yè)，高度重視收取的租金、押金的用途管控，倒逼住房租賃企業(yè)重新審視自身經營的合規(guī)性，提高布局的審慎度，探索更合理的融資模式，調整現金流，通過差異化服務賺取市場溢價，回歸精細化運營的本質，避免粗放發(fā)展的惡性循環(huán)，從而推動行業(yè)發(fā)展。同時，也提高了行業(yè)的準入門檻，對企業(yè)的抗風險能力提出更高的要求，那些存在運營風險的住房租賃企業(yè)的將面臨更加嚴峻的考驗。

??切實保障各方權益，是完善住房租賃環(huán)境的必要條件 

??城鎮(zhèn)化進程的加快，使租房難和租房陷阱等問題成為了打工人租房的主要矛盾，過去只針對業(yè)主和租戶的法規(guī)已難以覆蓋對整個市場的指導和監(jiān)管，此次新規(guī)制止了住房租賃企業(yè)將經營風險通過“租金貸”轉移給業(yè)主和租客，是對出租方和承租方權益的保護，也有利于穩(wěn)定住房租賃企業(yè)需求端市場。只有充分平衡業(yè)主、租賃企業(yè)、租客三方訴求，兼顧各方權益，才能實現長期的合作共贏。于業(yè)主而言，新規(guī)有效防范了住房租賃企業(yè)因資金鏈斷裂無法向業(yè)主支付租金的風險；于租客而言，新規(guī)對租金、押金的用途的明晰，可以避免租客面臨既不能繼續(xù)居住租房，還要償還租金貸款的境地，也有利于租客個人信用風險的防范。

??疫情下供需矛盾變化，給住房租賃市場的參與者都帶來了嚴峻的挑戰(zhàn)，整體來看，京、深兩地推出的新規(guī)是對住房租賃行業(yè)短板的補齊，長遠來看，是住房租賃市場健康發(fā)展的必要條件，是貫徹落實“租購并舉”國家戰(zhàn)略、構建完善的住房租賃環(huán)境的一部分，是建立房地產市場長效機制的基礎，也是對基本民生的重要保障。

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