[克而瑞]2021年春節(jié)期間房地產(chǎn)市場情況解讀—克而瑞研究&華西證券

??2月22日，克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉與華西證券探討春節(jié)期間房地產(chǎn)市場情況。以下為核心觀點及問答內(nèi)容，供業(yè)內(nèi)參考。

??以下為克而瑞研究楊科偉總核心觀點及問答內(nèi)容。

??核心要點

??受疫情影響，2021年春節(jié)各地政府都號召大家“就地過年”，預期對樓市返鄉(xiāng)置業(yè)必將帶來重大影響，但事實上卻呈現(xiàn)出“就地過年”變成“就地買房”局面。

??春節(jié)期間全國房地產(chǎn)市場有以下三個特征：

??1.新增供應縮量較為明顯

??77個重點城市春節(jié)期間新增供應面積相比2019年的同期下降了10%左右，其中40個重點城市下降了30%。一、二線城市新增供應量降幅較大，因為一、二線城市都是人口流出的地方，不是返鄉(xiāng)置業(yè)主要承載地，開盤力度較弱；三、四線城市降幅相對較小，樣本中59個三、四線城市降幅為8%。雖然供應縮量，市場成交表現(xiàn)依舊超預期。 

??2.熱點恒熱，冷熱不均

??總體市場成交表現(xiàn)超出預期：16個一、二線城市成交量與2019年春節(jié)期間相比，只有3個城市下跌；61個三、四線城市中，大約38個城市成交量大于2019年同期，其中大約13個城市成交量實現(xiàn)翻倍增長。

??從成交情況看，市場冷熱不均尤為明顯。年前市場表現(xiàn)較好的城市，春節(jié)樓市熱度不減：例如北上廣深一線城市，受疫情影響返鄉(xiāng)和出游，較多人選擇就地看房、買房；寧波、廈門、杭州、濟南、成都、蘇州等二線城市，徐州、淮安、珠海、東莞、福州等熱點三、四線城市，在春節(jié)期間市場依舊表現(xiàn)較好。

??然而年前市場成交下行或疲弱乏力的城市，春節(jié)市場表現(xiàn)依舊不佳：例如東北三省大連、沈陽、長春，華北的石家莊、唐山、天津，人口輸出規(guī)模較大的豫南、皖北地區(qū)的鄭州、信陽、周口、阜陽、亳州等城市，春節(jié)期間樓市依舊沒有較大的改善。 

??3.三四線返鄉(xiāng)置業(yè)受“就地過年”影響不大，主要取決于當?shù)厥袌龅睦錈岢潭?/strong>

??從春節(jié)期間的市場來看，以湖北、四川為代表的流動人口以省內(nèi)為主的城市，市場表現(xiàn)平穩(wěn)，就地過年政策的影響并不明顯；靠近廣東的城市市場相對較為活躍，就地過年政策的影響不大。成交量降幅較大的主要是安徽北部城市如淮南、滁州、淮北等，廣西防城港、梧州這類市場下行的城市。

??返鄉(xiāng)置業(yè)更多在于當?shù)厥袌霰旧淼睦錈犷A期。人口流出城市中，徐州、淮安、鹽城、宿遷、連云港，因為2020年市場表現(xiàn)較好，春節(jié)期間市場依舊保持熱度；安慶、池州、銅陵、合肥等南京都市圈的城市因為在蘇南和上海務工的返鄉(xiāng)置業(yè)支撐，市場表現(xiàn)相對較好。而豫南、皖北、福建海西等區(qū)域城市購房信心不足，市場表現(xiàn)依舊疲軟。

??目前返鄉(xiāng)置業(yè)對市場的影響未及預期。雖然根據(jù)交通部公布的數(shù)據(jù)，春運首日的人次是1900萬人次，2月14日、2月15日春運人次大約是1300萬人次，均遠遠低于交通部預估的日均2800萬人次的數(shù)量，但是在房地產(chǎn)市場表現(xiàn)并沒有預期的悲觀。2021年春節(jié)，年前市場表現(xiàn)較好的城市，實現(xiàn)了就地過年到就地買房的轉(zhuǎn)變，目前房地產(chǎn)市場的成交情況超出預期。

??根據(jù)目前跟個別企業(yè)的調(diào)研的結(jié)果，雖然有部分企業(yè)認為春節(jié)期間銷售業(yè)績不佳，但更多的企業(yè)認為春節(jié)期間銷售情況達到甚至超過預期。因此目前整個市場并沒有受到春節(jié)返鄉(xiāng)的影響，延續(xù)了之前樓市的供求格局。

??問答交流環(huán)節(jié)

??Q1：第一季度地產(chǎn)市場3、4月份的成交量一般會非常大，即小陽春，今年成量比較大，小陽春會不會的成交提前到春節(jié)期間？

??A：總體來說，如小陽春在2021年出現(xiàn)，也會在個別城市顯現(xiàn)，主體維持冷熱不均格局，熱點城市不會因為返鄉(xiāng)置業(yè)造成需求提前透支，下行調(diào)整的城市也不會因為返鄉(xiāng)置業(yè)爽約而迎來小陽春的爆發(fā)。通過往年的返鄉(xiāng)置業(yè)跟3、4月份的小陽春的關(guān)系發(fā)現(xiàn)，在一些三四線城市， 春節(jié)可能會有成交的增長，但是不影響3、4月份市場的走勢。更多與上年四季度以來市場走勢有關(guān)。如原來市場處于調(diào)整狀態(tài)，小陽春大概率會缺席；原來市場走勢向上，小陽春大概率會增色。 

??Q2：一線城市比如說北上廣深春節(jié)期間成交的情況大概是什么樣子？

??A：一線城市在春節(jié)期間北上廣深創(chuàng)了過去三年同期的新高，表現(xiàn)最明顯的應該是深圳與上海，與19年相比都呈現(xiàn)翻倍的增長，跟20年相比則更大。其次就是廣州跟北京，相比19年分別增長了69%和88%。在春節(jié)期間一線城市需求堅挺，看房人購房熱情高漲。上海在春節(jié)前有幾個項目剛開盤，認籌的量基本上達到了搖號的標準。

??Q3：深圳在年前出臺了二手房的參考價格，對于當?shù)氐男路炕蛘叨址磕壳坝惺裁礃拥挠绊懀?/p>

??A：對于深圳，尤其二手房的限價的情況，目前來說對市場的影響還沒有完全體現(xiàn)出來，從數(shù)據(jù)來說，比如上一周的周度的數(shù)據(jù)，深圳市場依然維持在一個相對較熱的區(qū)間，還沒有對市場有本質(zhì)的影響。從長期來說，這樣的措施對市場的管控和影響比較有限，因為政策本身的實操性較弱，另外由于市場上資金過多，會通過各種渠道去突破一些所謂的限制，一年或半年時間里，這個政策的影響可能逐漸會消散掉。短期來說，可能會有對市場的信心預期會有一些影響。

??Q4：北京、上海、深圳2021年新盤供應情況相比去年是一個怎么樣的水平？供應是否充足？

??A：2021年的供應量從目前的情況來看可能是過去幾年的高峰。2020年北上廣深這幾個城市中除了深圳稍弱，其它幾個城市賣地非常多，尤其是上海，北京2020年也成交許多不限價的地塊，在2021年北京市場可能會走出上升的行情。因為疫情影響，對于一線城市的財政收入的影響也特別明顯，所以在20年的時候，一線城市成交了很多的土地，土地的供應量較大。尤其是在上半年，價相對來說較為合理，而且各個城市的監(jiān)管也比較規(guī)范。2020年上半年包括三季度的一些地都會在今年會形成商品房的上市供應，達到預售的標準。所以從去年土地的情況來說，北上廣深尤其北京在2021年應該是過去幾年中的供應較大的年份。

??Q5：2021年區(qū)域分化的態(tài)勢會持續(xù)嗎？如果會持續(xù)的話，大概會是什么樣的態(tài)勢？

??A：2021年從區(qū)域的結(jié)構(gòu)來說，大概率維持2020年的格局，依然是長三角地區(qū)的城市領(lǐng)先，即長三角地區(qū)維持正增長。在京津冀地區(qū)，北京可能會一枝獨?；浉郯牡某鞘?，在2020年時，除了廣州、深圳、惠州跟東莞之外，像佛深、江門、中山這些的一些城市市場表現(xiàn)不是特別好，像肇慶更是大幅的量價齊跌，在2021年隨著智能通道、產(chǎn)業(yè)與外貿(mào)這些積極因素的影響下，中山、江門、珠海這些粵西城市會比2020年有一個明顯的增長。長江中游的城市，比如說江西、湖南、湖北，還是以武漢為龍頭；西部的成渝地區(qū)，在2021年大概率會走出2020年的疲態(tài)，因為2020年基數(shù)較低，不管是需求與購買力都不會斷崖式下跌，還是會平穩(wěn)釋放。昆明、貴陽、廣西還是會延續(xù)調(diào)整的情況，在2018到19年有曇花一現(xiàn)的表現(xiàn)，但是隨后市場一直在走調(diào)整下行的通道，到目前來看也沒有顯著的起色。西北區(qū)域，以西安、蘭州、銀川為代表，在2020年是后起之秀，西安從數(shù)據(jù)來說跌得比較厲害，但主要由于供不應求造成，供應的問題造成了整個成交規(guī)模的下行，但2020年西安的土地大量成交，在2021年會形成新的商品房供應，屆時也將推升成交規(guī)模。

??其它的像銀川、西寧、蘭州過去幾年沒被重視，整體市場的規(guī)模也不大，供應量也比較有限，所以造成了房價連續(xù)上升。2021年西北這幾個主要城市會是先高后低的走勢，因為隨著主要的供應量上來之后，已經(jīng)出現(xiàn)了以價換量的情況，短期刺激了成交，但是長此以往就沒有什么效果了。

??Q6：2020年8月三條紅線出來后，市場上預計土地市場會有比較大的下滑，實際上從去年四季度到現(xiàn)在土地市場是什么走勢？

??A：到2020年1月來說，成交量在下降，但是是屬于量跌價漲。從企業(yè)端來看，在三條紅線出來之后，企業(yè)拿地的力度跟意愿一下子減弱了，在11、12月份之后有一個回升，與土地成交結(jié)構(gòu)有一定關(guān)系的，但依然是熱點恒熱，比如說上海、常州、武漢、南通、西安等這些城市，成交地塊都出現(xiàn)了高單價、高溢價的地塊。成交的總量在下降，但是土地價格還在上升，因為貴的地塊比重在上升，所以結(jié)構(gòu)性地造成了土地均價的持續(xù)上升。在三條紅線出來之后，對于企業(yè)來說更加謹慎，精挑細選，選取安全性更高、前景更好、對規(guī)模或者對利潤貢獻更大以及預期比較確定的一些地塊。