[易居研究院]2020年四季度金融環(huán)境與房地產(chǎn)研究報告

??上海易居房地產(chǎn)研究院3月3日發(fā)布《2020年四季度金融環(huán)境與房地產(chǎn)研究報告》。該報告顯示，2020年四季度，房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)小幅上升，處于偏松區(qū)間下沿。2020年全年來看，房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境前松后緊。疫情發(fā)生后，一季度央行靈活運用多種政策工具，商業(yè)銀行信貸投放較多，房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)大幅上升至偏松區(qū)間；二三季度隨著我國經(jīng)濟穩(wěn)步復(fù)蘇，貨幣政策堅持穩(wěn)健取向，金融環(huán)境指數(shù)小幅下行；四季度小幅上升，處于偏松區(qū)間下沿。

??易居研究院研究員沈昕表示，預(yù)計2021年一季度房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)有可能將下行進入正常區(qū)間，百城房價同比漲幅還將低位震蕩。近日，銀保監(jiān)會主席郭樹清在國新辦新聞發(fā)布會上表示，房地產(chǎn)領(lǐng)域的問題是現(xiàn)在金融化、泡沫化傾向還比較強，各城市“一城一策”推出房地產(chǎn)綜合調(diào)控舉措，目的是實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，逐步把房地產(chǎn)的問題解決好。綜合判斷，短期內(nèi)貨幣政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策不會發(fā)生大的變化，綜合各個指標的預(yù)期情況來看，2021年一季度中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)很有可能下行進入正常區(qū)間。從政策面來看，今年前兩月，已有上海、深圳、杭州、東莞、無錫等熱點城市進一步升級了限購、限售、限貸等調(diào)控政策，廣州則收緊了房貸。綜合政策面和金融環(huán)境來看，預(yù)計一季度百城房價指數(shù)同比漲幅還將低位震蕩。

??該報告主要有以下內(nèi)容：

??房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，對資金有很強的依賴性，金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場。因此，持續(xù)跟蹤金融環(huán)境的變化，對于研究樓市變化非常重要。本報告以季度為時間節(jié)點，旨在分析房地產(chǎn)業(yè)運行的金融環(huán)境發(fā)展變化狀況，力圖通過跟蹤研究金融環(huán)境和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，剖析二者的相互關(guān)系，尤其是通過金融環(huán)境研判房地產(chǎn)市場趨勢。

??本報告從房地產(chǎn)業(yè)面臨的金融環(huán)境，共選取6個最具代表性指標，對指標體系中各指標進行標準化處理后，和各指標權(quán)重相乘，即可得出當(dāng)期中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)。

??根據(jù)2011年以來6個指標波動情況，利用五分法將金融環(huán)境指數(shù)分為五個區(qū)間，分別為“寬松”、“偏松”、“正常”、“偏緊”、“緊張”，分別以“紅色區(qū)”、“黃色區(qū)”、“綠色區(qū)”、“淺藍色區(qū)”、“藍色區(qū)”表示。需要指出的是，本區(qū)間劃分僅是根據(jù)2011年以來指標的波動區(qū)間情況所做出的相對劃分，并非絕對概念。

??一、2020年四季度中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境

??1、M2-GDP名義增速繼續(xù)收窄

??貨幣供應(yīng)，主要是為了滿足經(jīng)濟增長的需要，同時物價上漲也需要新增加一部分貨幣。2019年兩會的政府工作報告中首次提出，廣義貨幣M2和社會融資規(guī)模增速要與國內(nèi)生產(chǎn)總值名義增速相匹配，以更好滿足經(jīng)濟運行保持在合理區(qū)間的需要。那么，可以近似的認為，M2增速減去名義GDP增速，所得到的增速差額，可以用來衡量潛在流進資產(chǎn)品市場的貨幣增速，該增速差額越大，意味著越可能推高房價（屬于資產(chǎn)價格），反之，該增速差額越小，意味著越不可能推高房價。

??2020年一季度，由于新冠肺炎疫情影響，我國GDP增速罕見出現(xiàn)負增長。為了加大對防控疫情的支持力度，對沖疫情帶來的不利影響，央行靈活運用多種政策工具，商業(yè)銀行信貸投放較多，推動了M2增速的大幅度回升。受此影響，一季度M2-GDP名義增速的增速差額大幅上升至15.4%。二季度以來我國經(jīng)濟穩(wěn)步復(fù)蘇，M2-GDP名義增速的差額持續(xù)收窄。

??由于去年一季度的低基數(shù)，預(yù)計2021年一季度GDP名義同比增速將大幅上升，M2-GDP名義增速的差額可能會進入下降至負區(qū)間，二季度后會逐漸回升。隨著我國經(jīng)濟增速和貨幣政策恢復(fù)常態(tài)化，該指標也將恢復(fù)常態(tài)，不會對樓市造成“大水漫灌”。

??2、M1同比增速連續(xù)5個季度提高

??M1，狹義貨幣供應(yīng)量， M1=M0+企業(yè)活期存款+機關(guān)團體部隊存款+農(nóng)村存款+個人持有的信用卡類存款。M1是經(jīng)濟周期波動和價格波動的先行指標，M1增速高，則樓市升溫；M1增速低，則樓市降溫。

??2020年隨著疫情后的貨幣寬松，M1同比增速持續(xù)小幅上升，四季度末，M1同比增速為8.6%，比上季度末小幅提高0.5個百分點，比上年同期提高4.2個百分點，連續(xù)5個季度提高。中國人民銀行貨幣政策司司長孫國峰近日在《中國金融》上撰文指出，2021年貨幣政策要堅持穩(wěn)健的總體取向，堅持“穩(wěn)字當(dāng)頭”，保持戰(zhàn)略定力，不左不右，靈活保持總量合理適度。保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性和可持續(xù)性，既要保持對經(jīng)濟恢復(fù)的必要支持力度，也要避免“大水漫灌”。預(yù)計2021年M1同比增速大概率將保持穩(wěn)定。

??3、中國一年期國債收益率小幅下降

??一年期國債屬于短期國債，主要受利率政策和短期流動性的影響，能夠更好地反映利率周期與社會資金價格變化。

??2020年一季度，疫情后貨幣寬松環(huán)境下一年期國債收益率大幅下行，二三季度持續(xù)上升，說明隨著經(jīng)濟逐步恢復(fù)和貨幣寬松邊際效應(yīng)減弱，市場利率逐漸上升，四季度一年期國債收益率小幅下行。在2021年穩(wěn)健的貨幣政策下，一年期國債收益率大概率在2%-3%區(qū)間小幅震蕩，不會大幅上行也不會大幅下行。

??4、個人住房貸款余額同比增速回落

??個人住房貸款余額由中國人民銀行每個季度定期發(fā)布，反映的是居民購房的貸款情況。

??2020年四季度末個人住房貸款余額同比增速為15.7%，比上季度末低1.1個百分點，比上年同期低2.1個百分點，下行幅度相比前幾個季度有所擴大。受疫情影響，2020年一季度全國商品房銷售面積同比大幅下降，個人住房貸款余額同比增速回落幅度也有所擴大。二三季度商品房銷售面積回升，全國個人住房貸款余額同比增速的回落幅度比一季度收窄。四季度，部分銀行個人房貸額度緊張，放貸速度變慢，個人住房貸款余額同比增速繼續(xù)回落。在去年底房地產(chǎn)貸款集中度管理制度出臺的背景下，上海、廣州、杭州、西安及合肥等城市均有銀行房貸額度緊張、放款周期拉長的情形出現(xiàn)，預(yù)計2021年上半年個人住房貸款余額同比增速將進一步回落。

??5、全國首套房貸平均利率連續(xù)4個季度小幅下降

??2020年四季度末全國首套房貸平均利率為5.23%，分別比上季度和上年同期低0.01和0.29個百分點，連續(xù)4個季度小幅下降。在房地產(chǎn)貸款集中度管理制度出臺的背景下，今年前兩月廣州、東莞、佛山、南寧、寧波等多城房貸利率有所上升，銀行放款收緊，預(yù)計后續(xù)房貸利率上升的城市還會有所增加，2021年一季度全國首套房貸平均利率將小幅上行。

??6、房企到位資金同比增速與房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速差額轉(zhuǎn)正

??當(dāng)房企到位資金增速大于開發(fā)投資增速時，說明房企資金較為充裕，房地產(chǎn)業(yè)融資環(huán)境較為寬松，將房企到位資金同比增速與房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速的差額作為一個衡量指標（后稱增速差額）。

??2020年四季度，房企到位資金同比增速與房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速的差額為1.1%，由負轉(zhuǎn)正。今年1月初，央行、住建部召集重點房企舉行座談會，除了去年9月已參與融資新規(guī)試點房企，亦包括部分去年未參與試點的房企，融資“三道紅線”試點擴圍。此外，房地產(chǎn)貸款集中管理制度的建立，分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限，對房企到位資金中的國內(nèi)貸款和個人按揭貸款項可能將造成較大影響。因此雖然身處經(jīng)濟增速放緩、全球貨幣放水的大環(huán)境中，房地產(chǎn)業(yè)不會出現(xiàn)2016年那樣的寬松融資環(huán)境。預(yù)計2021年上半年房企到位資金同比增速與房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速的差額在0軸附近震蕩的可能性較大。

??二、2020年四季度中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境評估

??1、房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)小幅上升，處于偏松區(qū)間下沿

??根據(jù)2020年四季度各項指標數(shù)據(jù)，計算出中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)。四季度，中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)為0.26，較上季度小幅上升0.06，比去年同期上升0.2。

??從2014年四季度開始，中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)不斷攀升，于2016年一季度達到階段性高點，此后連續(xù)8個季度下行，2018年全年在偏緊區(qū)間低位盤整。2019年一季度上行至正常區(qū)間的偏下位置，二三季度基本平穩(wěn)，四季度小幅上行，全年保持在正常區(qū)間。2020年一季度，房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)大幅上升至偏松區(qū)間，二三季度小幅下行，三季度處于偏松區(qū)間和正常區(qū)間的邊界處，四季度小幅上升，處于偏松區(qū)間下沿。

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