[克而瑞]新政之下一線單身青年購房微洞察 ——購房難度重重升級，短通勤是核心訴求

??導(dǎo)讀

??在一線城市市場熱度快速升溫和政策調(diào)控不斷升級的環(huán)境擠壓下，購房者焦慮日益凸顯，尤其是一線單身青年購房群體，本文通過對新政以來仍奔波于購房的一線單身客戶深入訪談，挖掘一線城市單身青年購房需求和特征。

??◎  撰稿 / 克而瑞研究中心

??01 一線單身購房困擾

??購房難度plus1：二手房已高攀不起

??2020年疫情的突發(fā)打亂了全年二手房市場成交節(jié)奏，信貸寬松的環(huán)境和購房需求被動延后等客觀原因致使一線城市二手房市場需求在年底紛紛集中釋放。

??以上海為例，二手房市場從2020年四季度開始量價齊升，2020年12月近4萬套的成交規(guī)模創(chuàng)下了2017年以來的單月高峰。

??二手房市場的火熱并沒有在去年年末戛然而止，盡管一線城市新政頻出，上海、廣州二手房市場的火熱從去年年末延續(xù)至今，二手房成交均價大幅上漲，本就預(yù)算不高的一線單身人群買房難上加難。

??案例1：廣州，女生，剛需首房首貸，購房預(yù)算220萬，漲價過后目標(biāo)兩房變一房。

??“看看今年的房價，再想想去年這個時候的房價，就覺得心絞痛。去年180-190萬就能拿下一房小戶型，220萬的預(yù)算完全足夠負(fù)擔(dān)小兩房?，F(xiàn)在同樣的預(yù)算只能買一房，而且業(yè)主還要坐地起價，價格一天一個樣，剛需買房充滿悲憤?！?nbsp;

??購房難度plus2：“信貸收緊嚴(yán)查首付精準(zhǔn)打擊剛需”

??市場熱度的快速升溫同時也引發(fā)了調(diào)控政策的不斷升級，自2021年1月21日上海購房新政“滬十條”發(fā)布以來，廣州、深圳兩大一線城市也緊隨其后，嚴(yán)格控制商業(yè)銀行個人住房貸款投放節(jié)奏、嚴(yán)格審查買房貸款人的資質(zhì)流水，要求購房人首付款的來源必須為家庭自有資金，對于父母等直系親屬的轉(zhuǎn)賬，也要提供流水證明。

??而一線單身青年買房，不如結(jié)婚夫妻是雙方家庭共同出資，完全靠一己之力，通常首付都需要靠親朋好友拼湊。面對銀行放款時間延長，資質(zhì)審查越發(fā)繁雜嚴(yán)格的情況，在購房貸款上遭遇困境的一線城市單身買房青年們也發(fā)出了抱怨之聲。

??案例1：廣州，女生，剛需首房首貸，購房預(yù)算220萬

??“這樣無限向上追溯核實(shí)流水太讓人無語了，有錢人直接全款買，都不需要貸款，這不就是精準(zhǔn)打擊剛需嘛。”

??案例2：廣州，男，深陷銀行首付認(rèn)定一刀切的困局中

??“我的錢都投資出去了，現(xiàn)在想轉(zhuǎn)回來都不行。因?yàn)楝F(xiàn)在銀行不認(rèn)任何第三方轉(zhuǎn)進(jìn)來的錢，只認(rèn)直系親屬或者工資和獎金收入。對于政策，銀行的操作古板一刀切，感覺付完定金才是麻煩的開始。”

??案例3：上海，女生，剛改，首房首貸

??“我身邊最近也有很多朋友買房，都是首付款差一口氣，需要找同學(xué)朋友周轉(zhuǎn)一下的（時間都不長，幾個月吧），現(xiàn)在資金查得那么嚴(yán)格，買房難度增加，資金缺口陷入僵局，真的是無力吐槽?！?nbsp;

??購房難度plus3：上海單身青年熱門新盤“打新”無望

??在二手房價格快速上漲和新房限價的背景下，一二手價格倒掛催生了上海新盤搖號打新熱。2月6日，為抑制投資，保護(hù)剛需，上海正式落地實(shí)施新房搖號積分制。當(dāng)新房項(xiàng)目的認(rèn)購人數(shù)與所售房源數(shù)量之比超過規(guī)定比例時，就會觸發(fā)計(jì)分制，并由家庭積分的高低排序按照規(guī)定的比例入圍搖號。

??就打分規(guī)則而言，首先單身購房青年必然丟失家庭得分，已婚人士要比單身人士高出10分的家庭得分，其次在社保方面，單身購房青年多為初入社會不久的年輕人，社保年限比拼不占優(yōu)勢，動態(tài)分亦處于下風(fēng)。上海單身購房青年感受到了來自于新政巨大的壓力。

??案例4：新上海人，男性，中高收入IT男

??“這個新的積分制度對新上海人也不太友好了，我周邊的同事跟我都差不多，剛剛落戶不久，大部分都是勉強(qiáng)接近60分，連遠(yuǎn)郊盤入圍都難。你讓我們這些新上海人買什么，新房分不夠，二手房這輪漲完價格高高在上，稅費(fèi)還很高，可選擇的實(shí)在太少了?！?nbsp;

??案例5：新上海人，男性，畢業(yè)剛落戶

??“像我們這種剛落戶的，動態(tài)積分只有個位數(shù)，新房搖號基本無緣，所以也指望不了。我只能去撿漏漲得還不算太厲害的老破小?！?/p>

??02 一線單身購房特征

??1、千金難買我喜歡

??——“因?yàn)橐咕跋露Q心買這套房子”

??一線城市的單身購房者多是在城市打拼多年的群體，多次的租房經(jīng)驗(yàn)讓他們非常清楚自己對未來家的第一需求。因?yàn)槭菃紊?，他們并不需要為家庭其他成員顧慮和考量，在區(qū)域、交通、購物、環(huán)境等某一點(diǎn)的偏愛，就能成為買房的動因。

??追求生活品質(zhì)和細(xì)節(jié)的他們，買房的關(guān)注點(diǎn)可能是樓下的星巴克，可能是直達(dá)公司的地鐵1號線，可能是附近商場的Lily、dazzle……，也可能是落地窗外的美麗夜景，只要有一點(diǎn)能打動他們就可能買房。

??案例6：上海，女性，自由媒體人

??“一個人跑了兩個多月的中介門店，也一直在各大購房群混跡，獲取信息和經(jīng)驗(yàn)，最終因?yàn)榇巴夥比A璀璨的夜景，定下了現(xiàn)在買的這套房子，盡管價格不是最有優(yōu)勢的，交通也不算特別方便，小區(qū)環(huán)境跟我最開始設(shè)想的也有些差距，不過就是在那天晚上，那個夜景擊中了我，我當(dāng)時就覺得，畢業(yè)4年，搬了5次家，這就是我最終要安定下來的家！預(yù)算有限的情況下，沒有完美的房子，只有堅(jiān)定的選擇。我是一個特別愛在窗邊放空的人，等以后住進(jìn)去了，就算下班要多走兩步路，回到家在窗邊坐著，看著窗外那片夜景，感覺就被治愈了?！?/p>

??2、買房也能被種草

??——“從周金濤的一場路演開始種下買房的種子”

??“種草文化”盛行于年輕人的消費(fèi)市場，對于初入社會的年輕人來說，買房決策也很容易被身邊朋友和各路專家種草?？粗績r的不斷上漲，早買早上車不斷從周邊朋友、專家的口中提到，在午餐同事的聊天中，在金融專家的路演上，在各種微信公眾號里，他們堅(jiān)信跟著權(quán)威專家不會錯，同時他們也樂于向小伙伴傳播。一線單身人群往往缺乏對城市的歸屬感，他們更容易也更迫切聽從周邊信任之人的建議購房，以增加內(nèi)心的安全感。

??案例7：上海，女性，金融打工人

??“呃，我是從什么時候開始想要買房的呢？說來都是機(jī)緣巧合。我們公司曾經(jīng)邀請過周金濤上門路演，只知道他是周期天王，但是講了一堆康波理論就根本聽不太懂，本來去聽路演就想混個免費(fèi)自助餐吃。結(jié)果最后金濤博士突然大手一揮說，90后年輕人你們聽著，這輩子你們第一次發(fā)財機(jī)會就是2019年，那個時候你們就去買房，現(xiàn)在努力工作拼命存錢。就因?yàn)槲蚁露Q心要在那年買上房，之后我省吃儉用，能不花就不花，要買東西都是打折買，存下錢就定投基金，存款飛速增長。2019年我不僅自己實(shí)現(xiàn)小目標(biāo)，身邊的朋友們有能力的也都被我用“人生致富靠康波”勸上了車，成為有房一族?！?/p>

??03 一線單身購房需求

??1、戶型需求：一居室總價合理且已足夠自住，但會因旁人意見動搖不定

??對于一線單身人群，快速的生活節(jié)奏和簡單的家庭關(guān)系決定了個人大部分時間的居家生活空間都在自己臥室，一室足以滿足個人當(dāng)前的居住需求，并且購房還貸壓力也比較小，因此對戶型的需求偏向選擇一居室。

??案例1：廣州，女生，剛需首房首貸，購房預(yù)算220萬

??“我最近看上了一套豪宅盤小一房一廳戶型，該房總價250左右，戶型設(shè)計(jì)合理，小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅，離上班還很近，咬咬牙我也能負(fù)擔(dān)。但父母覺得這類大一房受眾面小，以后沒有家庭會接盤，升值空間比較小，建議我謹(jǐn)慎考慮?！?/p>

??2、功能需求：南向陽臺最重要，它承載了個人對美好生活的憧憬

??在一線城市單身購房人群功能需求中，南向陽臺的出現(xiàn)頻率最高。單身人群家庭結(jié)構(gòu)簡單，作為安身的家承載的功能也相對單一。多人口家庭往往重視足夠的收納空間、寬闊的待客客廳，孩子的活動空間等，單身家庭幾乎都沒有這些顧慮。在個性化突出的今天，單身青年們更加需要一個“角落”來安放自己有趣的靈魂，一個南向的陽臺對他們尤為重要，陽臺的功能屬性從簡單的晾曬已經(jīng)向休憩、觀景臺、收納、健身等多重場景功能延伸。

??案例8：北京，女，單身文藝小青年

??“我就喜歡全南有陽臺，平時在家就愛種些花花草草，臥室也不能太小，畢竟我很多時間也是宅在臥室里看看書，洗手間有窗沒窗都行，畢竟是在帝都，條件受限情況下總要妥協(xié)一些東西。

??3、關(guān)注因素一：短通勤是核心訴求

??一線單身青年的主要角色是“打工人”，而大城市“打工人”普遍存在通勤時間過長的痛點(diǎn)。中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院在《全國主要城市通勤時耗監(jiān)測報告》中指出：中國36個主要城市中，有超過1000萬打工人，單程通勤超過1小時。一線城市，單程超一小時的中心城區(qū)通勤人口比重達(dá)18%，極端的通勤時間甚至扼殺了年輕人生活的可能，每一天都在“上班”和“去上班”中度過。作為打工人，通勤時間的長短決定著你每天能不能多睡一小會。更短時間的通勤時間成為打工人購房的核心訴求。

??案例8：北京，女，單身文藝小青年

??“我每天通勤往返上地，在我的預(yù)算范圍內(nèi)，回龍觀是比較理想的選擇，畢竟我是每天都起不來的人，縮減通勤時間是我當(dāng)前最迫切的需求。” 

??案例9：上海，男，金融民工

??“我最剛需的需求是上班近，我在陸家嘴上班，我可以把要求放低到一個小時以內(nèi)，暫時沒有成家的打算，就是想給自己有個單身窩?！?/p>

??4、關(guān)注因素二：房齡要新，環(huán)境配套要好

??“房齡新”被眾多一線單身購房青年列為購房考量要素。面對差不多的預(yù)算，一線置業(yè)購買市區(qū)老破小還是郊區(qū)遠(yuǎn)大新？成為永遠(yuǎn)爭論不完的話題。對看重居住舒適度的單身青年來說，對老舊房子的抗性不僅來自于新老小區(qū)的強(qiáng)烈反差對比，更來自于他們對年輕化生活社群的主動選擇。

??案例10：北京，男，公務(wù)員 

??“二手房已經(jīng)看了大半年了，眼看著房源越來越少和價格越來越高，我的預(yù)算本就不充足，還對看的二手房樓層、戶型、小區(qū)環(huán)境各種挑刺。有天在一個微信公眾號看到分析帝都房產(chǎn)市場的文章，上星期中介帶我去亦莊看了新樓盤，了解到亦莊有好規(guī)劃，最主要是，相比二手房的老小區(qū)在環(huán)境上好太多，看著心理都舒暢很多。兩相比較就更看不上舊小區(qū)了，于是搶了樓盤的一套樓層不錯的洋房房源。終于買好了不用糾結(jié)了，就等著明年交房了。”

??04 結(jié)語

??在二手房快速上漲、信貸收緊嚴(yán)查首付以及熱門新房搖號無望的困境下，一線單身青年的買房之路已然由“hard模式”走向了“地獄模式”。

??盡管艱難，他（她）們依然有著自己的堅(jiān)守。“個人喜歡至上”和“種草文化”既是部分一線單身青年的消費(fèi)觀，也是他們的買房觀。

??在購房需求方面，由于單身的簡單家庭結(jié)構(gòu)，一房戶型已足夠。南向陽臺作為休閑生活的延申，是他們最看重的功能區(qū)。而通勤時間短對一線單身青年的購房決策起到?jīng)Q定性作用。